本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道
10月中旬，北京第二次集中供地落下帷幕，相比首次土拍的成交金額、溢價率均有所下降。土拍市場在短短5個月內呈現出冰火兩重天。
當前的北京樓市中，經歷了上半年的短暫空白期後，新盤市場迎來集中放量期。不少在5月份首批集中供地成交的專案正在加快入市節奏，部分專案已趕在第二批供地之前入市，以期快速“走量”爭搶客源。
《中國經營報》記者瞭解到，隨著套內“70/90”政策（即室內面積小於90平方米的戶型佔比在70%以上）的落實，北京新盤供應向改善客群傾斜，剛需購房成本增加。由於二手房貸收緊，不少二手房客群轉向新房，優勢地段新盤實現快速去化。但基於首批供地中多數房企實際購地成本較高，且有限價、高標準建設等要求，部分專案面臨盈利難題。
搶跑入市
由於首批供地專案拿地時間一致，多數專案入市時間趨近，因此搶跑入市、加快週轉成為開發商的共識。
從今年北京土地供應資料來看，2021年全市預計供應住宅用地1060公頃，其中朝陽127公頃，是北京供地最多的區域。自9月份以來，隨著和光悅府、龍樾合璽、德賢御府、青雲上府、朝陽一墅、朝陽壹號等專案陸續入市，朝陽區整體新增供應量超過2000套。
在今年的首批供地中，朝陽是地塊和專案最多的區域，尤其是隨著崔各莊、金盞、王四營等新開發板塊的集中供地，專案間競爭激烈。
以王四營板塊為例，在今年5月份的首批供地中，此板塊是朝陽東部近7年來首次供地，3宗宅地吸引了保利、融創、魯能（中國綠髮）等多家房企參與爭奪。
今年5月24日，保利+金地+華潤聯合體以31.5億元，在高標準建設方案競投比拼中脫穎而出，成功摘得北京朝陽區王四營鄉1304-L01地塊，同時競建公共租賃住房面積1.39萬平方米，摺合樓面價約為56700元/平方米。
該地塊專案最終定名為保利錦上，於9月13日拿到預售證開盤，是首批供地中朝陽區首個拿證開盤專案，從拿地到開盤僅113天。以往開發商在開盤之前往往會有蓄客階段，而這次保利錦上則在拿到預售證後直接將9棟樓全部開盤，搶在國慶和第二批集中供地之前入市，為專案佔得先機。據統計，國慶期間，該專案成交62套，成交額6億元，在整個北京市場排名第三。
記者走訪看到，該專案將售樓處設定在地鐵百子灣站，前來看房的購房客絡繹不絕，其中不少為CBD外溢的客戶。整個專案共9棟樓470套房源，最小面積為114平方米，均價為71000元/平方米。售樓處內，開發商對114平方米的戶型做出了精裝和簡裝兩種樣板間。據置業顧問介紹，71000元/平方米的均價為簡裝標準，而精裝標準為客戶自由選擇，後續會單獨簽訂合同，目前精裝標準價格未定。據瞭解，專案將於2022年底封頂。
同一區域，今年5月份，招商+五礦+城建以 54.5億元總價競得1304-L03地塊，專案配建2.44萬平方米人才公寓，執行高標準建設方案，樓面價約為56000元/平方米。後來招商退出，融創加入。專案定名為朝陽壹號，趕在國慶前一天開盤，專案共15棟樓997套房源，戶型設計、價格、建築標準以及主要客群型別與保利錦上趨同。
另一宗宅地目前專案定名為綠髮東嶽府，預計將於11月份入市，戶型面積主要為120、140、 180平方米。
上述三個專案拿地時的樓面價趨同，銷售指導價一致，每平方米利潤空間在14000元到15000元之間。
自今年二季度以來，“房貸荒”在多個重點城市上演。記者走訪瞭解到，目前北京市場二手房房貸審批發放難度較大，以朝陽區為例，多位朝陽片區的中介表示，自己所負責的客戶雖有換房意向，但是房貸能審批發放下來基本要等到明年。這意味著如果現在一定要買二手房則要付全款。在中介平臺上，記者看到朝陽區部分小戶型房源價格近期頻繁下調，但即便是國慶期間，整個朝陽乃至北京全市，二手房成交量不足百套。
