在房地產快速發展的這一二十年裡，絕大多數人對於房價只漲不跌都深信不疑，原因主要有三點：一是房地產是國民經濟的重要支柱產業之一，國家不會打壓房地產；二是房產已經佔據家庭財富的七成以上，與老百姓的生活息息相關；三是建材、人工等費用都在上漲，房價自然也會水漲船高。也正是基於這些原因，很多人對於買房都投入了極大的熱情。
不過，時至今日，房價下跌已經成為一個毫無爭議的事實了。根據日前中指研究院釋出的12月份百城房價資料顯示，新房方面58個城市環比下跌，二手房方面71個城市下跌。不僅如此，根據中國社科院的最新預測，2022年第一季度還會延續降溫態勢，而且全年平均房價漲幅為-3%至3%，值得注意的是，在歷年的預測當中，這是第一次出現負值的情況。
當房價告別只漲不跌，對於買漲不買跌的購房者來說，在買房這件事情上謹慎了很多。根據央行四季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，在被問及未來3個月準備增加支出的專案時，選擇購房的佔比17.9%，而在2021年前三個季度當中，選擇購房的比例分別為19.3%、19.7%、19.2%，下降十分明顯。顯然，隨著房價預期轉變，打算買房的人在逐步減少。
樓市持續降溫、買房意願下滑，對於開發商來說，這自然是不願看到的結果，因為這會直接增加房子的銷售難度，影響資金的回籠和業績的完成。根據目前32家房企公佈的2021年度銷售業績完成情況來看，僅6家完成目標，在剩餘26家房企中，12家完成率高於90%，8家高於80%，低於80%的有6家。因此，我們看到，過去這一年，打折促銷成為絕大多數房企的共同選擇。不僅如此，面臨冷清的市場和債務壓力，不少房企甚至還打出了“骨折價”、“腰斬價”。
房企讓利、房價打折，對於準備買房的人來說，的確是一件盼星星盼月亮的好事。但是，對於已經買房的老業主來說，往往就會受不了，因為這意味著資產的虧損，所以就會想方設法來阻止房企降價，尤其是阻止房企大幅降價，否則就要求退房或補差價。因此，讓人有些匪夷所思的一幕出現了。不少房企透過降價把房子賣出去了，但被老業主投訴之後，最終又被要求“恢復原價”。
2021年9月底，徐州賈汪區某樓盤以“工抵房”的形式推出了優惠促銷活動，比原價每平方米降了約1600元，但隨後被老業主投訴，4天之後當地市場監督管理局就下發了要求“改正”的通知書，理由是此次降價行為違反了不正當競爭法。隨後該房企在宣告中表示，優惠降價活動取消，專案恢復原市場價格進行銷售，並將在7個工作日內對購房者完成退款。
樓盤下跌1600元被“復原”？同樣的例子並不少見。2021年10月份，瀋陽某老業主也投訴道：自己購房時的價格是每平方米12000元起售，如今最低降到了每平方米9000元，自己一年時間損失了36萬，所以要求價格補償或者退房。隨後，當地主管部門通知該專案停止低於備案價銷售行為，並對已經低於備案價銷售的房源予以回收。
2021年12月份，陝西漢中某樓盤同樣以“工抵房”的形式推出了優惠促銷活動，每平方米下調了約1000元。前期不少老業主認為，此舉屬於惡意貶值，導致自己的資產出現虧損，所以對房企的降價行為進行了投訴。隨後，當地住建局下發了整改通知，要求該專案房價恢復至原價，並針對購買了“工抵房”的購房者進行退款。
關於這樣的例子還有很多，不再一一贅述。總體來看，這些案例有3個共同點：①房企都推出了降價活動，而且優惠主要是以“工抵房”的形式出現。②優惠價格低於前期老業主購買的價格，導致老業主資產受損，引發老業主的不滿和投訴。③主管部門下發整改通知，要求恢復原來的市場價格，並對已經售出的優惠房源進行退款或撤銷網籤。
看到這裡，不難發現，這與此前很多城市出臺的“限跌令”很是相似。說得通俗一點就是禁止房企過度降價，只不過此前的“限跌令”屬於未雨綢繆，提前出臺措施限制了房企可能出現的大幅降價行為。那麼，為什麼要這麼做？房價不能下跌嗎？面對老業主的投訴，瀋陽房產局在約談房企專案負責人時表示，開發商在自身尋求資金解決問題的基礎上，要控制好降價幅度，儘可能考慮老業主的利益和情緒。
除此之外，很多專家還都一致認為：過分打折將會損害剛需購房者的利益。專家們主要給了兩個方面的理由：一方面，由於房產佔據家庭財富的七成以上，所以房子貶值就意味著家庭財富縮水，這顯然不是樓市調控的目的，而且普通業主的承受能力會更弱。另一方面，用大幅低於成本的價格買到房子，看似撿了便宜，但很多事實都證明，後期在後期保障、房屋配套設施等投入方面往往會攤上高開銷。
其實，不管是考慮老業主的利益和情緒，還是保護剛需的利益，最終都是要在老業主和準備買房的剛需之間尋求一個平衡點，所以業內普遍認為，房價平穩或許才是利好雙方的一種態勢。對於這個問題，央媒也給了一番回應和“解釋”：限制大幅低價銷售行為，並不是說房價不可降，一定範圍內的小幅漲跌都是正常現象，關鍵是防範有些市場出現過快大幅下降，避免出現互相“踩踏”。促進房地產市場的健康發展，穩才是主基調，大漲不是穩，大跌更不是穩。
總結一下，透過瀋陽、徐州、漢中、天水等案例來看，在開發商和老業主的這場較量中，看似老業主最終獲得了勝利。但是，筆者認為，一看到房子降價就投訴，就要求退房，就要求補差價，這些行為本身就違背了契約精神，而且從長期來看，未來的樓市或許也不會慣著這種行為了。比如，同樣的現象，武漢、成都的主管部門就明確回應“開發商降價屬於市場行為”。因此，筆者建議，對於購房者來說，應該看到房地產市場已經進入到了新的階段，房價只漲不跌的階段也過去了，所以需要重新看待和認識樓市了，決定買房的那一刻起，就要對日後可能出現的房價下跌現象做好必要的心理準備。
