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第八部分、配套政策與支援措施
66、配套政策（實施細則）
北京：《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》要求在2021年12月31日前出臺22項政策，包括綜合類政策（6項）、規劃類政策（5項）、建設管理類政策（8項）、資金類政策（3項）
廣州：城市更新“1+1+N”政策體系中的“N”目前是16個個檔案。其中住建部門9個，規自部門7個。
深圳：各區各部門的城市更新配套政策多達上百項。
67、增加基礎設施和公共空間
上海：鼓勵在符合規劃和相關規定的前提下，整合可利用空地與閒置用房等空間資源，增加公共空間，完善市政基礎設施與公共服務設施，最佳化提升城市功能。
廣州：在不違反規劃且徵得相關利害關係人同意的前提下，鼓勵整合利用微改造專案範圍內以及周邊可利用的空地、拆除違法建設騰空用地等空間資源優先增加綠地、開敞空間、加裝電梯和建設公共服務設施;鼓勵利用行政事業單位和國有企業用地、用房(含公房)增設公共服務設施。
68、無償移交政府地塊或公共設施
廣州：實施主體應當按照專案實施監管協議明確的公共服務設施、市政基礎設施和新型基礎設施專案或者其他公益性專案(含用地)的型別、規模、建設標準、移交方式和移交期限等要求進行移交。
由實施主體移交給政府的土地、建(構)築物，可以由市、區人民政府根據需要統籌調配使用。
深圳：舊工業區開展綜合整治類城市更新的，應當符合本市產業發展導向，並按要求向政府無償移交一定比例的用地、用房。無償移交給政府的公共用地中，用於建設與城市更新專案配套的城市基礎設施和公共服務設施的，應當優先安排，與城市更新專案同步實施。相關部門也可以委託實施主體代為建設。
69、增加建築規模
北京：對於符合規劃使用性質正面清單，保障居民基本生活、補齊城市短板的更新專案，可根據實際需要適當增加建築規模。增加的建築規模不計入街區管控總規模，由各區單獨備案統計。
上海：更新區域內專案的用地性質、容積率、建築高度等指標，在保障公共利益、符合更新目標的前提下，可以按照規劃予以最佳化。
對零星更新專案，在提供公共服務設施、市政基礎設施、公共空間等公共要素的前提下，可以按照規定，採取轉變用地性質、按比例增加經營性物業建築量、提高建築高度等鼓勵措施。
舊住房更新可以按照規劃增加建築量；所增加的建築量在滿足原有住戶安置需求後仍有增量空間的，可以用於保障性住房、租賃住房和配套設施用途。
天津：放寬規劃指標。各類更新改造專案經充分論證後可依法依規適當放寬容積率等規劃指標，允許建築高度適度提高，但各類用地容積率原則不應突破《天津市控制性詳細規劃技術規程》要求。
在滿足安全、環保要求前提下，增加非獨立佔地的公共服務設施、市政基礎設施的建築規模可不納入地塊容積率計算。
為保護城市風貌肌理，老舊房屋改造提升改建類專案經充分論證並徵得天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新工作領導小組相關成員單位同意，道路紅線在滿足消防、安全的前提下，可按照現有道路控制，綠地率按照不低於現狀水平控制，建築密度按照不高於現狀水平控制，建築規模增加應不大於現狀權屬建築規模的15%。國家和本市有其他管控規定的，從其規定。
70、容積率獎勵
上海：城市更新因歷史風貌保護需要，建築容積率受到限制的，可以按照規劃實行異地補償；
城市更新專案實施過程中新增不可移動文物、優秀歷史建築以及需要保留的歷史建築的，可以給予容積率獎勵。
廣州：在規劃可承載條件下，對無償提供政府儲備用地、超出規定提供公共服務設施用地或者對歷史文化保護作出貢獻的城市更新專案，市、區人民政府可以按照有關政策給予容積率獎勵。
深圳：實施主體在城市更新中承擔文物、歷史風貌區、歷史建築保護、修繕和活化利用，或者按規劃配建城市基礎設施和公共服務設施、創新型產業用房、公共住房以及增加城市公共空間等情形的，可以按規定給予容積率轉移或者獎勵。
71、用地和建築使用功能相容
北京：經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，老舊小區現狀公共服務設施配套用房可根據實際需求用於市政公用、商業、養老、文化、體育、教育等符合規劃使用性質正面清單規定的用途。在滿足相關規範的前提下，可在商業、商務辦公建築內安排文化、體育、教育、醫療、社會福利等功能。
