作者：奇齊
01
這個春節，最失落的一群人是誰？
答案無疑是縣城裡的地產銷售們。
剛過去的春節，作為返鄉過年的一員，我利用走親戚的契機，走訪了一兩個南方地級市和幾個縣城，期間陪朋友家人逛了大大小小十幾個樓盤。
幾天的見聞，讓我對三四線城市和縣城樓市，有了全新的看法，跟大家分享一下。
開始之前，先做一個簡單的調研，不知道大家有沒有察覺到，今年無論是網路上，還是在各自的城市線下，關於返鄉置業的宣傳，都很少見了。
如果你也這樣覺得，那和我觀察到的現象是非常吻合的：
返鄉置業的大時代，已經過去了。
02
先簡單介紹一下我選擇觀察的城市樣本，南方某中部地級市，經濟上不如沿海地區活躍，但好在臨江靠山，居住感受還算舒適。
九千多的房價，對當地人的收入來說不算便宜。
2022年的大年初二，我陪家人看完《四海》出來，因為孩子們還要看二場《熊出沒》，因此我得空去逛了旁邊的售樓處。
這是我們當地品質最好的一個新房專案。
因為是大年初二的下午，售樓處很空蕩，讓我詫異的，不是這個樓盤案場的客戶不多，而是連銷售人員也不多。
現場接待我的值班銷售小姐姐告訴我，今年他們領導考慮到看房的人不會太多，就讓大家都回去團年了。
售樓處的正式上班時間，安排在了大年初四。
空空蕩蕩的售樓處
春節前三天只留下兩名銷售值班，我去的那天，另一名銷售還請假了。門口的橫幅很扎心，但裡面並沒有幾個人。
在小城市幹過房地產的朋友會知道，要是在前幾年，春節期間，生產隊的驢也不敢這麼歇啊。
話說到這，我自然要追問春節售樓處熱度走低的背後原因。
銷售小姐姐告訴我，這幾年根據她接待的客戶來看，我們老家的新盤的準業主，大多數都不是外地返鄉的。
而是轄區內老城區置換的。
對這群人來說，來看房就幾腳油門的事情，一年裡隨時都能來，自然不會趕著春節在家團聚的時間節點來。
這才造成了春節售樓處人少的原因。
作為一個地級市，購房主力軍不再是大城市返鄉人群，這一點並不是最嚴重的。
最嚴重的，是很多外地返鄉的那群人，變成了拋售當地房產的主力軍。
這些在杭州上海深圳北京等等大城市打拼的人，都是這個城市的精英年輕人，憑藉著大城市更好的工作機會，攢到了第一桶金，早年間就完成了返鄉置業的任務。
但這些年，老家買的房，在一線城市工作的自己一年到頭回不了幾次家，都沒怎麼住，家裡的老人也都不缺房子。
更尷尬的是，老家買的房子，非但一分沒漲，甚至開始有跌價的跡象，因此會顯得非常雞肋。
前面提到的那位銷售小姐姐告訴我，老家的樓市裡，對她們新開發的樓盤威脅最大的，不是競品新盤，而是那些一天沒住過嘎嘎新的二手房。
這些拋售當年返鄉置業的房產，大多數都是要騰出資金，作為省城，或者是杭州上海等等一線新一線城市的首付款。
城市居民想方設法逃離去更發達的城市，已經成為當下很多十八線城市的樓市主旋律了。
這種主旋律，導致很多地級市的樓市非常脆弱。
和所有的城市一樣，這裡正在發生的，也正是很多三四線城市所正面臨的。
03
說完了地級市，再說說縣城。
春節後幾天，我去到了老家下轄的縣城。這個五十萬人口的城市，自然不如浙江縣城那般產業發達，但目前接近七千的房價，也讓當地人叫苦不迭。
先說一說縣城樓市的發展史。原先縣城的房價，只要四五千，大家買房熱情並不高漲。
但2018年開始，縣城房價坐上了過山車。
房價突然上漲的核心原因，和大多數縣城一樣，源自棚改貨幣化補償。很多老宅被拆或者土地被徵用的居民，拿到補償款，第一時間就是湧入售樓部。
