作者：縱論君
根據統計部門公開的資料顯示，1-9月份，全國新建商品房均價約1.03萬元/平米，比1-3月份1.06萬元/平米的均價降了300元，相當於每100萬總價房子降價3萬元。整體降幅不是很大，主要還是一些一二線城市的價格堅挺所致，但好訊息是，從一些越來越多城市祭出“限跌令”來看，不少弱二線和三四線城市的房價開始出現鬆動。
在這一點上，統計部門最新發布的70個大中城市漲跌榜也佐證了這一趨勢，其中有52個城市的二手房價格環比下降，佔比近75%，而且新房價格下跌城市數量也過半至36個，這是自2015年樓市去庫存以來的首次出現。所以，有研究人士說了，“既然拐點趨勢出現，就不會是一時半會”，現階段的市場走向其實是以下幾方面共同作用的結果：
首先，在持續的調控下，潛在的購房者不那麼著急了。
資料顯示，前9個月，全國房地產調控次數超過了480次，這樣的力度對購房者有什麼影響呢？
安居客和58同城釋出的《2021年9月國民安居指數報告》談到這一問題。各等級城市找房熱度均出現明顯下降，9月份比8月份，一二三四線城市找房熱度下降幅度都在8%左右，說明這不是個別城市，而是當下市場普遍存在的現象，樓市趨冷是我們當下面臨的大環境。
更重要的是預期變了。調研資料顯示，有55%的人認為政府會抑制房價上漲，說白了，相對於過去那種“年初不買房，一年又白忙”購房心理驅使，現在房價被控制不怎麼漲了，如果不是那種非常急需的買房需求，很多人都會等等了，反正房價又不漲，買入又賺不了錢或者又省不了錢，何苦呢？所以，購房者信心指數一路下滑，從年初的118到現在的94，已經下降了20%。
所以，購房者的理性也讓這幾個月的樓市銷售資料比較難看。繼6、7、8月份銷售額連續下降後，9月份，前100強開發商的總銷售額同比再下降36%，這還是在所謂的樓市旺季“金九銀十”產生的，接下來再到年關淡季，購房者越來越觀望是一個不可逆的趨勢。
其次，實際住房需求確實也在下降。
我國的住房自有率較高是公認的，即便放在全世界，也是名列前茅，主要是因為我們傳統的“有房才有家”觀念影響，大多數年輕人結婚都是以“有房”作為基礎。據央行此前的調研報告顯示，城鎮家庭的住房擁有率為96%，只有很少的人沒有房，雖然全部真實資料可能有些偏差，但絕大部分家庭有房是一個不爭的事實，不過是在A城還是B城罷了。
值得注意的是，城市化率放緩的同時，出生人口卻一降再降。根據統計資料顯示，我國2020年的城市化率已近64%，快速城市化已經告一段落，指望下一代接盤嗎？情況也比較現實，根據官方公佈的新生兒資料看，2015年為1655萬人，在2016年實施二胎政策以後，新生人口有所回升，2016年和2017年分別為1786萬人、1723萬人，但積累的生育需求釋放後，2018年開始出生人口持續下滑，2018年為1523萬人，2020年就只有1200萬人。很多人關心2021年會不會跌破1000萬人，從上半年部分地區已公佈的出生人口來看，無一例外均是下降，同比整體降幅為16.77%，如果全年按此計算的話，1200萬*（1-16.77%）=998.76萬人，比去年再降201萬人，出生人口首次跌到1000萬人以下。
來源：各地統計部門資料、不凡智庫
所以，現在回過頭來看，當下的市場趨冷並非一朝一夕促成，有調控因素，但根本的還是城市化放緩以及連續多年出生人口下滑所形成的。一句話，剛性住房需求越來越少是未來的趨勢。
還有一個因素就是正式確定房地產稅很快就要試點。
在這裡，不由得先提到一位人物，這就是知名企業家、慈善家曹德旺先生。雖然他非房地產行業人士，但對房地產經常發表看法。其中廣為流傳的觀點就是2017年底接受央視財經專訪的那一段：
針對不少人認為買好幾套房子保值的做法，他建議及早賣掉多餘的房子，因為那時候房子賣也賣不掉，租也租不出去，還要交管理費。
這段話如何理解呢？主要包括幾個資訊點：1.未來買房未必保值；2.越到後面越難賣掉；3.房子難租出去；4.房子將有持有成本。
不得不說，當時很多人對他的話還嗤之以鼻，認為他不懂房地產行業，不過是大家茶餘飯後的談資罷了。其實，曹德旺能夠把自己的企業做到該行業的世界前列，其洞察力是一般人不能比擬的，4年時間不到，曹德旺的預言也基本成為事實：
