文/子木
最近樓市比較亂，但翻來覆去還是那麼幾件事，銀行停貸、利率上調、二手房指導、租賃住房……
總結為一句話：
為了配合貨幣走向和經濟穩定，打擊高房價已經上升為“頂部戰略”，在這種情況下，剛出調控或目前樓市過熱的城市，均有冰凍風險。
比如深圳、上海、成都、合肥、西安、寧波等城市，購房者下半年應儘量去觀望，千萬別誤入，高峰站崗。
抑制賣家，利好買家。
下半年是買方市場，大家不用那麼焦慮，可以花時間沉澱資金與提升認知，後者也是我的首要任務。
昨天晚上，有一位朋讀者跟我說，從別人那裡花大價錢買來一個觀點，讓我評估評估：
房價有兩個全世界一致的鐵規律：
1、城市越擴張，中心區房價越貴。
2、十年內房價漲幅是固定的。但並不固定哪幾年漲，有時候會每年連續漲或者跳躍增長。
這兩個觀點對大家選房選時機，有很重要的作用，但還是片面了。
我跟他說，世界上沒有完全的鐵律，因為事物變化的“動態”的，樓市探討要“因城而異”。接下來子木幫大家系統地梳理一下自己的觀點，讓你看清買房背後的邏輯。
1
四大階段
任何國家，城市發展都可以分為四大階段：
萌芽期、生長期、成熟期和衰退期。
中國國土遼闊，人口眾多，我們都有幸經歷過這四個週期，當然70年的城鎮化程序，萌芽期早已過去。
一般情況下，一線城市目前已經處於成熟期。
二線城市正從生長期步入成熟期。
三四線城市分化嚴重，一部分在生長，一部分成熟，更多是衰退。
這裡面的判斷標準，並不是說你造了多少新區，蓋了多少房子，而是人口流向和產業分佈。
四大一線城市雖然早已進入成熟期，但它很難衰退，是因為它的人口結構是“流動”的。
每天都有源源不斷的人口流出，同時有成千上萬的新鮮年輕血液流入，就像一個活水泵。
二線城市是中國經濟的未來，也是人口流入的重要地域。
在2020年人口調查中，全國人口流入量前10的地方，8個都是二線城市，成都10年流入582萬人口，西安是448萬，鄭州397萬，杭州323萬。
尤其成都，人口躍升為2000萬人以上，全國第四，數字驚人。
人口流入量大，城市運轉壓力驟增，為了滿足居住需求、解決城市病，開始紛紛造新區，擴張城市版圖。
2
認命
從2010年-2015年，中國幾乎所有城市開始大規模“造城”。
資料統計，至2016年，全國規劃了3500個新區，平均每個地級市擁有10個新區。
按照規劃，往這些新區裡塞滿20億人，才能達到目標。
目前中國人口增速已經開始出現趨緩趨勢，這意味著，大部分新區的結果註定都以悲劇收場。
在城市的馬太效應下，80%的人口流入到20%的城市，一二線城市的新區開始冉冉升起，逐步替代老城區的地位，成為城市新的「市中心」。
比如鄭州的鄭東新區，蘇州的工業園區等等。
城市擴張是一個大命題，不僅需要道路疏通，基建配套，還需要有效的招商引資，背後需要天量資金。
所以很多政府不得已開始透過“政府遷址”的方式，帶動配套進步，提高協作效率。
比如合肥，2002年之前政府在廬陽區，後來搬遷到了政務區。比如鄭州，一開始在二七紀念塔，後來搬到了金水路紫荊廣場，現在則是在鄭東新區。
隨著政府的遷移，之前所謂的邊緣成為了市中心，所謂的市中心，又變成了房價的沉睡地。
但可以確定的是，2020年以後，人口流入量一般的城市，市中心很難再改變了。
說白了，對於新區來說，能成的已經差不多了，成不了基本要認命了。
然後是三四線城市，分化最嚴重。
其中一部分在生長期，一部分在成熟期，更多的已經在衰退。
還在生長的三四線城市不多，基本聚集在城市群中，比如長三角的金華、大灣區的惠州等。
