央廣網北京2月11日訊息（記者 門庭婷）近日，某明星夫婦疑似購房“跳單”一事引起熱議，此事也再次引發了公眾對房地產中介行業的關注。
在房地產行業調控的大背景下，近兩年來房地產中介行業監管更為嚴格，市場有所降溫，成交量降低、經紀人離職成為普遍現象。面對持續的行業調控，中介將何去何從，也成為行業熱門話題之一。
行業遇冷 部分門店業績下降明顯
對房地產行業而言，2021年是變革重重的一年，高度依賴房地產市場的中介行業亦如此，與曾經火熱的成交情況相比，去年多家中介機構的經營情況較為平淡。
1月26日，中原集團宣佈2021年全年成交33.6萬宗，實現銷售金額8600億元，相較於2020年全年9796億元的銷售金額減少約12.21%。
貝殼等代表企業下半年業績也受到影響。根據業績報告，貝殼第三季度成交額為人民幣8307億元，同比下降20.9%。不過從前三季度整體經營情況看，其成交額同比有所上升。
部分經營情況不太樂觀的企業甚至面臨大額虧損。由昔日“瀝青大王”轉向房地產中介行業的國創高新在1月29日釋出2021年度業績預告，預計2021年歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損9億元-13億元。而主營業務房地產中介服務虧損嚴重，是公司2021年年度業績較上年同期下降的主要原因之一。
相較於大體量的企業，小型房地產中介公司業績下滑更為明顯。一位就職於北京某小型中介公司、從事地產中介工作超過8年的經紀人介紹：“平時門店每月有60萬左右業績，去年市場波動，有時一個月僅10萬業績。”
二手房市場降溫 成交難度增大
二手房市場一直是中介機構的主陣地。在“房住不炒”的主基調下，樓市調控不斷加碼，二手房市場的降溫也給中介帶來較大壓力。
“2017年‘3·17’新政之後，門店業績就開始受到影響。”在北京工作的房產經紀人劉先生介紹。2017年3月17日，北京出臺樓市調控政策，其中認房又認貸、提高二套房首付比例、降低貸款年限等內容給行業帶來巨大變革。據瞭解，“3·17”新政實施兩年後，北京樓市成交量銳減，二手住宅成交不足28萬套，而新政出臺前兩年二手住宅累計成交接近48萬套。
從全國範圍來看，二手房市場也在降溫。根據貝殼研究院資料，2021年全國二手房成交金額約7.0萬億元，同比下降約6%；二手房成交套數約393萬套，同比下降約9%；成交面積約3.6億平方米，同比下降9%。放長週期看，2021年全國二手房成交面積創下2015年以來的最低值。
按時間線來看，2021年二手房市場成交呈現出先熱後冷的特點。中指研究院資料顯示，2021年1-6月代表城市二手住宅月均成交面積為1194萬平方米，同比增長58.5%，7-11月代表城市二手住宅月均成交面積為774萬平方米，較上半年下降35.1%。
“去年上半年成交情況還可以，有的人上半年掙夠了全年的錢，但下半年出單很少。”劉先生認為，這樣的表現與購房貸款政策的變化有關。
2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共5檔機構分類分檔設定房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限。
“限貸令”之外，2021年多地上調房貸利率、下半年房貸辦理週期較長等因素，也在一定程度上降低了購房者的積極性。此前記者向房地產中介瞭解到，年初銀行貸款額度剛下來，貸款相對容易，而年底會收緊。有經紀人透露，去年9-10月份放款週期最慢，有時需要60個工作日左右。
中指研究院指出，去年下半年，隨著中央和地方調控政策不斷加碼以及信貸環境持續收緊，二手房市場活躍度快速回調，成交量持續回落。
監管趨嚴 行業規範性提升