那時候，碧桂園，恆大等大型房企，以及當地很多野路子房企，一下子如雨後春筍般出現。
縣城遍地都是塔吊和腳手架，嶄新的政府大樓，體育館，九年制學校等破土上馬的工程隨處可見。
那是縣城樓市的黃金時代，房子特別好賣，房價也隨之水漲船高，12月開盤的專案，一個春節下來就能幾乎清盤，銷售們獎金拿到手軟。
04
而當下，這種場面已經不再了。
春節裡，我在縣城和同樣是地產從業者的同學一起，逛了三個樓盤，順便市調。
每個樓盤的售樓部裡，人都不多，只有稀稀拉拉的幾波人在看房，很多銷售坐在前臺接待區一邊聯絡老客戶，一邊等著客戶上門。
前前後後逛的幾個專案和樣板間，跟十幾波縣城的購房人群打過照面，會發現一個特點，縣城裡的購房者，往往拖家帶口來看房的，男主人臉部顯得滄桑，穿著也比較質樸。
感覺是從事體力勞動者比較多的工作。
這一點，在銷售口中得到了應證。
銷售告訴我，他們專案的主要客戶，就是周邊農村的“進城客群”，農村居民買房進城，已經成為了當下縣城樓市的主旋律。
縣城樓盤老帶新的折扣遠超返鄉置業禮
一套商品房婚，成為當下縣城結婚標配。另一方面，作為家長，也更看中縣城的教育，再加上建材猛漲，農村地區自建房隨便一套，也要大幾十萬。
商品房變成了硬通貨。
儘管需求如此，但由於今年南方大部分地區整個春節前後，不是陰雨天氣，就是寒潮或者暴雪天氣。
惡劣天氣的疊加影響下，縣城樓市的春節行情，也毫無起色。
然而，這並不是某個省份的個例。
前幾天，克而瑞地產研究院釋出了一篇文章名叫《三四線城市返鄉置業爽約，今年春節成交縮水四成》
其中提到2022年40城春節商品房成交資料，對比前幾年，三四線城市樓市成交量萎縮非常嚴重。
很多城市的春節成交縮水嚴重
2022年春節周40個重點監測城市商品住宅成交面積及其變化
除去少數粵港澳大灣區城市，大部分的三四線城市，如洛陽、曲阜、開封、莆田、溫州，蕪湖等，樓市對比20年和21年春節，成交量都是腰斬再腰斬。
資料上，已經露出三四線城市的樓市底褲了。
但如果真要全面瞭解小城市的樓市，還要聽聽業內人的說法。
05
春節期間，我還跟一個在三四線城市做營銷總的同事見面。
春節前，他剛從湖南株洲的某個專案上回來。
他告訴我，半年前，他們團隊去到株洲拿地，信心滿滿，畢竟這是一個比較強的地級市。比起產業很弱的城市，株洲有有中煙，中車這種中字頭的產業，城市經濟底子很厚。
去了之後才發現，真相併不是他們想象的那樣。
當地新房扎堆，開車開出一公里，能遇上七八家售樓處，各種專案相互競爭，非常激烈。
於是，他們開盤沒到一個月，直接降價一千五甩賣。
就這樣，株洲市民依舊不買單，專案很難賣的動。
他告訴我，作為營銷總，每個月他的工資都要因為沒完成銷售業績，被扣一兩萬。
底下的銷售更是走馬燈般換了一波又一波。
當我問他春節的銷售情況，他告訴我：我這個負責營銷口的，都坐在家裡跟你喝茶了，你覺得我們還有春節還賣房麼？
然後我們就一起苦笑了起來。
我們經常說，房地產的黃金時代過去了，但回過頭看，這件事在不同地域，不同等級的城市，表現是不一樣的。
前一段時間，北京上海公佈了樓市資料。
北京新房賣出了5.68萬套，創下了歷史新高，上海很多板塊也在暗搓搓漲價。這些一線城市，儘管在樓市信心不足的情況下，小陽春依舊。
而三四線城市和縣城樓市，卻在隱秘的角落裡偷偷出現了巨大的裂痕。
還是要說一句：縣城沒有房地產，非自住剛需請務必謹慎。
