幸福裡百科詞條：買二手房的“最佳”房齡為在5到10年之間。房齡大於5年的二手房，首次交易時房產證也已經滿五年，如果是唯一住宅可以免繳個人所得稅和營業稅，如果不是唯一住宅，可以免個人所得稅，營業稅按房產交易盈利部分的20%或者總房價的1%繳納。購買滿5年的二手房會比不滿5年的房子省去一大筆稅費。另外，5-10年的二手房通常建築較新，且周邊配套也已發展成熟，因此是購房的最佳房齡。

本文知識點：

1、買二手房，房齡並非越小越好
2、如何瞭解二手房的真實房齡
3、什麼樣的房子算難流通的老房子

房齡是大家購買二手房最關注的問題之一。市場上普遍認為難流通的房子，就是“老齡”房，但實際上房齡不是由一刀切的某個年限定義的，而是由這個城市、版塊的購房者，最大可接受的房齡決定的。比如北京、上海等商品房發展較早的一線城市，對房齡的定義遠比其他城市寬容，幾乎2005年後的房子，也算作次新房。

那麼，買二手房時，房齡多少最合適？

一、二手房房齡並非越小越好

二手房房齡，一般是指自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。如果按照全國標準，購買5-10年房齡的二手房最為合適，但上海、北京等一線城市，5-20年房齡的二手房均可購買。

1、房齡過大：房屋老舊、影響貸款

通常來講，房齡大意味著房屋的有效使用年限短，除了房屋會比較陳舊外，貸款年限還會受到限制。大部分城市都要求房貸+房齡年限不得超過50年，也就是說房齡超過20年的房子，貸款時間是不能超過30年的，而且貸款難度也會非常高。

2、房齡過小：不滿5年稅費高

但是，這並不意味著房齡越小越好。普通二手房住宅在交易過程中，稅費是一筆不小的支出。房齡越小的房子，意味著交易年限越短，所繳納的稅費也就越高。

（1）不滿2年的房子交易時稅費最高，包括契稅（1%-3%）、個人所得稅（1%）、營業稅（5.6％）以及印花稅（0.05％）；

（2）滿2年不滿5年的二手房交易稅費：契稅（1%-3%）、個人所得稅（1%）以及印花稅（0.05％）；

（3）滿5年但不是唯一住宅：契稅（1%-3%）、個人所得稅（1%）；

（4）滿5唯一住宅：契稅（1%-3%）

除了繳納的稅費較高外，房齡過小的二手房，也就越接近新房。比如新開發的大盤社群，開發商還可能會有二期、三期專案。施工現場的噪音一定會影響到住房體驗。再者，過新的二手房的小區建設一般都不成熟。

二、什麼樣的房子算難流通的老房子

不同城市，甚至是城市不同板塊之間，對於二手房房齡和老房子理解和定義是不同的，所以沒有一刀切的答案，但有一個可以通用的判斷方法。

第一步：絕大多數城市的購房網站如幸福裡APP，有二手房年限的選擇，通常是10年以下、10-15年、15-20年、20年以上幾個階段。

第二步：在看房過程中，可以把每一個房齡區間的掛牌量數量和成交量進行粗略統計，再結合整個城市的二手房掛牌總量除以成交總量，得出這個城市的成交比。

第三步：用同樣的方式計算各個房齡段的成交比，成交比最高的那個值，就是這個城市的房齡紅線。簡單來說，就是掛牌量最多，但成交量最少的房齡段，就是這個城市能夠接受的最高房齡。

總體而言有兩個結論：

1、一線城市對於房齡的容忍度要遠大於二線城市，要遠大於三四線城市

2、優質核心區對於房齡的容忍度要遠大於遠郊新區。

三、四種方式瞭解二手房的真實房齡

在二手房交易過程中，一些老房“業主會為了儘早脫手 想方設法隱瞞房齡。對於買方來說，要查明二手房的真實房齡，就應該透過多種手段共同來判斷:

1、讓房主持房產證、身份證等資料，去建委或者不動產登記中心現場查詢房屋檔案，是查詢房齡最穩妥的方法；

2、在產權證上檢視房屋建成時間、上次交易時間；

3、根據房屋使用狀況判斷，如透過地板或地磚磨損程度、衛生間地漏、馬桶、裝修風格等不常更新的部分來判斷房齡；

4、買方主動到小區周邊探訪，諮詢小區內的其他業主或物業等工作人員，往往會獲取房屋的真實情況。

注：以上內容來源於網路綜合整理 具體政策以各地資訊為準。

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