受整體房地產市場影響之外，中介也在面臨比以往更嚴格、更有針對性的監管政策和新的行業環境。
首先是二手房市場的監管力度加強。針對二手房交易市場價格虛高等現象，無錫、成都、西安、廣州等城市紛紛建立二手房成交參考價格機制。
以廣州為例，為規範二手住房市場交易秩序，推動二手住房市場執行更加健康平穩，2021年8月31日，廣州市住建局釋出《廣州市住房和城鄉建設局關於建立二手住房交易參考價格釋出機制的通知》（以下簡稱《通知》），同時公佈了首批96個小區的二手住房交易參考價格。《通知》指出，房地產經紀機構、房地產網路資訊釋出平臺等應對掛牌房源開展對照自查，不得釋出價格虛高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作為開展業務的參考依據之一。
二手房市場監管加強的同時，中介行業監管力度也進一步加大。
2021年7月，《住房和城鄉建設部等8部門關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》正式釋出，其中提到對違法違規的房地產開發企業、中介機構、住房租賃企業、物業服務企業、金融機構、網路媒體及從業人員，依法依規採取警示約談、停業整頓、吊銷營業執照和資質資格證書等措施，並予以公開曝光；涉嫌犯罪的，移交公安司法部門依法查處。
“新規釋出後，門店運營管理更加嚴格，經紀人的作業規範也更細緻嚴謹了。”上述小型中介門店經紀人說。
可以看到，近兩年來相關部門也在加大力度落實中介行業監管工作。今年1月20日，廣州市住建局釋出《廣州市住房和城鄉建設局關於2021年廣州市房地產中介服務機構檢查結果的通報》，通報結果顯示，全市831家房地產中介服務機構以及54家分支機構未透過檢查，廣州市住建局將對未透過檢查的房地產中介服務機構以及分支機構登出備案。2021年內，北京、上海、南京等多城市也對中介機構開展了檢查、整頓及違規查處工作。
自主交易系統完善 中介是否會被取代
行業監管趨嚴的同時，二手房個人交易系統的不斷完善，也給中介機構帶來更多挑戰。
2021年8月份，杭州市二手房交易監管服務平臺正式上線“個人自主掛牌房源”功能，引導買賣雙方按照房源核驗掛牌的規範流程開展交易，二手房自主交易有了更規範、更完善的官方線上渠道。
兩個月後，上海也推出相關服務，上海市房地產交易中心在“一網通辦”開通存量房買賣雙方未透過中介交易網上籤訂合同（簡稱“手拉手交易網籤”）服務。
深圳在規範二手房自主交易方面也有所動作。2021年11月，深圳市房地產中介協會發布《關於新版二手房交易網籤系統上線的通知》，深圳市新版二手房交易網籤系統包括“我要自助賣房”等板塊，二手房自主交易流程更為規範。此外，《通知》指出，嚴禁各房地產經紀機構、經紀人員以“返傭”“定金”等不正當方式誘導消費者，或透過暴力、脅迫等手段迫使消費者簽訂委託合同。
各地相繼採取動作，一時引起行業關於“二手房交易去中介化”“中介即將消失”等猜測。不過，關於中介行業是否會被取代的話題，劉先生表示：“房屋買賣涉及金額大，流程較為複雜，中介機構和房產經紀人經驗比較豐富，還是有專業優勢的。”
克而瑞也在分析中指出，長期以來，中介機構在二手房市場扮演的是撮合交易的重要角色，其在資訊的掌握、交易資金安全性和交易服務方面具有優勢。而對於政府搭建“二手房交易監管服務平臺”，克而瑞認為主要還是起到加強市場監管的功效，重點整治釋出虛假房源、二手房價格虛高、學區炒作等市場亂象。
摩根士丹利曾就“去中介化風險”相關討論釋出報告，報告認為，房屋中介能提供的服務價值依舊存在，對於購房者來說，中介可以提供當地房地產市場走勢資訊、購買建議、陪同看房、協助議價等，在冗長的交易流程中提供便捷體驗。摩根士丹利認為未來並沒有重大的“去中介化風險”，此事引發的市場擔憂有些過度。