成熟期不用多說，處於衰退期的三四線城市最多，基本都聚集在北方。我們看下面一幅人口流量圖就可以看到。
這些城市未來發展新中心的能力逐漸疲軟，城市面維持在一個高度，艱難行走。
至於人口流出量大的城市，比如鶴崗、雙鴨山、七臺河等地方，城市面會加速衰敗，像遲暮的老人。
3
衰敗的中心區
我們在釐清了所有城市的發展概念，再重新回到的這個問題的探討層面：
城市越擴張，中心區房價越貴？
首先，我們要判斷這個中心是一層不變的，還是將來會遷移。
現在來看，大多數城市的中心區已經很難改變了。
這是因為高能級城市財大氣粗，即使新區發展迅速，中心區也不會衰敗，可以透過舊改迭代升級，比如深圳寶中，一批批城中村倒下，一棟棟參天大樓拔地而起，房價達到10萬/平米以上。
人們買房，並不是一個水泥殼子，而是背後繫結的資源。
這些城市，城市擴張，但中心區的價值邏輯不變：全城最好的產業叢集地、教育資源、醫療資源、商業資源。
在這其中，所有資源都可以複製，但教育和產業資源是很難快速複製的，它需要時間去沉澱。
比如北京海淀區，教育高地，城市雖然還在擴張，但人們為了追求這些資源，還會搶著在這個地方買房，很多剛需即使沒有錢買在了郊區，但過幾年還會層層向中心區置換，導致中心房價越來越貴。
再比如北京朝陽的國貿、望京，是北京的金融中心和網際網路第二中心，每天幾十萬年輕人在這裡上班，周邊的房價均是每一輪大漲的起點，因為它有產業上的距離優勢。
還有一個比較深刻的例子是杭州。
2011年，杭州最貴的是藍色錢江，6萬元/㎡，最便宜的是4K/㎡，兩者相差15倍。
2015以後周邊一系列的新區開始瘋狂建立，政府把政策投入都給了周邊的新區，產業也在日新月異，這時候中心區房價漲速緩慢，大概7萬元/㎡左右，但郊區已經達到1.5-2萬/㎡，兩者差值4-5倍。
但在2020年從下半年開始，杭州開始分化，龍頭板塊跳漲，南星橋突破15萬/㎡，最便宜的如臨平山北、蕭山南部，二手房依然在1.5-2萬元/㎡左右徘徊，差值再度拉大至10倍左右。
從差值15倍，到4-5倍，再到10倍，這意味著，中心區價值迴歸，擁有高於新區好幾倍投資屬性。
背後的邏輯是：
新區到處都在建立，但南星橋中心區的價值未變，資源還在，而且還緊挨著錢塘江，政府也有足夠的能力讓這個地方保持活力。
4
反例
反例也有，只不過屈指可數。
比如我前段時間考察的武漢，光谷所在的東湖高新區將是武漢的未來，近兩年的房價漲幅主要集中在這個地方。
而且光谷是近幾年武漢人口流入量最大的區，GDP和產業也最豐富，所以未來必然會成為武漢的新中心，大機率會超越漢口、武昌中心區。
再比如珠海，橫琴是未來核心，會超越香洲中心區，而航空新城和斗門新區將作為橫琴的溢位區，互成犄角之勢。
說白了，買新區還是中心區，主要看市民所追求的城市資源“變不變”。
你要判斷這個新區是否被政府大力支援，撥款建設，人口和產業雙流入。這個判斷顯然很難，告訴大家一個非常簡單的方法，“看房價”。
房價都是人們用腳投票選出來的，如果新區和原中心區價差很大，那麼發展起來的可能性很小，如果緊追、持平甚至超越，那麼這個新區大機率會成為未來的新中心。
按照我的判斷，大部分城市的新區都是“未成先衰”的，像上面提到的武漢光谷、珠海的橫琴，這在中國並不多。
至於第二個問題，“十年內房價漲幅是固定的，但並不固定哪幾年漲，有時候會每年連續漲或者跳躍增長。”
過去可能適用，但接下來，在城市馬太效應和失去人口紅利的城鎮化下，房價會產生巨大分化，而主要城市的房價漲幅可能只有一個標準：
指導價。
