近日，各城市開始陸續發出十四五規劃，其中當然包括住房的規劃和供應。

比如南京：

近日，《南京市發展保障性租賃住房實施辦法》正式釋出，其中提到，到“十四五”末，南京市將籌建保障性租賃住房15萬套(間)，發放租賃補貼25萬人，惠及不少於50萬戶家庭和個人。

比如深圳：

近日，深圳住建局和發改委釋出了《深圳市住房發展“十四五”規劃》，居住用地方面，規劃期內計劃供應居住用地不少於 15 平方公里，力爭達到 17.5 平方公里。

建設商品住房 35 萬套；建設籌集公共住房 54 萬套（間），包括公共租賃住房 6 萬套（間）、保障性租賃住房 40 萬套（間）、 共有產權住房 8 萬套。

還有北京提出草案：

建議堅持保障和改善民生優先導向，增加住房供應，規劃期內新增各類居住用地5000公頃、供應各類住房100萬套左右，基本實現總體供需平衡。

還有一系列城市，這裡就不一一展開，總之：

未來5年，將大量增加保障性住房供應，保證青年人住有所居。

這就是大勢所趨。

一線城市房價太高了，這是普遍認知，買不起的就只能租房。

但頻繁搬家，業主不配合出具租賃憑證，孩子無法入學，居住條件差，房租貴等等問題是住房最大的痛點。

如果現在有一批政府提供的保障性住房，低廉租金、還有良好居住環境、更能解決孩子上學問題，不香嗎？

肯定香，既然如此，那還有必要買房嗎？大城市房價會因為大量保障性住房供應的衝擊而下跌嗎？

01

住有所居，不是住有優居。

首先，必須要肯定大量增加保障性住房供應一定是利好城市新移民和當地青年。

不用再待在逼仄的城中村，也可以享受陽光和社群，重點還便宜，大大減少青年的成本。

可忽略了2點關鍵要素：

好申請嗎？住得方便嗎？

舉個深圳的例子吧，深圳公租房目前輪候庫已經有37萬人，現在普遍上岸期要7-8年。

按照深圳的的規劃：

未來建設籌集公共住房 54 萬套（間），包括公共租賃住房 6 萬套（間）、保障性租賃住房 40 萬套（間）、 共有產權住房 8 萬套。

但實際情況是：真正分到輪候庫裡的可能並不多。

公共住房得分：人才房、安居房、以及公共租賃住房。

人才房多數是分配個企業的員工又或者是滿足條件的人才，普通人一般排除在外。

安居房目前的條件是以家庭申請，並且夫妻雙方必須是深戶，這點也攔住部分人了，並且安居房是需要購買的，市場價的5折左右，價格便宜很多，但對於部分家庭也是老大難。

這樣算，能留給37萬輪候庫求租的人來說，也並不容易。

其他城市也基本是同樣的情況，有城市是對財產限額有要求，或者申請需要門檻，又或者輪候庫人數非常多。

有當然是好事，但容不容易申請，這是關鍵一點。

其次，申請到了，也不一定解決你的居住問題。

未來新增加供應的初衷一定是好的，但房子一定是越建越偏僻的。

我們必須認清一個事實，核心區沒有地，哪怕有地也不太可能用來建設保障性住房，價效比太低。

所以保障性住房一定是建設在城市的近郊或者是遠郊。

這些地方哪怕有房子，但居住並不方便。

首先是通勤，地鐵沿線的多數地塊肯定是很少的，哪怕有，離上班的地方少則1.5小時通勤時間，單中心城市甚至可能2-3小時通勤。

1天來回通勤時間4-5個小時，時間長了，身心俱疲。

其次是教育，租房或許能解決一部分城市教育問題，但生源質量不可能會太高，學區房為什麼貴，一個是師資力量，一個是生源。

保障性住房集中的區域，生源肯定不會太好。

其次城市在建設保障性住房的時候，往往是先建房，再建配套，對於孩子已經在別區入學，想轉學過來新的房子時，可能會學位不足。

唯一一個好處，就是租金確實便宜，以及比起逼仄的城中村，小區房當然更好。

02

所以保障性住房大量供應，就會衝擊商品房市場，房價必跌？

想多了，但凡有可能，有條件，人們會奮不顧身選擇買房。

保障性住房和商品房，註定是並軌制存在。

保障性住房的缺點我上面已經說了，單身居住，要面臨通勤時間長。

家庭居住，除了擔憂通勤時間，還要考慮教育問題。

更重要的是，保障性住房本身保障的是那些努力一輩子可能都買不起房的人，給你提供一個更便宜居住環境更好的住所。

人生本來就是選擇題，你選擇低廉，就一定會放棄距離和教育。

可惜選擇本身就是逆人性的，因為成年人的需求是：什麼都想要。

但凡你想，你就依然不可能放棄購買商品房的念頭。

所以真實的需求，並不會因為大量保障性住房的供應而減少。

保障性住房的真正目的是讓買不起的住得更便宜更舒適而已，而如果你想要好教育、好地段、好配套，就去買商品房。

這就是未來保障性住房和商品房並軌存在的意義。

03

我們國家一開始的住房制度是福利分房，由單位分房，但往往都是大通鋪、沒有獨立衛生間和廚房。

後來人們為了改善生活品質，才推動了商品房的發展，現在也是一樣，想要居住更好就只能去買商品房。

還有一點最重要，那就是附身在房子身上的金融屬性，買房子除了住得舒服之外，關鍵房子已經作為家庭財富的存在。

過去20年，房價大幅上漲帶來的資產升值讓多少人紅眼，哪怕現在已經不再激進的階段，但買對房子依然能漲，況且還有比買房子更能讓現金保值的方法了嗎？

如果沒有，那麼買房仍然是家庭理財的最優選，大家又怎麼可能放棄呢？

尤其還是一線城市或者二線城市這樣的大城市。

所以儘管保障性住房大量供應，也不會撼動商品房的地位，而商品房更不會因此而大跌。

確實買不起的，可以去租，而買得起的，可以去買。

這才是政策最開始的初心。