300-400萬 有地鐵&商業的地鐵旁次新小區 應該如何選？

總價300-400萬，可以買的版塊有哪些？房山長陽、大興黃村、天宮院、通州老城區等因為有地鐵、配套成熟，是個人比較推薦考察的。

今天主要聊聊置業小導航齊小白年初就推薦我去看的天宮院版塊，南六環外、地鐵4號線生物醫藥基地、天宮院兩站地鐵範圍內，重點推薦的六個小區。

某中介掛牌房源價格一覽

此前介紹過住總萬科橙、龍湖時代天街兩個小區，今天重點介紹一下“天宮院”，我們先說版塊內的幾個缺點：

1. 金融街融匯、保利春天裡以及熙悅春天三個小區東側緊鄰京開高速，實際走在小區裡個人感受，京開的噪音非常明顯；

2. 跑盤過程中，多架次的飛機從頭頂飛過，聲音並不十分明顯，但喜靜的粉絲需要注意；

3. 京開高速擁堵，地鐵4號線的人流量大、擁擠問題；

4. “zeng值”的前景同樣不容樂觀，這個一會細說。

缺點這麼多，還能買嗎？

生物醫藥相關“產業”問題。有些粉絲對環境汙染問題存有“疑慮”，這也算一部分人心中的缺點，但個人觀點這些不是問題。既然能夠存在生活區周邊，那一定是經過評估且合格的。相反，這是南面少有的相對聚集的產業。對職住平衡以及發展而言，相當重要。這反而是利好。

大興分割槽規劃（2017-2035年）中對生物醫藥基地的相關描述

商業、交通等配套設施問題。生物醫藥基地、天宮院兩站地鐵沿線分佈大量住宅小區，隨之而來的就是人流量。所以在兩站地鐵就配建了龍湖北京大興天街、凱德MALL兩大商業綜合體。

凱德MALL實景圖

縱貫南北的地鐵4號線，可直達西直門、中關村等商圈。此前某狐的同事們、粉絲裡的人民大學教授都住在天宮院版塊。雖然以人多、擁擠著稱，但不可否認的是住在天宮院版塊的通勤是很多人選擇這裡的重要因素。

教育配套實景圖

相關教育配套方面，用鐵粉80後小昭的介紹：幼兒園包括大興一幼分園、七幼、八幼、九幼、西島幼兒園；小學包括金融街融匯旁的北京教育學院附屬大興實驗小學，住總萬科橙旁的北京育才學校，多彩家園旁的清華附中大興學校小學部；版塊內的中學有清華大學附屬中學。

用鐵粉的話說，對比黃村版塊來說。天宮院商圈的學校也算是“中檔水平”，此前也跟粉絲表達過我的觀點。預算有限的提前下，居住品質與教育需求沒有辦法兼顧。

一直有教育大v拿郊區的學校水平說事，佐證房子不能買。這是一種非常“混亂”的邏輯問題。實際情況是有限的預算下，選擇近郊的生活品質還是城區老破小的佔坑，二選一！沒辦法兼顧。

沒有不能買，適合自己的需求就是最好的選擇。在我看來，走兩步就能到學校的生物醫藥基地、天宮院“挺好”。

來說說“zeng值”問題

翻看我們文章裡的保利春天裡2017、2019年的成交記錄，基本是橫盤狀態。在年初的“利好”行情下，原本有機會逆襲的天宮院版塊又因為金融街融匯小區的特殊情況導致了很久“零”成交。近期交易量有所提升，但錯過了，也就錯過了。

其實長陽、黃村、天宮院、通州老城區在“zeng值方面的表現都很一般，但流通方面其實尚可。重要的是有地鐵、有配套，生活相當舒適。剛需仍可選擇，重點是要選對小區。比如長陽選擇萬科長陽半島、天宮院選擇龍湖時代天街、通州老城選擇華業東方玫瑰等。

在這些版塊裡，前景方面個人最看好的其實還是天宮院~

下面說說生物醫藥基地、天宮院如何選擇小區

在生物醫藥基地。如果買大戶型重點推薦龍湖時代天街（東區），園林要好於住宅萬科橙，如果考慮中小戶型，重點推薦住總萬科橙，對比龍湖時代天街的東西向、loft產品要強太多、實際物業表現也是不錯的。龍湖、萬科的口碑跟兩個小區的實際表現還是相當吻合的。

在天宮院。金融街融匯、保利春天裡整體的感覺要強於熙悅春天。特別要跟大家強調的是價格明顯低於其他房源的，基本上是靠近京開高速一側的。

金融街融匯

優點

①約50㎡左右的一居、約70㎡左右的兩居、約100-180㎡左右的三至四居，這個小區的戶型面積段非常豐富，而且中小戶型種類多，可選餘地大；

②物業服務不錯，門禁、衛生情況、公共區域等方面，個人感覺是不錯的；

③小區的園林情況保持的也是相對不錯，適合遛娃、老人鍛鍊等；

缺點

①小區北側有部分地上停車場，非完全人車分流小區；

②園林中的樹木有一部分是相對較高的，一些低樓層可能存在擋光的情況。

保利春天裡整體戶型面積比金融街融匯略大，戶型種類少。地上無停車位。在其他方面與金融街融匯相當，個人認為春天裡更好一些。

保利春天裡實景圖

最後，如果您預算300-400萬內要求有電梯、有一定品質、有地鐵、有配套。特別是地鐵4號線沿線工作的剛需家庭，可以看看以上六個小區。