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提問：撥冗評價下旭輝御錦 擬賣掉珠江帝景的2居換一個帶院子的洋房 純自住 謝謝

回答：你好，旭輝御錦位於溫榆河墅區核心區，周邊多河富水，林木覆蓋率達34%。西側為北京重點打造的溫榆河生態走廊，東側緊鄰小中河及河畔百米景觀帶，北臨5000畝體育公園及生態溼地公園，生態自然，區域生態環境好。 自住環境不錯，但是交通，生活配套，學區，產業都沒有，所以房價也一直跑輸大盤。 如果考慮自住，更傾向入手順義別墅或者孫河。

提問：請問房姐，北四環內（東西皆可），優質的別墅或大平層樓盤，價位7k內可接受，三代家庭終極置業房產用途，求推薦，謝謝！

回答：你好，別墅屬於特殊小眾產品，流動性很低，只有在底倉比較大，現金流穩定，標的很筍的情況下才會考慮別墅。 一般是等待破產老闆降價7折大甩賣。 排除加蓋平房和四合院，北京四環內的別墅非常少，可以關注下諸子階，京潤水上花園別墅可以關注下。 五環外的別墅非常多，有點供過於求，但是附近商業配套，或者到市中心不是很方便。 萬城華府，紅璽臺，泛海世家這幾個盤也可以關注。

提問：房姐好，新人首問。本地女孩，大齡未婚，工作一年多，現住在朝陽區，工作在西城，首付有兩百萬，名下還有一套房三百萬左右，請問我買房時應該怎麼考慮，用首付買一套合適，還是兩套換一套合適呢？

回答：建議置換，否著你還是隻能買一套上車盤，非學區類的老破小，漲幅普遍較差，畢竟想上車的人群太多，此類產品入手就存在溢價。500+的首付能選擇的範圍就比較多了 朝青、雙井、百子灣、四惠 都是不錯選擇

提問：房姐好！新人首問，期待翻牌。單身剛需上車，無學區要求。目前首付款310萬，考慮總價580萬左右。目前在知春裡上班，無車需要近地鐵。目前備選1.西南三環豐臺站三環新城2.惠新板塊惠新西街南口小關北里老公房3.望京板塊4.石景山長安九里。 希望您從自住加投資的角度給出建議，非常感謝。

回答：你好，感謝付費！ 自住角度優先惠新，通勤更近一點 投資角度優先望京板塊的上車盤 豐臺和石景山都屬於升值潛力相對弱一點的板塊。 惠新和望京具體選擇哪個，就看你更在意通勤距離還是升值潛力。

提問：房姐你好，目前3套房，一套昌平北七家的老破大，一套亞運村小戶型，還有一個商住房。現在想換房，想換一個朝陽區望京、亞運村的次新房，考慮居住環境好的，帶點有學區屬性的房子。請問你建議是買望京板塊的，還是亞運村板塊？還有北苑板塊怎麼樣，畢竟價格低不少。如果買望京的話，望京區域這幾個小區哪個更有升值價值？北緯40度、首開知語城、北京香頌，謝謝

回答：看重升值就選望京，看重學區就選亞運村，北苑房子比較破 地段固化。 北京香頌的小區品質還可以，但不管是自住亦或者投資，小區本身的品質只是一個簡單的參考條件。 北京香頌的地理位置，處於望京的角落，距離阜通，望京西都有距離。建議選首開知語城，北緯40度備選

提問：姐姐，你好！剛才問題沒有說完，中介說換房可以先買有賣6個月週期夠用，這樣做很危險嗎？

回答：一般建議先買後賣，目前的市場，有利於買方。多看房，多比較，與中介打好關係，鎖定片區，遇到筍盤，果斷出手就對了。 但是合同上需要協商好交易週期，最好先把合同所有條款，改成利好你方，給自己留足緩衝時間。

提問：房姐，目前看上一套中海御鑫閣的房子，90平兩居，板樓，南北通透，中間層，不臨街。價格550-600合適嗎？ 這個盤對於我這種改善投資的人來說適合嗎？

回答：600總價選擇比較多，中海御鑫閣適合低總價上車，小區規模不大，大多是小戶型 租戶比較多。我建議你考慮炫特區、華紡易城、青年匯佳園

提問：房姐好，首次提問。本人滬籍，在滬名下有一套住房430萬左右，月供14000，目前公積金租金已經夠還月供。和女朋友在京工作，女朋友京籍，她是首房首貸。計劃婚前在京買套住房。本人年收入約70萬，女朋友30萬。雙方都是it從業者，工作地選擇就是中關村和望京。首付預算約200萬，求推薦合適購入的小區或區域？目前自己看了北苑一帶的兩居。

回答：你們的情況不推薦看北苑，老北苑是跑輸大盤的，新北苑學區溢價。 重點關注回龍觀板塊，首付200 這邊幾個新盤可以淘 比如公園悅府或者華潤的永珍悅府買個新房三居室。二手關注下新龍城、智慧社、國風美唐

提問：房姐你好！關注你很久了。看你多次推薦朝青羅馬嘉園的樓盤，五年前因為要二胎，恰巧置換到羅馬174平南北通透的戶型。自住確實挺舒服的，小區環境和周邊生活配套也算不錯，就是學區不滿意。本想再買一套老破小的學區房，計劃趕不上變化，3年前離開北京生活，房子以略低於市場價出租了，目前租客穩定，租金基本夠還月供。現在我們計劃10年左右不回北京了，最近一直在考慮是否需要重新佈置一下房子投資。比如賣掉羅馬，換到雙井或者望京或者其它漲幅快的區域的面積小一點的三居，或者換成兩個二居室出租，租金回報率會更高一點？不知道什麼原因，羅馬嘉園漲幅一直很慢，感覺好像跑不贏大盤。我京戶，此房滿五唯一，還有近200萬貸款。我不想再新增多少現金投資，我不需要考慮學區，只想從保值增值的角度出發考慮。有點糾結是否要改變現狀，所以想聽聽你的意見。如果建議賣，請給個大致方案參考。多謝！

回答：你好，青年路板塊是一個比較優秀的地段，也比較成熟，市中心的正東，四環半有地鐵有商業。同時也有一些優缺點，人口密度大，沒有什麼亮點。 小戶型普遍溢價，年輕人喜歡次新也有一定溢價，而大戶型和2000左右小區相反存在一些低估得可能和套利空間。 珠江羅馬家園就是這樣，小戶型溢價較高，部分大戶型存在低估，基礎還穩健。 置換望京沒有問題，關注保利中央公園 融科橄欖城 東湖灣 大西洋新城等。

提問：房姐，有問題請教，最近在賣房，請問房主自薦需要寫嗎？有哪些需要注意的？請指教

回答：如果房子有亮點可以寫上 賣房的幾個基本共通原則： 1.掛儘可能多的中介，從你知道的大中介，再到環繞片區，小區的精耕中介，包括一些零散的個人中介，老司機。 最後再掛中介。 最好有2-3個不同的價格，在不同的中介做實驗。 2.視情況捯飭一下房子，用心拍一組照片（廣角鏡頭），把優點好好理一遍做成文案，話術。 3.中介可以先放出話，成交私下有紅包。 根據反應再篩一遍，找到靠譜的中介，維持日常打賞，讓中介理解你的誠意。大頭紅包在成交。 這裡注意，一定不能告訴大中介，你要急賣。 4.儘量集中一個時間約看，再找朋友託看。看房時候你在，觀察看房人。 5.如果同小區有朋友，可以掛一個相對高價幫你託高。

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