房貓君忍不住要分享一個利好購房者的訊息。
1月6日，財聯社釋出獨家訊息稱：“財聯社從房企人士處獲悉，目前銀行已告知一些大型優質房企，針對出險企業專案的承債式收購，相關併購貸款不再計入‘三條紅線’相關指標。”
隨即，1月11日，據REDD報道，央行要求保利等9家國企透過收併購專案的方式，為中梁等11家房企提供流動性支援。
總結上述資訊，直白點表達就是“國家隊”房企進場救市獲得了官方支援，畢竟現在能稱得上是大型、且優質房企的，幾乎都是國企、央企，而這些房企或將盡最大的可能性保證樓盤專案交付，防止爛尾危機，抑制維權事件。
我們透過現象看本質，這些動態散發著2022年的行業變革訊號。
｜官方“開閘”助力｜
面對2021年樓市“前熱後冷”的驟變，業內外都逐漸清醒的意識到，房地產是一個高度依賴政策的市場。
因此，2022年的行業發展走勢與政策變化息息相關。
現階段，官方明顯在政策層面開始對出險房企施以更多、更有力的援手。
此次承債式併購貸款政策的落地，切實去看，不僅為房企打通了併購融資通道，同時也減輕了因出險企業專案收併購所帶來的債務監管壓力。
企業併購主要有兩種模式，一種是資產收購，一種是承債式收購。過去幾年，房地產行業收併購案例頻發，但大多數都屬於資產收購。
所謂承債式併購，是指收購方在股權併購中，承擔或清償目標公司的債務作為其購買股權對價的部分或全部，此舉主要應用於對資不抵債企業的收購中。
承債式收購的優勢在於享受稅收減免及獲得債務清償的優惠條件，早期主要用於虧損國企的轉讓及改制中。
今年1月18日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在國新辦新聞釋出會上表示，去年下半年，恆大等個別房地產企業風險顯性化，受此影響，房地產各類主體避險情緒上升，金融機構也出現了短期的應激反應。
針對這一情況，金融管理部門第一時間採取應對措施，配合廣東省政府、相關部門和地方政府，做好出險企業風險化解工作，指導銀行業金融機構準確把握和執行房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，滿足房地產市場合理融資需求，並出臺《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》（以下簡稱“通知”），指導金融機構以市場化方式支援風險化解和行業出清。
通知強調，銀行業金融機構要穩妥有序開展併購貸款業務，按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，穩妥有序開展房地產專案併購貸款業務；重點支援優質房地產企業兼併收購一些出現風險和經營困難的大型房地產企業的優質專案。
通知對房企併購活動給予明確限定。從形式來看，金融機構不直接參與交易，而是透過定向發放貸款推動優質房企完成專案處置。從貸款目的來看，資金僅可用於專案併購，不可用於出險房企的股權收購或企業自身經營。從貸款物件來看，優質房企是獲得併購貸款的主體，且不侷限於國企或民企，有能力者即可參與。從標的物來看，出險房企的優質專案才是交易物件，房企不可藉機剝離劣質資產。
鄒瀾介紹，在各方共同努力下，近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步迴歸常態，市場預期穩步改善。
下一步，人民銀行將堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照探索新發展模式的要求，全面落實房地產長效機制，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支援力度，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
鄒瀾還表示：“房地產企業間的專案併購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。”。
由此可見，政策的推動是行業的催化劑，也是行業整合的最大變數，2022年或將掀起房企收併購大浪潮。
並且，此次收併購浪潮將不同於以往“大魚吃小魚”的模式，在“國進民退”的優勢格局主導下，整合場景或呈“大魚吃大魚”的態勢。
此外，據惠譽預計，在政策支援下銀行或會增加貸款，相信信貸成本不會大幅上升；預期中期借貸便利利率將下調25個基點，抵押貸款和房地產開發貸款亦逐步復甦，全年貸款規模按年增長12%，但中央仍會致力控制系統槓桿和應對房地產行業的風險。
雖然預計全年樓價或下跌最多15%，但隨著資金和市場準入條件改善，房企將於今年第二季度復甦。
值得注意的是，“國進民退”的趨勢對地方民營企業的發展造成了一定壓力，未來地方民營房企想在全國拓展版圖的機會敞口收窄，中小型地方性房企或將只能深耕本土，偏安一隅。
