文 | 王麗新
春節期間三四線城市置業市場偏冷
一二線樓市醞釀小陽春
返鄉置業，歷來是三、四線城市開發商非常重視的營銷良機。過去幾年，不少城市會在春節及國慶長假期間推出相應的打折促銷措施，且效果良好。不過，2022年春節期間，開發商期待的三、四線城市返鄉置業熱潮，並未出現。
“相比一、二線城市樓市的穩定，2022年的三、四線城市返鄉置業市場相對冷清。整體看，相比疫情前正常年份，2022年春節返鄉置業成交量銳減三成以上。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，從趨勢看，三、四線城市置業市場逐漸飽和，市場很難再有明顯升溫。
“受疫情影響，相比疫情前春節樓市成交高點時刻，近三年來，由返鄉置業帶動的三四線樓市熱銷現象已然冷卻。”某開發商營銷人員向《證券日報》記者表示，一是疫情導致春節流動人口減少；二是樓市基本面導致返鄉置業投資熱情降低，資金更傾向於流向一、二線城市保值性房產；三是棚改熱潮曾大量釋放三、四線城市的需求，但其整體庫存仍然充足，去化壓力仍舊較大。
據58同城、安居客釋出《2021-2022返鄉置業報告》顯示，選擇2022年返鄉置業的人群佔比41.2%，其中包括在家鄉及家鄉的省會城市買房的人群。從2022年返鄉意向來看，今年選擇回鄉的人群主要理由是人才、落戶等優惠政策的吸引，佔比從去年的27.0%上漲至56.3%；而留在大城市奮鬥的人群中，子女教育成為他們堅持的重要理由，選擇此項的人群佔比74.3%。
此外，該《報告》中指出，新一線城市中，重慶、成都、西安、蘇州的返鄉置業熱度依然領先；杭州、南京、東莞、武漢、鄭州返鄉置業熱度排名上升，長沙返鄉置業熱度排名下降；二線城市中（除新一線城市），合肥、佛山、無錫、福州、惠州、昆明、常州返鄉置業熱度排名上升，徐州、南通、泉州返鄉置業熱度排名下降。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，2022年開年，房地產調控政策相比之前延續了四季度政策方向，信貸政策穩定，各地房地產穩樓市政策頻繁釋出，比如公積金政策寬鬆，給予人才補貼、購房補貼等。2022年以來，北海、南寧、自貢、青島、濟南等在內的多個城市先後釋出了公積金新政，明確放寬公積金貸款要求，內容包括提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款條件以及最佳化異地貸款政策等，這在一定程度上會提振返鄉置業熱情。
值得關注的是，三、四線城市返鄉置業熱情退去之時，一、二線城市售樓處看房人群增加，市場有恢復跡象。“一、二線城市樓市相比往年的春節假期0成交量，2022年春節，大部分專案都開門迎客，所以市場整體依然有一定成交量。”張大偉如是稱。
事實上，2021年下半年樓市急轉直下以後，去年四季度，房地產政策以寬鬆為主，滿足住房合理需求。以北京二手房市場為例，房貸放款速度已經由之前的排隊3個月縮短至1個月以內，甚至更短時間，導致二手房市場交易回暖，從而將加速換房需求釋放，賣二手房換新房的購房者將加快入場，新房市場交易將會隨之有一定程度復甦。
此外，2022年1月份以來，從中央到地方省市，都在出臺穩定樓市的政策，隨著政策底部的出現，購房者逐漸開始再次進入樓市。在這種市場格局下，雖然三、四線城市返鄉置業熱度不再，但一、二線城市是否會迎來小陽春？
對此，張大偉表示，1月份，全國熱點城市房貸基本做到了消化庫存積壓，2021年成交未放款現象基本已經沒有。在這種情況下，結合整體市場表現可知，2022年樓市已經基本出現了企穩跡象，預計2月份後有望見底企穩回升，進入3月份後，一、二線城市樓市可能出現小陽春現象。
實探北京二手樓市：
客多房少交易回暖 經紀人急著找房源
大年初二，在北京市通州區某小區的門口，記者碰到了從二手房中介門店裡出來的經紀人小楊。
小楊跟記者說，“我記得之前您說有一套兩居的房子想賣，但當時對價格不滿意。春節前咱們小區兩居室成交了好幾套，價格也略有上漲。現在整個小區都沒有兩居室的在售房源了。您這個時候掛網，肯定很快就能賣出去。”
類似的一幕已經很久沒有上演了。據《證券日報》記者觀察，2021年下半年以來，北京二手房市場再次進入低谷期，有的經紀人幾個月都“無單可開”。彼時，經紀人忙的是攬客戶；而現在，是主動去找房源。
近日，在實地走訪了豐臺區、朝陽區等多個小區後，《證券日報》記者瞭解到，北京二手房市場出現量價成交復甦跡象，部分小區的搶手房源掛牌量緊缺。正如北京鏈家某資深經理向《證券日報》記者稱，“目前北京二手房市場主要特徵是，房子少客戶多，成交量有所復甦，但整體相對平穩。”
