我兩年前說北京剛需，如果考慮買兩居的可以等一等。
現在我的思考是可以看北京新房了。
整體的房住不炒的宏觀調控、短期上地產行業爆雷，三條紅線收緊導致銀行對地產甚至建築行業放款收緊，加上預售資金監管制也限制了地產行業的高週轉，人口緊縮對未來需求的影響達成共識，對外出口受限制背景下的內迴圈需求等等，每一條都預示著地產暴漲的時代一去不復返。現在房價下行已經成為一個共識，二三線城市降價、銷售不佳、甚至爛尾的樓盤也是比比皆是。
所以兩年前，我不鼓勵身邊人買房，自己還把名下兩套房子處理掉，一套三線城市，一套青島的。
先說結論，再看原因：
但是房子就不能買了嗎？沒有投資屬性了嗎？最近看了一本書，覺得一個點提示了我，認為北京的房子還是可以考慮出手，尤其是新房。也可能是管中窺豹，但覺得可以作為一個點來思考。
1、長期宏觀大環境下，一線城市的房子除了住外，還有引流通脹的載體作用。
疫情期間，漂亮國採取金融放水，大邏輯上是因為美金作為全球結算的重要工具，他們自己放水，可以讓全時間尤其是美元債權國買單稀釋膨脹。但是我們強大的祖國，在美元放水的時候，我們收水，22年開始美元開始收水了，但我們對沖著開始放水。不過通貨膨脹的趨勢是難以避免的。房子就難免會成為通脹時候的消費載體。為什麼呢？比如在美國或者歐洲，資本主義的司法體系對私有財產的保護意識強，加上理財意識強，出現膨脹的時候，多數人喜歡把資金放到股市，所以美國股市在過去12年間一致上漲的趨勢，2020年因為疫情暫時出現過泡沫，但隨著無限制量化寬鬆政策的實施，道瓊斯指數也重回高峰。歐洲以及日本的百姓對國債情有獨鍾，所以即便是在他們負利率的時代，他們照樣喜歡買國債。但中國的情況比較特殊，釋放出來的過剩流動性，多數還是會跑向房地產市場。
那為什麼通貨膨脹了，消費還帶不動呢？人大國際關係學院翟東昇教授認為幾個原因：第一個原因是老齡化，老齡化帶來的整體趨勢就是消費能力萎縮，加上國人本身就年齡越大越喜歡存著資金抗風險，或者還要想著幫扶子女，資產消費慾望受限。第二原因是貧富分化，窮人有需求，但是沒錢，所以構不成經濟學上的有效需求，富人擁有消費能力，但是總體的慾望有限，消費潛力被開發的也差不多了，新的興奮點不多，加上國內反腐大環境下，無論是商人還是官員，低調了不少。第三個原因是技術沒有革新，疫情時代防風險、渡難關、活下去是很多行業的基調，缺少新的爆點，回想疫情前，網際網路甚至有引起三次革命的趨勢，彼時的共享經濟、社群團購都會引起一波調整，但近三年內，除了新能源有點概念外，基本缺少行業黑馬。
這是我思考，通脹要來，但承接通脹的消費少，在國內地產、汽車（除了房子外的大宗消費）會成為承接和衝抵的最好載體。
2、中期宏觀上，就是為什麼北京剛需可以出手，還要關注新房。
先說北京，全國地產下行是趨勢，這個調子不會改，房價穩住也不會改，但是拿著城市比較，一線城市穩中有升是趨勢。同比其他國家的一線城市，中國一線的房價還沒有到誇張的地步，當然大跌的也有，但仔細看，多數是原來被加了學區屬性的。整體上一線城市購買，無論是機會、配套、人口虹吸等效應上看，抗跌性還是很好的。這一點，我相信多數人也是共識。
再說為什麼選新房。1、老破小的管線老化，配套穩定但是也基本封頂，降價肯定是這些先講降。2、很多看起來不算舊的二手房，但是如果是高層的也不推薦，現在很多城市已經限制超過11層的住房了，這也是因為在地產暴增的那些年，為了考慮增加銷售面積，忽略了在質量、空間、舒適度上的考量，前五年，大家第一反應是能買上就行，不考慮高不高層，現在不一樣了，房子少了一些炒的概念，迴歸到住上，宜居是最大的需求，高層時間久了在電梯、管線老化、消防等等上都是負面，當然百度一下關於高層弊端的文章已經很多。3、買新房，新房現在的設計已經多數是2.0版本，宜居程度上和老房不是一個量級；北京的新房算是剛需的，多數在五環外，甚至六環，看起來遠，周邊配套也不成熟，但這剛好是能對沖價格的因素，現在買二手房，將來降價就是真降價，現在買新房，即使過兩年大趨勢是降，但隨著新房周邊配套起來，價格至少能扛得住現在的標準，某種程度上其實是投資了潛力。
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