在符合規劃使用性質正面清單，確保結構和消防安全的前提下，地下空間平時可綜合用於市政公用、交通、公共服務、商業、倉儲等用途，戰時兼顧人民防空需要。
上海：經規劃確定保留的建築，在規劃用地性質相容的前提下，功能最佳化後予以利用的，可以依法改變使用用途。
廣州：微改造專案符合區域發展導向的，允許用地性質相容、建築使用功能轉變。涉及用地以及建築功能業態的，可以制定正、負面清單進行管理。
實施主體可以按照前款規定對原有建築物進行多種功能使用，不改變建築結構、不增加建築面積、不辦理產權登記的，可以免予辦理規劃報建手續。不辦理不動產登記的，不影響實施主體辦理商事登記。
天津：鼓勵歷史文化街區內用地性質的混合與相容。
城市更新單元涉及產業用地的，產業用地計容總建築規模相比更新前至少提高20%，鼓勵產業用地在滿足環保、城市安全的前提下與其它用地混合使用，實現產城融合發展。
72、標準規範
北京：在按照《北京市居住公共服務設施配置指標》等技術規範進行核算的基礎上，滿足消防等安全要求並徵詢相關權利人意見後，部分地塊的綠地率、建築密度、建築退界和間距、機動車出入口等可按不低於現狀水平控制。
上海：因歷史風貌保護、舊住房更新、重點產業轉型升級需要，有關建築間距、退讓、密度、面寬、綠地率、交通、市政配套等無法達到標準和規範的，有關部門應當按照環境改善和整體功能提升的原則，制定適合城市更新的標準和規範。
天津：老舊房屋改造提升改建類和城市更新綜合整治類專案建築退線應與周邊建築退讓協調，日照、消防不應低於現狀水平，且應符合國家和本市規定的有關採光、通風、防災、管線埋設、視覺衛生、燃氣等要求，經充分論證，配套公共服務設施可由區人民政府按照區域統籌平衡。既有居住區內老舊房屋改造提升重建類和城市更新拆除重建類專案建築退線應與周邊建築退讓協調，不得佔壓規劃道路等規劃公共設施用地，且應符合國家和本市規定的有關採光、通風、防災、管線埋設、消防、視覺衛生、燃氣等要求，新建住宅大寒日日照時數不應低於1小時。對需要保留的老舊房屋，按照現狀消防技術標準進行修繕並達到消防安全要求，更新後應達到二步節能標準。
天津濱海：城市更新單元範圍內整體綠地率相比更新前至少提升10%，鼓勵透過設定集中公園綠地、口袋公園、城市綠道等方式構建藍綠交織的綠地系統，建設公園城市。
城市更新單元內居住用地生活圈配套標準不得低於《城市居住區規劃設計標準》（GB50180-2018）要求，城市更新範圍內新建住宅建築日照標準不應低於大寒日日照時數1h。鼓勵透過設定鄰里中心的方式，提高公共設施服務能級和城市宜居水平。
73、產權歸集
上海：本市加強對歸集優秀歷史建築、花園住宅類公有房屋承租權的管理。經市、區人民政府同意，符合條件的市場主體可以歸集優秀歷史建築、花園住宅類公有房屋承租權，實施城市更新。
公有房屋出租人可以透過有償回購承租權、房屋置換等方式，歸集公有房屋承租權，實施城市更新。
74、產業升級
上海：市、區人民政府加強產業統籌發展力度，引導產業轉型升級。鼓勵存量產業用地根據區域功能定位和產業導向實施更新，透過合理確定開發強度、創新土地收儲管理等方式，完善利益平衡機制。鼓勵產業空間高效利用，根據資源利用效率評價結果，分級實施相應的能源、規劃、土地、財政等政策，促進產業用地高效配置。鼓勵更新統籌主體透過協議轉讓、物業置換等方式，取得存量產業用地。
上海浦東：浦東新區應當創新存量產業用地盤活、低效用地退出機制。支援浦東新區深化產業用地“標準化”出讓方式改革，增加混合產業用地供給，探索不同產業用地型別合理轉換。
天津：各類更新改造中，土地使用權人單獨或以入股、出租等方式聯合其他市場主體，利用閒置用房等存量房屋建設各類公共服務設施以及興辦國家支援發展的各類產業的，可在5年過渡期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續。
天津濱海：城市更新單元涉及產業用地的，產業用地計容總建築規模相比更新前至少提高20%，鼓勵產業用地在滿足環保、城市安全的前提下與其它用地混合使用，實現產城融合發展。
75、物業自持面積和年限
