現階段，“房價降了”已經是不爭的事實，據統計部門12月資料，住房銷售面積21302萬平米，銷售額20263萬億，可得出當月均價為9512元/平米，對比2月最高點11220元/平米，整體下降了15.22%。對此，易居專家嚴躍進認為，當前的市場矛盾已經轉為“過冷”，按照過去的市場週期，一旦房價指數下跌，很難短時間內轉正，一般會下跌8個月。

不過，各方參與者似乎並不樂意看到這樣的景象，對於房企來說，價格下跌意味著利潤減少，還會影響後續的銷售；對無房人來說，害怕房價再下跌，自己反成為高位接手，本來湊夠的的房款也捂緊了不敢花出去；對於已經有房的家庭而言，房價下跌自然是不願看到的結果，不僅意味著資產虧損，還會想方設法減少損失，比如阻止房企大幅降價，要求退差價退房等。因此不少房企透過降價銷售了房子，反被老業主投訴，不得不“恢復原價”。

降價是個技術活兒，一邊要打消老業主的顧慮，另一邊還要給買房人信心

值得一提的是，即便全國房價維持了低迷漲勢，但我們必須瞭解，由於調控措施、城市區位、產業結構、資源水平、人口流向、居民購買力等因素的不同，不同城市已經呈現出不同的樓市趨勢，價格市場分化愈加明顯。從31省前11月的漲幅情況看，價格漲幅明顯的集中在浙江、海南、重慶，而東北三省交易額全線負增長，黑龍江降幅最大，達到-18%，此前首府哈爾濱也因人口流出、產業落後等因素，住房市場面臨庫存壓力。

在這樣的大背景下，怎麼打消老業主顧慮，又給買房人信心成了解決問題的關鍵。從去年下半年來共有23城釋出“限跌令”，包括岳陽、唐山、瀋陽、株洲等，基本上都在三線及以下，大部分城市對價格的容忍度都保持在5-15%之間，但不管何種標準，他們的目的都是一樣的，就是價格跌幅態度屬於惡意降價行為，不利於市場穩定。

而從第一個到第二十三個城市的出爐，都與監管層要求的穩價格符合，所以，從限跌拉開序幕之後，在房住不炒的基礎上，樓市因地制宜地開啟“逆向”調控就不會產生矛盾了。正如央媒做過回應的，房地產牽涉的產業鏈條長，波及廣，還容易影響數十個行業的生存。

瀋陽就是一個典型的例子。前段時間，瀋陽某開發商一專案降價賣房，被居民投訴，稱樓盤備案價是1萬1左右現在被降到8300，自己之前買的房至少賠了15-30萬。

實際上，對於瀋陽來說，新二手房早已經開啟降價模式，降價最高5000最低500，據中國房地產報報道，8月初瀋陽市沈北新區某專案樓盤降價房源：原價1.1萬/平的住宅降至8千/平進行售賣，降幅將近30%。為此當地要求房企不得私自降價，否則不予網籤，這一條也被譽為“限跌令”。

是業主運氣不好嗎？當住房供應過多，而人口和購買力又與之嚴重脫節時，市場一旦轉向，這些情況自然不打招呼就來，就好比瀋陽之後，哈爾濱、昆明等城市出臺的類似措施，都是基於人口基礎薄弱，產業資源欠缺等，導致購買力下降，供應過大的現狀。

可能購房者會覺得，出臺這些措施根本無關痛癢，想想之前價格漲了這麼多，如今跌個價起碼讓人們買得起，限跌又是為何？難道要保護房企和地方收入嗎？對於投訴，瀋陽房產局給出了回覆：已經約了專案負責人，開發商反饋，由於受到市場影響，銷售很不理想年底資金緊張，因而降價銷售。商品房具備商品屬性，價格受市場影響發生波動是市場行為，按照房住不炒的監管要求，嚴格控制房價上漲，對降價銷售並無禁止性規定，屬企業正常經營行為。

降價屬正常經營行為？釋放了什麼訊號？

可能很多人認為，官方回應讓人意外，但正常的降價本是市場行為。畢竟任何商品都會根據人們需求來實現價格調節，當需要大於供應時，就會催漲價格，反之價格就會下跌。而此前各地紛紛約束降價，的確很容易造成誤讀，讓大家以為房價不許下跌，實際上央媒經濟日報已經強調，並不是說房價不可降，在一定範圍內小幅漲跌都是正常，關鍵是要防範有些地方出現過快大幅下降的情況。

房產“不允許”下跌？這事情沒有這麼簡單。房說君認為，這件事直接反映出當前樓市確實冷了，因為在上漲時期，幾乎看到這些問題，只有下跌才會出現。對於房地產來說，近兩年頗為艱難，接連遭遇了金融調控、價格限制，在這種背景下，連炒房第一城深圳也沒有逃過調控，月成交一度低到2000套以內，價格方面也是打折遍地，從百城價格走勢可以看到，2021年的均價迎來7年來的低谷。

相比之下，為數眾多的三四線城市，在棚改退下序幕後，已經遭受了人口減少、資源流出的影響，如今再加上調控，大部分城市的成交量、房價都不及去年同期。透過約束減價也可以發現，普遍市場都面臨庫存加大的情況，才會出現房企為了回籠資金不得不採取打折促銷，以價換量的方式。所以維持市場的平穩是重要的任務，且在內行看來，當房價跌幅超出眾人想象時，至少會產生5點影響。

1最直接的就是老業主不滿，畢竟才買的房子價格就被降了30%，如果自己能晚一些再買，就能省30萬，讓誰碰見這個事情都要罵人。但如果採取強硬態度阻止降價，往往於事無補；2降價之後能讓更多人得到買房機會，但看漲心態讓很多人認為，價格還能再跌，此時急著買等於買下高價錢；

3銀行容易產生壞賬，過去很多人將房子作為增值工具，當房子過快下跌，月供甚至超過房款時，一些購房者寧願不要房子不還貸款，也要減少虧損，進而就影響了金融風險。4影響了地方信心，特別對於三四線城市，大部分收入都是靠賣土地來維持；5位置偏遠、配套尚未完善的房子，首先會迎來貶值潮，自住的話生活出行不便利，炒房的話則會面臨難轉手。

房說君有話說，透過此案例，我們可以從中獲得2點經驗，其一是購房者需要轉變預期，不能一味以漲價來買房，其二是認準需求，選擇抗跌性好的房子。不要盲目跟風買賣。

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