樓市競爭相當激烈，作為市場中的個體，每家房企都要使出渾身解數來招攬客戶，將生產出的產品銷售出去，維持公司運營發展的現金流，獲取利潤，這樣公司才能生存下去。
在競爭中，低水平的手段屢見不鮮，比如價格戰，比如低首付，比如上渠道，比如高激勵，只要能促進專案產品去化，什麼樣的手段都能使出來。
但是在樓市中確實也存在一些讓人特別服氣的降維打擊手段，同樣的地段，就是可以比競品賣出更高的溢價，還受到客戶的追捧，賣得比競品好。大略談一下這些降維打擊，以便在買房時可以參考識別專案的價值。
其一是品牌。
在動盪的2021年，房企爆雷是個屢見不鮮的名詞。流動性帶來的債務危機並不僅僅是一個地產公司經營的問題，所涉及的是方方面面的利益相關方。債權人想要拿回投資，公司員工想要不被裁員，買了房的業主想要確保交房，政府想要市場保持平穩執行。
銀行三道紅線之下，民企大多選擇了躺平，戰線收縮得很明顯。在這樣市場環境下拿地的大多是一些國企、央企，或者是地方城投平臺。
資金實力現在已經成為買房考慮的一個重要指標。前些年提起房企還是不差錢，每年動輒就是幾千億的回款，全國房地產市場的體量每年都在膨脹，房地產專家預測房地產見頂之年的說法每年被打臉，中國人民買房的熱情在限購限售面前從來沒有降溫過。
風水輪流轉，銀行一旦掐住了資金的脖子，國外融資渠道也被受限，這些靠著發新債還舊債的龐然大物的地產公司一下子在照妖鏡下現出了原形，外強中乾，實質上虛弱得可憐。
穩健經營的公司在當下的市場環境中就顯現出來。現在的大市場中買房的人群已經涇渭分明分成了兩種人，一個名叫剛需，一個名叫投資，或者說是資產配置。哪怕那些剛上車的剛需對於自己財產的安全性的關注也要大於居住的功能性。因為都是資產配置，關注品牌的穩健經營，關注自身財的產的安全，也是無奈之選。
這也是當下人們重點去選擇華潤、中海、龍湖、萬科、招商等這些品牌實力強的原因。
其二是建築形式。
板樓優於塔樓。這是時代降容背景下，產品舒適性提高的重要方面。
80米以下的優於80米以上的，樓棟降低高度，除了提高了小區內部人均資源配比情況，重要是這個容積率在2.5以下，比起以前容積率普遍在3或3.5甚至4.0，只能建到100米或100以上的高層、超高層，現在可以從容規劃一部分小高層與高層的搭配。
某種意義上這改變了千城一面的局面。
現在一些專案對外輸出的產品資訊就是四個字，低密純板。如果只考慮產品而言，這種字眼讓密得不透風的湘江世紀城看了，會不會羞愧難當？
密度更低、產品更舒適當然應該比以前的高容積率產品產生更高的溢價。有人感嘆長沙的二手房難賣，尤其那些沒有好學區、位置也不好、交通也不便利的，更是難以出手。原因無他，現在新產品層出不窮，眼光稍微刁一些，就難看得上這些問題重重的房子。
這也可以解釋為什麼現在洋湖的限價走在前面。洋湖整體的容積率在幾個板塊中顯然是最低的，而打造城市的成本不會減少，容積率低了，可售面積少了，分攤下來，土地成本都要高一些。
不過正因為容積率降低之後，在洋湖才能看到一些小高層、洋房這樣的產品。
而在一些高強度開發區域，容積率仍然維持在3.5以上，為了保證競爭力，只能選擇做大平層，而大平層的舒適性是毋庸置疑的。
同時要明白的是這些高層大平層一定是有附加資源在的，如果只是一個小區內簡單配比了一些大平層，估計也難得去化喲。
其三是規模。
以前的造城運動當中，為了改變地段的印象，對於綜合體的追逐是一個典型的現象。比如以前經常見的XX廣場就是城市中心。
但是隨著電商的興起，這些商場盒子卻沒有跟上新消費主義的腳步，衰落是個必然現象。
因此現在如果沒有對於商業業態的深刻前瞻性的理解，貿貿然去做一個商業盒子，關門大吉是個必然結果。
在一個片區的規劃指標中，商住比的配比是個重要引數。這個涉及未來片區人口的生活方不方便的問題。
所以一個大地塊被一家公司或幾家公司聯合體拿下，就意味著中標公司實際上承擔了政府部門的城市運營責任。
舉例來說，開福北的1094地塊，開發商除了需要建設住宅之外，商業、學校、道路等公共設施都需要開發商在住宅交付時同期完成，這種開發模式對於片區的催熟有著重要意義。
當然這種地塊對於買房者最關注的還是學校引進品牌問題，品牌過硬，小區規模夠大，基本上都是同一個小區的子女在讀，物以類聚，人以群分，業主之間可以形成一個鬆散同盟，對於小區房價保持較高水準是一個有利的事情。
其四贈送面積。
同樣的片區，同樣的限價，洋湖片區的華潤凱旋門、保利天匯、卓越洋湖晴三個專案在高層產品打造上面，肯定是華潤專案贈送面積最大。
原因很簡單，這個肯定質素相對最差，樓面地價又最高的專案，如果不在價效比上面佔點便宜，你讓客戶怎麼接受所有的缺點？難道等著那兩家賣完了，再做麼？
所謂的贈送面積就是在規則允許的範圍內，部分建築面積以計一半或完全不計面積的形式來讓客戶用同樣總從獲得更高的使用面積。
建發央著當年以9241的樓面價拍得梅溪湖這塊土地，在前幾年的市場環境下面，做複式產品似乎是不得已的選擇。試想這塊地不是在前些年拍的，而是在這兩年改善性浪湖勃發，客戶對於大平層的需求增多之後，還會在超高層中做複式這種對於再改客戶有些雞肋的產品麼？
就像現在濱江的長沙悅府、旭輝鉑悅濱江不去做230平米的主力產品，而是把產品做成170、180平米的複式，實際使用面積達到230的效果，這還能吸引改善客戶的眼球麼？
先談這麼多罷。
