房價真的下跌了，房地產開發商、以及上下游的企業，正在面臨一場大危機！
70城房價首次轉跌
10月20日，國家統計局公佈了9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，這一次的資料，真的讓市場大跌眼鏡！
首先，在新房上，9月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數顯示，其環比漲幅為-0.08%，這意味著70城新建商品住宅價格自2015年5月以來在連續上漲76個月後首次由漲轉跌。
具體來看，一線城市中，北京環比由上月上漲0.2%轉為持平，廣州環比下跌0.1%，上海和深圳環比都漲0.2%，漲幅有所回落。
二線城市中，整體新建商品住宅環比漲幅由上月的上漲0.2%轉為持平，說明整體停止上漲；細分之中，環比8月份，9月份成都跌0.2%，重慶漲0.1%，杭州漲0.4%，南京漲0.2%，寧波持平、武漢持平，鄭州跌0.3%，天津跌0.1%，長沙漲0.3%。
可見，在主要新一線城市中，雖然仍有小幅上漲，但漲幅已經回落，並且有出現下跌和持平的。
總體來說，一線城市、二線城市仍以穩定為主，而三線城市就沒有那麼好過了，資料顯示9月份三線城市新建商品住宅環比上月由持平轉為下跌0.2%，這是整體資料的下跌！
資料能直觀的看到，太原、南昌、貴陽、昆明、蘭州、吉林、南寧等省會城市集體下跌，地級市下跌的城市只會更多！
再看二手房資料上，二手房環比下跌的更多，一線城市環比下跌了0.4%，而且是北上廣深四個一起跌！
在二手房價格環比中，僅有18個城市在100或以上，52個大中城市二手房價格環比集體下跌，一線跌0.4%，二線跌0.1%，三線跌0.2%。
與8月份的資料相比，這一次的資料可以看出是一片跌勢，二三線城市跌，一線城市也跌，尤其是廣州市，一二手房齊跌。
房價下跌，事實上早已有所徵兆，只是上半年的經濟資料較好，經濟發展較快，使得人們一時衝昏了頭腦。
當然，目前的跌幅相對來說並不大，就像專家預測的一樣，2020年疫情之下本來經濟就不太好，大放水之下房價還漲了起來，尤其是一線城市漲得最兇，深圳單月漲幅最高達到了14%。
如今的房價下跌，有可能是2020年上漲、經濟承壓之後的正常回調，仍屬於可控範圍，期待房價暴跌來買房那是不可能的，出現的機率極低。
但是，房價雖然可控，房地產開發商卻不是“可控”了，尤其是在房價下跌、房地產不景氣的情況下，開發商的壓力尤其巨大。
以目前的政策環境和房地產行業的局勢來說，房地產開發商很有可能會被搞死！
房地產開發商第一個中招
不可否認的是，在過去的二十年中，房地產都是利潤十分巨大的行業，吸引著眾多資金源源不斷的投入。
一位大學教授說道，他的一個朋友，2015年以前是做實業的，利潤率十分低，辛辛苦苦生產一年只賺了幾百萬。機緣巧合之下，一個房地產老闆請他一塊做房地產投資，於是他把實業賣了，2016年投入一個億進入房地產領域，短短兩年時間，淨利潤就高達兩個億！
這位大學教授嘆息到：“如此龐大的利潤差距，怎能不讓做實業都跑去做房地產？”
但是，自從2017年房住不炒提出以來，雖然房價仍在一路上漲，但房地產行業的利潤率不斷被壓低，到2021年上半年，54家上市房企平均利率率已經降到了9.3%！
這還只是行業內最頭部的54家上市房企，其他房地產開發商還沒有算進去。
根據資料顯示，2018年我國房地產開發商數量就超過97000家，2019年、2020年仍在上漲，如今粗略估計，這個數字很有可能已經達到了10萬家。
頭部的54家僅有9.3的利潤率，其中甚至還有中國武夷淨利潤率僅有1.13%，如果再加上這10萬家開發商來平均一下，可想而知國內房地產行業現在的利潤率有多低！