這使得不少二手房客群開始轉向新房。在朝陽區豆各莊板塊，綠城於今年5月份拿的1306-638地塊定名為綠城沁園，已於10月1日開盤，專案總計10棟樓1657套房源。記者在售樓處看到，不少年輕的首置客戶正在挑選房源，其中一居戶型“甚至連樣板間都不用做，立馬被搶得所剩無幾”，該專案置業顧問說道。據瞭解，該專案綠城拿地總價為68.2億元，樓面價約為40000元/平方米，專案銷售指導價為65000元/平方米。
利潤微薄
不過，即便加快去化，部分拿地成本較高的專案依舊難獲利潤。
今年5月份，卓越聯合中交奪得昌平區東小口鎮馬連店1803-610地塊，成交價36.1億元，溢價率5.2%，配建2.05萬平方米公租房，規劃建築面積8.83萬平方米，摺合樓面價約為53000元/平方米，商品房銷售指導價為6.3萬元/平方米。
同樣在昌平區，雙方當時還以49.9億元拿下昌平區中關村生命科學園三期及北四村棚戶區地塊，該地塊位於昌平區回龍觀板塊，土地面積約6.7萬平方米，建築控制規模約14.9萬平方米，專案需配建2.95萬平方米公租房，摺合樓面價約為50000元/平方米，商品房銷售指導價為62000元/平方米。此外，在該宗地塊居住用途建築規模中，套內建築面積90平方米以下住房面積所佔比重須達開發建設總面積的70%以上。
其中，生命科學園地塊專案定名為北清雲際，在9月初時即開放了售樓處。據第三方機構統計，在國慶期間，該專案成交額達22.4億元，總計成交370套，在北京市排名第一。東小口鎮馬連店地塊專案定名為奧森春曉，目前尚未取得預售證。
據行業人士介紹，以往，海淀、昌平甚至是朝陽區域的網際網路及科技公司的“碼農”，由於通勤需求明確，購買力強，是昌平區樓盤所青睞的客戶群體。去年入市的兩個限競房專案奧海明月和奧森ONE 的成交額中，“碼農”貢獻了極高比例，推動專案實現快速去化。據瞭解，上述兩個限競房專案均價為54000元/平方米，目前已經售罄。而今年中交和卓越所拿的兩幅地塊，即是目前該區域內為數不多的新盤。
記者在奧森春曉售樓處看到，儘管專案尚未拿到預售證，但前來看房的人絡繹不絕。開發商特意在週末邀請了房產大V前來作講座。專案設計為96平方米兩居，115平方米、121平方米的三居三種戶型，總計6棟樓620套。其中，96平方米的兩居戶型吸引了不少年輕夫妻。
奧森春曉在9月初時就開始蓄客，但專案得房率相關問題很快引發關注。
據部分意向客戶反映，其在9月初時獲得的戶型圖上，兩居戶型的總面積為93平方米，套內面積68平方米，得房率為73%。隨後，該戶型的總面積多次修改，但套內面積卻沒有變化。至9月中旬時，該戶型的總面積變成了95平方米。
而記者在售樓處看到，目前該兩居室戶型總面積已經變成96平方米，得房率降至70%。在樣板間內，該戶型客廳面寬為5.7米，主臥面寬為3米，不少購房者表示，“客廳面積與兩間臥室的大小顯得並不協調。”
一位業內人士告訴記者，這種情況實際上是開發商透過做大公攤面積來增加房屋總面積，這樣就增加了購房總價，以此為自己增加利潤。
而增加的公攤面積，主要體現在室外的連廊設計上。據瞭解，一般這類連廊設計就是開發商為了做大公攤常用的辦法之一。據知情人士透露，這些增加的公攤面積，實際上來自於專案的地下建築面積，“相當於開發商將地下建築面積挪到了地上。”
“這樣的設計雖然並不違規，但購房者也並非不能察覺到。”上述業內人士表示。目前，北青雲際均價在62000元/平方米，奧森春曉指導價為63000元/平方米。雖然周邊有低於此價格的二手房，不過由於目前北京二手房貸收緊，再加上新房保值增值潛力更大，不少購房者選擇“用腳投票”。
據行業人士測算，奧森春曉的利潤空間在每平方米10000元左右，“若是借貸成本較高的企業，利潤空間更小，”業內人士說道。該專案公司為北京力盈房地產開發有限公司，其中中交地產、卓越集團和跟投平臺分別持股82.99%、17%及0.01%。
關於得房率較低的原因，奧森春曉專案方面未正面回覆記者的採訪。