上海：規劃用途為商業辦公用地的，由區政府根據區域情況明確持有要求：一般地區商業物業的持有比例為不低於80%、辦公物業為不低於40%，且持有年限不低於10年；近階段商業辦公樓宇供應量較大的區域，商業物業的持有比例提高到100%，辦公物業持有比例不低於60%或100%，持有年限不低於10年或長期持有。出讓人應將商業、辦公物業的持有比例和持有年限載入土地出讓合同，並在出讓合同約定商業、辦公可售部分以層為單元進行銷售。
規劃用途為營利性教育、科研、醫療衛生、社會福利等社會事業的，現有物業權利人應當持有全部物業產權。
位於區人民政府確定的重要特定區域的城市更新專案，現有物業權利人應當持有全部物業產權。
深圳：城市更新專案配建的創新型產業用房、公共住房等，實施主體不得銷售或者用作抵押。
76、支援公有住房出售
天津：老舊房屋改造提升後的房屋單套面積增加的，由房屋產權單位（產權人）、承租人按照改造協議的約定交納改造成本費，維持原房屋產權類別不變。改造提升後的房屋為成套住房且符合公有住房出售條件的，可按照房改售房政策向承租人出售產權。改造提升後的增量房屋和騰空房屋，在安置回遷住戶基礎上有剩餘的，符合法律法規規定的可轉讓房屋使用權或產權。
77、資產運營：
天津:城市更新專案的公共停車場、充電樁、能源站等配套公共服務設施可以由實施主體負責運營。
第九部分、融資與稅費減免支援措施
78、資金籌集
北京：1.城市更新所需經費涉及政府投資的主要由區級財政承擔，各區政府應統籌市級相關補助資金支援本區更新專案。2.對老舊小區改造、危舊樓房改建、首都功能核心區平房(院落)申請式退租和修繕等更新專案，市級財政按照有關政策給予支援。3.對老舊小區市政管線改造、老舊廠房改造等符合條件的更新專案，市政府固定資產投資可按照相應比例給予支援。4.鼓勵市場主體投入資金參與城市更新；鼓勵不動產產權人自籌資金用於更新改造；鼓勵金融機構創新金融產品，支援城市更新。
上海：區人民政府應當安排資金，對舊區改造、舊住房更新、“城中村”改造以及涉及公共利益的其他城市更新專案予以支援。鼓勵透過發行地方政府債券等方式，籌集改造資金。鼓勵金融機構依法開展多樣化金融產品和服務創新，滿足城市更新融資需求。支援符合條件的企業在多層次資本市場開展融資活動，發揮金融對城市更新的促進作用。
廣州：對舊城鎮改造，市、區兩級要積極創新改造模式，拓寬融資渠道，透過企業投資、居民自籌、政府專項債、企業債等多種方式籌集改造資金。天津：市金融主管部門會同行業主管部門和各區人民政府，組織協調金融機構加大對本市各類更新改造工作的金融支援力度。
各區人民政府要用足金融政策，充分運用市場手段，提高融資能力，確保本區各類城市更新改造專案的資金平衡，可按照單個更新改造專案平衡、多個更新改造專案組合平衡、全部更新改造專案總體平衡方式，統籌實現資金平衡。可多渠道籌集資金，多方籌措專案資本金，研究納入更新範圍的國有資產注入等支援措施。
由國家開發銀行天津市分行等金融機構擔任金融服務總協調人、銀團總牽頭行，按照市場化、法治化原則，依法合規對天津城市更新專案提供金融支援。國家開發銀行天津市分行等金融機構作為全市城市更新專案融資牽頭單位，配合政府開展城市更新專案貸款融資方案編制及評估工作，參與融資政策制定、專案規劃和計劃編制、實施方案稽核等，負責對城市更新改造工作中資金測算的內容進行評估；負責確保城市更新改造貸款資金髮放依法合規，做好資金使用規範和安全管控、防範發生金融風險等工作。
79、物業專項維修資金
深圳：舊住宅區和舊商業區因配套設施不完善或者建築和設施建設標準較低的，可以採取整飾建築外觀、加建電梯、設定連廊、增設停車位等措施實施綜合整治類城市更新。
實施前款所列綜合整治措施的，可以按規定啟用物業專項維修資金。
80、公積金：
天津：加大住房公積金對老舊房屋改造提升的支援力度，房屋產權人（公有房屋承租人）對更新後的房屋增加面積部分交納改造成本費的，可按本市住房公積金管理相關政策提取使用住房公積金。
81、行政事業性收費減免
上海：城市更新專案，依法享受行政事業性收費減免和稅收優惠政策。
深圳：城市更新專案依法免收各項行政事業性收費。
天津：依法依規給予城市更新專案行政事業性收費減免和稅收優惠等支援。
82、稅收優惠
深圳：被搬遷人選擇產權置換的，置換物業按照經區城市更新部門備案的搬遷補償協議約定登記至被搬遷人名下，依法免徵契稅。
天津：資金來源和稅費減免按照《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）執行。