新增掛牌量少
買家選擇不多
“春節前看了幾套房，都不理想，要麼看好的小區不出我想要的戶型，要麼被競爭對手全款買下了。”李靜（化名）稱，現在中介平臺上的房源一種是價效比不高，長期賣不動；一種是業主換房急於出手可以議價的，但這類房源都會優先給付全款的買家。
“緊俏房源被盯得很緊，我看中的西四環外一個小區兩居戶型，8月份到11月份在售兩居都有幾十套，春節前降到了10來套，可選擇空間大大縮減。”李靜告訴記者稱，春節前有經紀人說，這個小區春節前一下子成交10套房，所以現在兩居房源比較少，朝南戶型均價也升到7.3萬元－7.5萬元/平方米，價格略有上漲。
“現在跟業主議價的空間也變小了，之前一套房子能砍下20萬元甚至30萬元都有可能，但現在很難，這種變化是在2021年12月份出現的，等到2022年1月份時，很多原來的符合換房需求或者學區房需求的房源，成交變得比較快，新增房源則跟不上來。”李靜稱，雖然看起來還是買方市場，但買家的選擇性明顯不再那麼多了。聽中介說，現在有些業主等著春節後可能出現的“小陽春”，所以要等春節後漲價再出售。
北京住建委公佈的資料顯示，2021年6月-10月，北京存量房網上籤約數量一路滑坡。貝殼研究院日前釋出的報告也顯示，客源不足是經紀人業務開展過程中遇到的最大難題，去年調控政策下“沒有客源”和“沒有帶看”分別佔比75%和58.7%。但如今看來，經紀人似乎已經由單純忙著找客戶變為也要積極找房源。
“從供應端看，北京二手房新增掛牌量相對較少，1月以來日均掛牌量較12月日均水平下降。預計可能是受疫情影響，因為二手房掛牌需要的’三證兩書’委託手續需要線下完成。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《證券日報》記者表示，目前看，北京二手房市場存在結構性供需不均現象，即需求恢復比供給更快，預計春節後疫情緩解，掛牌量將增加。
帶看量上漲
購房者加快出手
房貸放款速度加快後，北京二手房市場交易格局有所變化。換房需求致帶看量猛增，成交週期明顯縮短。
“春節前帶看量直線上升。”某經紀人告訴《證券日報》記者，以望京花園為例，該區正在出售房源40多套，近90天內成交5套，近30天內帶兩量高達289次。
“帶看量大漲，帶來了成交量回暖。”該經紀人稱，之前可能三四個月零成交的市場格局有所改變，望京部分熱銷小區次新房出售較快，主要原因是，房貸發放週期由之前的可能排隊3個月變成不到1個月，甚至有些商業貸款半個月之內即可完成放款。此外，價格因素也在導致市場預期發生變化。
“從目前市場情況來看，業主報價分歧還是比較大的。比如有的業主願意直降20萬元快速促成成交，但有些業主一直堅持高報價，並不急於賣房，甚至掛牌一年多也沒有成交。”上述人士稱，總體而言，部分小區成交單價每平方米較高點時刻上漲近2000元是有的，當然，也有一些房源業主降價仍舊賣不動。
“2022年1月以來，北京二手房成交量保持恢復性增長。1月1日-23日北京鏈家二手房日均成交量較去年12月日均水平增長約5%。”許小樂表示，此外，業主預期改善，降價行為佔比有所降低，去年12月北京二手房景氣指數停止下降，1月以來保持平穩回升。
在許小樂看來，放長週期看，當前市場成交基本恢復至近幾年正常水平。主要原因是去年四季度以來信貸環境改善，1月北京地區銀行放款週期較上月縮短12天，基本恢復正常，隨著5年期以上LPR下降，北京房貸利率也相應降低，這些因素帶動近期二手房成交量恢復性增加。
“一方面由於信貸環境向好，各大銀行按揭額度充裕，促使部分因前期貸款緊張而積壓的購房需求逐步入市；另一方面，在嚴苛的政策調控下，北京二手房價較為平穩，未有大漲大跌行情出現，購房者敢於出手。”諸葛找房資料研究中心分析師梁楠向《證券日報》記者表示，總體而言，基於金融層面政策適度調整，市場觀望情緒有所改觀，成交量顯著上升，部分業主對市場的預期有所轉變，降價出售意願會有所減弱，漲價房源佔比上升。
根據諸葛找房統計資料顯示，2021年12月份，北京二手住宅調價房源中漲價房源佔比為11.9%，較上月上升4個百分點。
不過，梁楠也強調，從當前掛牌量來看，北京二手住宅還是買方市場，但一些優質房源還是比較搶手的，議價空間並不大。同時，梁楠也指出，春節後隨著教育置業季和樓市小陽春的到來，預計北京或現二手住宅成交小陽春，但整體來看，“房住不炒”的主基調不會改變，樓市過熱現象不會出現，北京二手房市場會企穩。
圖片 | 包圖網 製作 | 張昕 編輯 | 才山丹
稽核 | 閆立良 終審 | 董少鵬
