純商品房時代，限競房仍有遺珠

今年，北京拍了52宗宅地，全部是純商品房。

政府為每塊地設定了土地價格上限和指導售價及浮動率，但並不受限競房交易年限和建面7090政策的限制。

當然，眼見的土地價格和房價都出現了上漲，雖然政府為一些熱門地塊設定了政府產權份額，但也僅是減少了10萬+專案的出現。

最明顯的對比，去年東壩的限競房華樾國際限均價69422元/平米，今年朝陽最後一個限競房華樾國際·領尚限均價71000元/平米，與這兩個專案相鄰的中冶·德賢御府指導售價8萬元/平米。

去年昌平東小口限競房雙子星奧森ONE和奧海明月限均價58858元/平米，今年接力的北清路奧森春曉和北清雲際指導售價分別為63000元/平米和62000元/平米。

同樣，南四環大興西紅門10月新拍地塊指導售價66000元/平米，相比去年同區域熙悅宸著、熙紅印兩個限競房的64400元/平米，也有小幅提高。

雖然價格繼續上浮，但是今年市場上的新盤，在房屋建築新標準的要求下，普遍採用工業化簡裝，並需應有一定比例的裝配式建築，讓買房人感覺新盤的裝修標準和配置反而不如以往的限競房。甚至很多專案的得房率也相對降低。

這不由得讓人懷念起曾經的限競房時代。

去年，北京出讓的宅地有8宗為限競房，這也是北京最後的一批限競房專案了。

時至今天，這8個專案還有沒有房源，買房人能否淘到價效比更高的限競房，幫主簡單梳理了一番：

1個純新盤：

去年12月2日，中公教育集團以底價拿下昌平區朱辛莊一宗限競房地塊，建設用地面積為37445.056平米，規劃建築面積142000平米，包括住宅和公建。

非地產企業中公教育拿到這塊地後，一直被認為所建的住宅會被內部消化，因此市場一直沒有該專案的聲音。

直到近期，中公釋出了引入龍湖合作開發的公告，這塊地才出現在市場的視野之中。

據悉，該地塊住宅部分將由龍湖開發，公建部分由中公教育自己建設。

根據地塊資訊，專案位於朱辛莊新區，地鐵朱辛莊站南側，臨北京農學院北校區，周邊有北京國際資訊產業基地、中天創業園、中關村生命科學園、小米產業園、中公教育總部等產業園區，高新技術產業人才雲集。

專案中住宅規劃建面為42600平米，限高60米，執行套內7090政策，預計將建20層左右高層，約可建設500套房源。

專案限均價57500元/平米，最高銷售單價不得超過63300元/平米。

如該專案入市，以其5萬+的價格，和龍湖操盤的產品力，勢必將成為海淀北部市場的攪局者。但該專案套數不多，如有內部消化，則留給市場的機會並不多。

根據北京新盤蓄客量超房源3倍，必須公證搖號購房。建議北部買房人，保持對該專案的關注，對於這種明顯有大漏的專案，即使有1%的希望，也應付出100%的努力，萬一中大獎，不就賺到了嗎。

3專案清盤：

昌平東小口的奧森ONE和奧海明月兩個專案，以及朝陽東壩華樾國際，三個專案均已實現清盤。

昌平雙子星共有4171套房源，開盤一年有餘，就全部售罄，體現了海淀北部市場的需求之大與購買力的強勁。

奧森ONE甚至成為2021年全國範圍內首個單盤網籤額破百億的專案。

華樾國際去年5月拿地，12月底開盤，不到半年時間即告售罄。該專案銷售速度之快，得益於前幾年朝陽區新增供應短缺，華樾國際是去年朝陽區唯一限競房新盤，供需失衡給了專案快速清盤的機遇。

4專案仍有存量：

去年拿地的另外4個專案，包括朝陽東壩的華樾國際·領尚、大興西紅門的熙悅宸著和熙紅印、房山官道的恆大御峰。

這4個限競房專案，命運各不相同，目前仍都有存量。

華樾國際·領尚是去年恐怕也是北京最後一塊限競房用地，被稱為華樾國際二期，該專案今年8月開盤，兩月有餘，網籤成交近300套。

據瞭解，專案目前認購順利，還有約100套存量，主要是74平米兩居、119平米三居和145平米四居。

該專案作為朝陽區最後一個限競房專案，雖與華樾國際基本實現無縫銜接，但是卻趕上朝陽區今年新盤放量，新入市的10個專案已有9個取證，像東四環王四營的7.1萬元/平米與金盞6.4萬—6.6萬元/平米的洋房產品，對該專案大戶型產品都會有一定分流。

大興西紅門兩個專案，熙悅宸著有964套房源，熙紅印有782套房源。據網籤資料，兩專案去化率分別約6成和4成。

據瞭解，除去認購未網籤部分，熙悅宸著目前存量還有141套，包括55套136平米四居、78套89平米小高層和洋房產品、5套81平米三居、3套128平米四居。熙紅印存量較多，還有部分兩居產品，套總價近500萬。

今年西紅門剛剛出讓一宗地，被華潤+中鐵置業聯合體以68.5億拿下，規劃建築體量約17.8萬平米，配建17800平米保障房，指導售價6.6萬元/平米，比兩個限競房專案均價稍高，預計將於明年上半年入市。

根據銷售走勢判斷，熙悅宸著存量約15%，清盤指日可待。明年買房人在西紅門置業，將主要在熙紅印和華潤新專案中選擇。

房山官道的恆大御峰，在今年實現了約1000套的網籤，專案共1069套房源，幾近清盤，即使有少量庫存，估計也是邊角或樓層差的戶型。

以上去年8個限競房專案不同的銷售狀況，反映出今年前9個月北京市場的熱度，尤其像昌平東小口的5萬+、東壩的6萬+，都已成為歷史。

由於進入10月後，北京市場驟冷，買房人面對集中入市的20多個新盤，未能延續前9個月買買買的勁頭。有些人受困於資金無法到位，有些人面臨選擇多的煩惱。

在今年市場進入改善時代後，很多買房人會想念價效比更高的限競房。除上述去年8個專案仍有的存量外，有改善需求的買房人還可以花些心思，多瞭解去年以前的限競房專案，或許能淘到價格更低的房子。

中心6個城區，華樾國際·領尚是唯一適合在700萬—1100萬之間買改善產品的限競房。

北部區域，中公（龍湖）朱辛莊專案或是最後的限競房新增供應。

南部區域，除大興西紅門兩個專案外，亦莊河西區的中鐵建國際公館、路東區的招商·臻瓏府、馬駒橋的亦莊金悅郡，房山官道的中駿雲景臺、旭輝城、金樾和著，青龍湖的金地大湖風華等專案，都有一定存量。

這些限競房專案，今後不會再有，值得買房人珍惜。只要你有耐心，應能淘到心儀的房子。