天津濱海：城市更新專案所發生的土地徵用及拆遷補償費（包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物的拆遷補償、過渡期安置費、貨幣補償費等）、還遷安置房建設成本可作為可售物業計算土地增值稅增值額的直接成本扣除專案及增值稅銷項稅額抵減專案；還遷安置房按非經營性配套公建計算有關稅費；土地交易契稅以實際繳納的土地出讓金為繳納基數。
83、財政補貼：
天津：老舊小區改造提升專案。市級財政透過中央老舊小區改造補助資金，結合市級財力情況，給予各區老舊小區改造提升專案適當補助。資金來源和稅費減免按照《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）執行。
84、土地收益返還
上海：城市更新按照存量補地價方式補繳土地出讓金的，市、區政府取得的土地出讓收入，在計提國家和本市有關專項資金後，剩餘部分由各區統籌安排，用於城市更新和基礎設施建設等。
天津：老舊房屋改造提升專案。補繳的土地收益，在計提國家和本市有關專項資金後，剩餘部分可用於補貼建設專案資金。
第十部分、其他相關內容
85、全生命週期管理
上海：本市對城市更新專案實行全生命週期管理。城市更新專案的公共要素供給、產業績效、環保節能、房地產轉讓、土地退出等全生命週期管理要求，應當納入土地使用權出讓合同。對於未約定產業績效、土地退出等全生命週期管理要求的存量產業用地，可以透過簽訂補充合同約定。
市、區有關部門應當將土地使用權出讓合同明確的管理要求以及履行情況納入城市更新資訊系統，透過資訊共享、協同監管，實現更新專案的全生命週期管理。對於有違約轉讓、績效違約等違反合同情形的，市、區人民政府應當依照法律、法規、規章和合同約定進行處置。
廣州：城市更新應當貫徹落實新發展理念，強化系統觀念、全生命週期管理，推進成片連片更新，堅持政府統籌、多方參與，規劃引領、系統有序，民生優先、共治共享的基本原則。
86、城市體檢（更新評估）
上海：區人民政府根據城市更新指引，結合本轄區實際情況和開展的城市體檢評估報告意見建議，對需要實施區域更新的，應當編制更新行動計劃；更新區域跨區的，由市人民政府指定的部門或者機構編制更新行動計劃。組織實施機構應會同區規劃土地管理部門，開展城市更新評估（以下簡稱“更新評估”）。更新評估應根據主城區單元規劃、浦東新區和郊區新市鎮總體規劃、特定政策區單元規劃（以下統稱“單元規劃”），結合更新需求，劃定城市更新單元（以下簡稱“更新單元”），明確公共要素清單，編制意向性建設方案，形成更新評估報告，報區人民政府批准。
87、科技&智慧
北京：大力推進城市更新專案資訊化、數字化、智慧化升級改造，注重運用區塊鏈、5G、人工智慧、物聯網以及新型綠色建材等新技術新材料，以城市更新為載體，廣泛佈設智慧城市應用場景，進一步提升城市更新改造空間資源的智慧化管理和服務水平，提高綠色建築效能，打造智慧小區、智慧樓宇、智慧商圈、智慧廠房、智慧園區，助力提升城市居住品質、提供便捷公共服務、推動產業最佳化升級、培育新興消費模式。
深圳：以城市更新促進智慧城市建設。落實智慧城市要求，透過城市更新適度超前佈局智慧基礎設施，運用智慧路燈、智慧井蓋、智慧泊車等數字基礎設施改造市容市貌，建設寬頻、融合、安全、泛在的通訊網路和智慧多源感知體系，為深圳智慧城市管理提供智慧基礎設施和智慧資訊支撐。
88、低碳綠色節能
深圳：在城市更新過程中全面落實“綠水青山就是金山銀山”的理念，將城市更新與城市“雙修”相結合，促進城市生產、生活、生態空間有機融合。開展海綿城市和生態修復專項研究，實施汙染工業地塊風險管控和治理修復。透過城市更新推動基本生態控制線、河道藍線和一級水源保護區內的建設用地清退。鼓勵在城市更新專案中增加公共綠地、開放空間，發展裝配式建築，全面推廣綠色建築。
天津濱海：城市更新中應當採用綠色、低碳、智慧技術，加快低碳智慧城市建設，提高綠色建築應用比例。
89、國企自主更新
上海：國有企業土地權利人應當帶頭承擔國家、本市重點功能區開發任務，實施自主更新。
國有企業應當積極向市場釋放存量土地，促進存量資產盤活。
國有資產監督管理機構應當建立健全與國有企業參與城市更新活動相適應的考核機制。
90、社群責任規劃師
上海：本市探索建立社群規劃師制度，發揮社群規劃師在城市更新活動中的技術諮詢服務、公眾溝通協調等作用，推動多方協商、共建共治。