對於第1點，這個不用多解釋，現在國家對樓市的調控目標就是確保“平穩”，房價不可能再出現大漲了。說實話，有人做過測算，一年房價若低於6%的漲幅，包括資金成本、房貸利息等成本，其實就是虧損了，就更別談什麼保值抗通脹了。
對於第2點，在前面已經解釋過了，主要是城市化空間越來越小，加上大家生育動力不足，接盤者越來越少，有錢人不缺房子，少量的無房人又接不了盤，房子的流動性越來越低也是事實。
對於第3點，今年國家釋出了“著力解決好大城市住房突出問題”新政，主要就是透過發展保障房形式實現“人人有房住”。新華社在《住有所居》中援引住建部的話說，在未來5年，將發展保障性的租賃住房為重點，增加保障住房供給，實現全體人民住有所居，說到底，沒有房子的人，透過租金較低的保障性租賃房解決了，還有多少人租市場上價格較高的個人房源呢？所以，以後肯定會有很多房子是租不出去的。
重點說一下第4點。
根據新華社報道，10月23日全國人大已授權在部分地區進行房地產改革試點，隨後，財政和稅務兩大部門表態將起草試點辦法，做好各項試點準備工作。房地產稅很快就會來到身邊，這是確定的事。
對此，我們不少專家說我國的房地產現狀與發達國家不一樣，房產稅沒有徵收根基，這一點，聊聊可以，真較勁肯定是多餘的。因為，現在說房地產稅試點改革，肯定是有歷史、法理依據的，比如素有“中國保障房之父”之稱、曾主持編寫1998年中國房改方案課題組組長孟曉蘇日前就表示，“課題組在設計方案時，即做了預期—未來中國是也要徵收房產稅的”。說到底，此前房地產稅徵收不是今天突發奇想，而是早有預設和考慮的。
從各方權威專家的觀點來看，無論是按面積徵收，還是按套數徵收，抑或是按評估值徵收，大家一致的觀點是，在稅收支出成本方面，房子多的家庭肯定要交更多的稅費，住房持有成本就提升了。那些房子多的房叔、房姐們不得不把多餘房子拋向市場，當某些市場上的存量房過多時，自然也就沒那麼好變現了。
那麼，現在問題就來了，面對房地產稅來了之際，到底該不該賣房呢？經濟學家、北師大教授董藩在題為《要不要趕緊賣房？—面對房地產稅的正確態度》一文中給予明確回覆：
1.在政策允許的條件下，學會存錢攢首付，學會投資買房產。無論稅收有多重，有房總比沒有好。適當的納稅也是應該的。只要不買在偏僻落後區域或增長乏力的城市，只要真弄懂了房地產知識，你會平靜地、有章法對應對房地產稅的。如果不考慮某些破壞社會穩定的意外因素，你的資產量又不大，在那些投資價值極高的城市，若你的房子賣出後，想買回來就太難了，畢竟限購政策沒取消。短期的波動可以忍受，長期的失去更令人痛心。大贏家的思維，從來不是從眾的套路。
2.當然，也有很多城市，其實早已失去了房地產投資價值，不具備保值增值性。在這些城市，不懂得及時打撈，再加上房地產稅的重壓，家庭財富會加快消融。
經常瀏覽樓市新聞的人應該知道，董教授有兩句名言，一是沒有4千萬身價不要來見他，別說是我學生，還有一句，大概是在有些條件具備的情況下，北京房價2050年能到80W/平米，看得出，董藩屬於樓市看多派。但從這次對房地產稅下要不要賣房的建議看，感覺還是相對理性的，筆者理解大概有三層意思：
第一，該買的還是要買。所謂的限制政策，就是購房資格，如果購房資格具備，所在的城市發展潛力大、城市價值高，這些地方的房子是可以買的，不用去擔心房地產稅，稅應該不高，納點稅是可以接受的。
第二，長期看好優質城市的房產潛力，不建議賣出好城市的房子，由於限購的原因，未來可能買不回來了，得不償失，但房產量多的主不在此列。
第三，很多城市的房產沒有價值，不能承受房地產稅之負，要儘快變現。
在筆者看來，對於大多數人而言，房地產稅對他們的影響應該不大，這主要是我們現在家庭財富的結構決定的，大部分家庭的主要財富就在房子上，從穩定的角度，應不會有什麼負擔。所以，如果是剛需，以居住為目的，該買還得買。但如果想配置一定的房產資產，還是要結合所在城市和個人房產持有情況來定，沒有一致的答案，比如手上有多套房，且不優質，還是應越早置換越好，“房子在精不在多”，這是筆者這兩年一直提的觀點。
學習更多房產知識，歡迎關注本號。
