【僑報網報道】紐約市近年來湧現的玻璃摩天大樓正在吸引尋求新空間並開啟混合工作模式的公司，這是從大流行中復甦的標誌。然而，在過去十年中沒有進行現代化改造的舊建築比比皆是，這給業主帶來了代價高昂的問題。
根據彭博社、雅虎財經報道，對於這些建築物的業主而言，問題是，是否值得投入數億美元進行全面的翻新——尤其在面臨辦公室使用普遍下降、閒置空間正以創紀錄的速度積累、大型公司例如德意志銀行和匯豐控股正在縮小其全球辦公區的當下。無論如何，這是一場賭博。
“隨著混合工作變得越來越流行，我們將看到辦公室的使用減少，”經紀公司沃頓地產顧問公司的執行長露絲·科爾普-哈伯(Ruth Colp-Haber)說。“業主們很糾結。”
進行重大改造並不能保證房產一定會脫穎而出。不這樣做則意味著租金減少，可能導致抵押貸款違約和喪失抵押品贖回權。另一種出路——將過時的辦公樓改建為住房——可能很複雜，而且成本高得令人望而卻步。
CoStar Group Inc.的資料顯示，曼哈頓的辦公室空置率為12.3%，高於兩年前的7.8%。
據報道，隨著去年租賃的回升，約65%的新交易發生在質量更高的建築——這意味著最近建造或經歷了重大翻新的房產，並且進行了高於平均水平的維護，包括室外綠色空間和充足的自然光線。
在一個大約90%的寫字樓都超過20年的城市裡，差距非常明顯。新的摩天大樓，包括位於哈德遜廣場大型開發專案和中央車站附近的範德比爾特一號的摩天大樓，已迅速填滿，吸引了世界上最大的金融和科技公司租戶。與此同時，在過去十年左右沒有大修過的老建築幾乎不能引起人們的興趣，即使租金有很大的折扣。
租戶正被靠近交通樞紐並配備包括健身房、豪華餐廳和戶外露臺在內的高階大樓所吸引。如果員工要離開舒適的家庭辦公室，他們希望獲得豐厚的回報，包括辦公設施。
“由於大流行，對建築物的要求要高得多，”Hines東部地區執行長莎拉·霍金斯（Sarah Hawkins）說。
建築升級對於房東來說是例行公事，他們會定期將資金再投資於舊房產以進行維護。但如果只是小的更新，並不會增加他們的吸引力。
仲量聯行三州地區主席彼得·里加迪（Peter Riguardi）表示：“必須真正致力於改造物業。”他們正在拆除樓板，在樓板方面發揮創意，拆除和更換供暖和空調系統，更換窗戶。”
即使對於已經對物業進行大量再投資的房東來說，空間的閒置也可能遠遠超過需求。根據CoStar的資料，包括金融區百老匯120號和西切爾西的Starrett-Lehigh大樓在內的重新開發的辦公室面積超過200萬平方英尺，橫跨整個城市街區，空置率超過25%。
持有Starrett-Lehigh的RXR Realty預計，隨著當前租約到期，將重新定位該物業中的一些空間。該公司剛剛與Roku Inc.在其另一棟建築時代廣場5號簽署了一項重大協議。RXR花費超過1.3億美元進行翻修，並在1990年代建造的塔樓上增加了一個50,000平方英尺的舒適中心。
RXR執行長斯科特·雷克勒(Scott Rechler)說：“在大流行之後，這從一件好事變成了絕對需要。”“我們需要這樣做，讓租戶他們主動進來。”
較舊的物業正在與正在建造的巨大空間塊競爭，例如哈德遜廣場地區的曼哈頓西2號大樓和德意志銀行位於華爾街60號的前總部，這是一座1980年代的建築，目前正在進行大修，耗資至少2.5億美元。許多塔樓也在開發中，這隻會增加過剩的供應。
金融區（FiDi）尤其充斥著老化的塔樓。
“下城完全是另一回事，因為這些低質量的建築太多了，”科爾普-哈伯說。“多是1970年代建造的老房，沒有特別的魅力，窗戶也少。”
該地區的許多建築物都進行了較小的更新，但如今它們還沒有進行吸引租戶所需的大修。
在紐約證券交易所對面的華爾街14號，空置率接近30%。該物業建於1912年，是Bankers Trust Co.的原址，已進行了一些大堂修繕和新建包括會議中心在內的便利設施，但最近並未進行徹底翻新。高盛集團公司前總部、位於寬街（Broad St）85號的建築對大堂、腳踏車架和健身室進行了升級改造。儘管如此，該樓的空置率約為20%。
“寬街85號是一棟建於1983年的老式建築，但鑑於其優越的地理位置和持續的投資，它將繼續吸引當前和未來的租戶，”業主在一封電子郵件中說。
即使業主願意花錢對舊建築進行現代化改造，一些物業仍然無法競爭。
“這真的歸結為建築物的基本要素：天花板高度、結構、位置、窗線——這一切都很重要，”霍金斯說。“即使完全重新定位，由於建築物固有的大框架，它無法競爭。”
編譯：V