房地產行業的利潤率為什麼一路走低呢？
首先，過多的市場主體進入是一大原因，房企更多了、競爭更大了。
其次，所有的成本都在不斷上升。其中，地價是最大的成本，以成都市2021年上半年的土地招拍掛顯示，拍賣後的樓面價格就已經高達1.5萬元每平方，如果再加上建築成本、資金成本等等，這個樓盤的價格如果低於2萬元每平米，開發商可能根本賺不到錢。
一邊是成本的上升，但另一邊是政府對房價的限制，比如許多城市已經開始新房限價銷售，新房價格被一把摁住。
這種情況下，開發商可以說是難上加難，如果市場行情較好，在限價的範圍內賣完了，那麼還有一些利潤可賺；但如果市場行情不好，房價在下跌，購房者買漲不買跌，房子賣不出去，那最後開發商很容易就會出現危機。
開發商出現危機，對於老百姓來說難道不是好事嗎？開發商只能降價賣房啊，低價拋售，老百姓可以買到更便宜的房子了。
對不起，政府一張限跌令，把房價托住！
這種情況只會出現一種結果，那就是房地產開發商有可能被加速搞死，尤其是那些負債規模十分龐大的開發商。
恆大便是一個最直接的例子，高達1.95萬億元的債務規模，僅資金成本就已經十分高昂，政府又不給降價賣房回籠資金，恆大現在是處境十分不妙。
雖然恆大處於個案，但現在的大背景之下，難免會出現下一個爆雷的房企。
上游企業最遭殃
開發商崩了，最痛苦的會是開發商嗎？
不，最痛苦的只有底層的老百姓！
以恆大為例，許家印已經辭任恆大地產董事長，法人代表也不是他，而他本人僅透過中國恆大間接持有股份，換句話說，即使恆大倒閉了，他也不會有任何風險！
另外，其本人在這十多年來透過恆大的分紅獲得的財富就不下500億元，這還只是明面上的財產，所以，即使恆大徹底沒了，他依然相安無事，還是富豪。
最倒黴的，無疑是那些上游的中小企業了。
房地產的產業鏈中，究竟牽涉到多少行業呢？
一般一個樓盤的專案過程，可以分為以下步驟：
招拍掛從政府手中購買土地——貸款——委託設計公司設計專案——委託廣告公司宣傳——委託建築公司建造樓盤——委託中介公司出售——交房。
這個鏈條中的產業包括：設計、廣告、水泥、鋼材、窗戶玻璃、門業、瓷磚、傢俱、電器、房產銷售等等！
這些行業都是與房地產緊密相連的，可以說一榮俱榮一損俱損。
以成都一個設計院為例，最近由於行業不景氣，9月份開始裁員了，這還是在四川當地一家較大的設計院！
另外，近期期貨市場上，螺紋鋼、玻璃期貨的價格一跌再跌，10月22日螺紋鋼2111跌7.7%，玻璃201跌10%直接跌停！
根據鋼鐵網釋出鋼材周產量及庫存資料，螺紋鋼廠周產量持續下降，庫存小幅上升，周消費量繼續大幅下降，目前處於2015年以來歷史同期最低水平，上游建材行業已經開始出現苗頭。
如果開發商崩了，這些行業肯定不會好過；而且，由於這些行業內的企業競爭也十分激烈，對於房地產大戶這樣的訂單，都是先給貨，後付款的。
這就不難解釋，為什麼恆大拖欠了那麼多供應商的錢，被那麼多人討債。
這些訂單對於開發商來說可能只是一個小專案，但對於這些供應商來說就是它一年最大的訂單了，所有的資金都押注在裡面了，如果開發商不給錢，後果可想而知。
現在，還沒有出現大型開發商倒閉的情況，房地產雖然下行，有不少房企爆雷，但仍在可控範圍，並且抵押物比較優質，會有下家接盤。
但情況更糟的是，開發商也許沒有倒閉，但資金鍊出了問題，拖欠工程款、拖欠供應商款項等等，這是已經出現的狀況。
所以，房價下行的時候，不要幸災樂禍得太早，開發商家大業大，即使倒閉了，也許老闆還是富豪；但上游的產業中，有著無數的中小供應商和從業者，他們才是最有可能成為遭殃的。
房地產上游行業的從業者們，暴風雨即將來臨，抓緊準備好雨傘把！
作者 | 劉風