91、物業權利人（權利主體）
廣州：權利主體，包括城市更新用地及其地上、地下建築物、構築物的所有權人、使用權人，以及按照有關規定處理後的實際用地人。
92、利害關係人
廣州：城市更新專案涉及房屋承租人、建設出資人、舊廠股東、抵押權人等利害關係人的，實施主體應當對權利主體給予補償，由權利主體依法對利害關係人進行補償。
城市更新專案涉及公有房屋的，應當保障公有房屋承租人合法權益，依法補償、安置。
93、綜合整治類城市更新
深圳：是指在維持現狀建設格局基本不變的前提下，採取修繕、加建、改建、擴建、區域性拆建或者改變功能等一種或者多種措施，對建成區進行重新完善的活動。
94、拆除重建類城市更新
深圳：是指透過綜合整治方式難以改善或者消除本條例第二條第二款規定的情形，需要拆除全部或者大部分原有建築物，並按照規劃進行重新建設的活動。
95、微改造
廣州：是指在維持現狀建設格局基本不變的前提下，透過區域性拆建、保留修繕、完善基礎設施以及建築物功能置換等方式，進行城市功能修補、環境品質提升、歷史文化遺產保護活化利用的城市更新活動。
96、全面改造
廣州：是指以拆除重建方式對城市更新地區進行再開發，或者實施生態修復、土地復墾的城市更新活動。
97、混合改造
廣州：是指全面改造和微改造相結合的城市更新活動。
98、業務培訓
北京：各區政府、市有關部門和單位要採用集中培訓、專題培訓等方式，加強對各級各類人員的業務培訓，重點對街道(鄉鎮)及實施主體人員開展培訓，做好政策解讀和輔導，開拓工作思路，掌握工作方法，提高業務能力和工作水平。
99、宣傳引導
北京：透過傳統媒體與新媒體相結合、政策解讀與案例剖析相結合的方式，全方位、多角度、多渠道開展宣傳，及時回應社會關切，為順利推進城市更新營造良好氛圍。
廣州：加強輿論引導，廣泛宣傳和培訓，深入發動，引導人民群眾正確認識城市更新工作，提高參與城市更新的積極性。
鼓勵專家學者和藝術家積極參與城市更新實踐的理論研究和文藝創作，形成一批正面宣傳人民物質和精神生活的優秀作品。
天津：市有關部門、各區人民政府要加大對優秀專案、典型案例的宣傳力度，提高社會各界對更新改造工作的認識，著力引導群眾轉變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會各界支援、群眾積極參與的濃厚氛圍。要準確解讀各類更新改造政策措施，及時回應社會關切。
100、法律責任
上海：對於違反城市更新相關規定的行為，任何單位和個人有權向市、區人民政府及其有關部門投訴、舉報；市、區人民政府及其有關部門應當按照規定進行處理。
廣州：自然人、法人和其他組織參與城市更新活動時，有欺詐、脅迫、虛構事實、偽造變造檔案、散佈虛假資訊、侵害個人隱私、洩露商業秘密、受賄、行賄等行為的，由相關部門依法查處，並納入公共信用資訊管理，五年內禁止參與城市更新活動;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供氣、供電，阻礙道路通行等方式迫使權利主體搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
深圳：相關部門及其工作人員在城市更新工作中不履行職責或者不正確履行職責的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
有關單位和個人在開展物業權利人更新意願徵集、城市更新單元計劃申報、城市更新單元規劃編制、簽訂搬遷補償協議等城市更新工作中，有欺詐、脅迫、侵犯個人隱私、偽造或者變造檔案、傳播虛假資訊等行為的，五年內禁止參與城市更新活動，相關部門應當及時查處，責令改正，並納入誠信檔案管理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
說明：
1、本文內容主要來自各地城市更新條例、管理辦法、指導意見等綱領性檔案、因文章篇幅原因，未太多采用各地實施細則的內容。
2、本文以各地最新發布且在有效期內的檔案為準。
3、本文統計各地城市更新關鍵詞，對內容近似的同類關鍵詞進行了歸納，對內容差異較大的關鍵詞分別列出。
作者：高文利
《城市更新網URN》&《城更智庫》出品
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