最近的房地產市場，讓很多人摸不清思路。
一方面政策在放鬆，另一方面又在說“房住不炒”。管理層到底在想什麼？
在市場輿論方面更不用說了，說什麼的都有，各路人馬熙熙攘攘的。
我來說一下，目前房地產市場面臨的真正問題是——炒房客不敢進場。
這個問題蠻關鍵的，炒房客有沒有進場，其實是代表市場是否好轉最重要的一個指標。
最近我們看到網上很多人叫得很兇，有的人痛心疾首說房子不能跌，有些人就乾脆說房價已經見底，馬上了還要漲——這些說法都沒什麼用的，除了製造一點市場輿論之外，對房價沒有半毛錢的推動，房價要漲一定是資金買上去的，不是嘴巴喊上去。
那麼推動我國房價上漲的資金，我們都知道，那一定是炒房（投資）的資金。房價到目前這個地步——已經掏空6個錢包，導致剛需在市場上早已經沒有什麼話語權。剛需匆忙上車，往往都是炒房資金在前帶動，房價開始上漲，然後剛需才匆忙上車，就好像2016年那樣。
但是現在炒房資金不會出來帶這個頭，因為風險太高。
1、在開發商的債務問題沒有完全穩定下來之前，炒房客不敢進場。大家要知道，投機資金是非常精明的，尤其是領頭的投機資金。現在進場，炒房客就相當於拿自己的資金在幫開發商還債。
2、現在政策的風向跟幾年前完全不同，投機房地產這種事情，政策面是最關鍵的因素，恆大這麼大的房地產商都沒有救，而是讓他資產重組，就很清晰的反映了監管的態度。這跟幾年前把房地產當做支柱產業的態度判若兩人。
還用嘴說是一回事，資金下場又是另外一回事。以前市場資金對於管理層態度的判斷很清晰，那就是適當放寬貸款，給房地產商緩解債務壓力，同時加強資產併購，完成市場出清。但是又不能放鬆市場槓桿再次飆升。因為管理層非常清楚，房價再飆一輪又怎麼樣呢？只是把風險後移而已，那時候更加難以解決問題，不如現在就把風險化解掉，雖然現在化解已經是個難度很大。
3、地方政府賣地收入不行的時候，投資資金是絕對不敢進場的，因為這時候意味著房地產稅的可能性加大。雖然我們都知道房地產稅要收起來困難重重，但是要解決地方政府的財政收入問題，目前這是最好的稅源了。
而房地產市場的流動性不行，不像股票可以說賣就賣，二手房的出清是很難的，週期非常長。而房地產稅誰知道什麼時候就要收。
房地產市場的漲跌的根本邏輯與其他型別的市場並無不同，那就是都需要買盤資金的推動，價格越高，需要的買盤資金也就越大。
對於我國總體房地產市場大盤的估值沒有一個明確釋出的官方資料，各種研究機構的資料也各持一詞，有說300萬億人民幣的，也有說450萬億人民幣的，要超過美國、日本和歐盟的總和。但是，無論如何我國房地產市場的大盤肯定是一個很大的數字。
考慮我國家庭資產的70%是房地產，20%是金融投資，10%是其他（現金和創業）。按照我國股市總市值80萬億，初步估算一下，我國房地產總市值確實大概在300萬億以上。這樣規模的大盤想要全面拉動上漲是極其困難的。
所以，在沒有投資資金全面入場的情況下，我國房地產市場不具備全面上漲的可能性——熱點城市的房市始終面臨政策壓力，其他城市的房市不具備投資價值。
