導讀：購房消費者在選購房屋時，往往需要透過房地產開發商的樓盤宣傳資料，例如：沙盤模型、廣告宣傳單、網站介紹、告知書等，詳細瞭解樓盤的資訊，而開發商基於加快樓盤出清回籠資金、增加銷售賣點或提高房屋售價等考量，有時會存在宣傳內容與實際不符的情形。當購房者發現車位、泳池、配套學校、花園、陽臺、飄窗等不符問題的時候，開發商與購房者的合同已經簽訂且房款已經付清。此時，購房者會認為自己的房子買的不值得，要求開發商賠償房屋差價損失，購房者需要證明車位、泳池、配套學校、花園、陽臺、飄窗等因素而產生價格虛高的情形，因為購房合同中約定的為房屋總價款，很難確定某些因素對房地產價格的影響，如果法院委託的專業機構也認為上述因素對房地產價格的影響無法考評，則購房者主張房屋差價損失的請求一般很難獲得法院支援。房屋差價損失雖得不到支援，但開發商實際存在違約行為，法院如何確定違約賠償責任呢？
本案例中，法院認為：開發商在房屋預售時，對“人車分流”和“室外泳池”的宣傳內容授意或放任為之，此等宣傳內容明確，且對公眾的購房決策確會產生實質影響，法院據此認定其為要約，開發商違反屬於違約。最終，在考慮開發商的違約事實，造成購房者所期望的小區的品質產生影響，法院基於合同的履行情況、當事人的過錯程度及預期利益等，依照公平原則、誠實信用原則，酌情確定由開發商賠償購房者損失26,734元。特此推薦。
一、裁判觀點：
1、格式條款的提供者不僅必須公平地設定雙方的權利和義務，還必須對相對方盡到提示或說明義務，否則不能視為雙方對該條款內容達成合意，該條款內容亦不得訂入合同、進入效力評價的範疇。
2、房地產開發商透過自身網站、代理商網站、樓書、告知書、住宅使用說明書等對自身在建、在售樓盤宣傳的內容具體明確，且對公眾的購房決策確會產生實質影響，構成要約，開發商如有違反則構成違約。
二、案件基本事實：
被告上海富潤房地產發展有限公司在原告宋凱輝購房前透過廣告冊、沙盤模型、工程造假等方式，以小區內不設地面停車位（即“人車分流”）、設定“游泳池”為賣點，對名下綠地海富城市花園二期C塊小區商品房定位為“高品質小區”進行宣傳、展示。2016年6月26日，原、被告簽訂《上海市商品房出售合同》，約定原告向被告購買綠地海富城市花園二期C塊即浦東新區XX鎮XX路XX弄XX號XX室房屋（以下至判決主文前簡稱係爭房屋）。合同簽訂後，原、被告依約付款、交房。
交房時並無地面車位，現原告發現，小區規劃設計並非“人車分流”，亦無“游泳池”。透過調查，原告獲悉，被告透過設定少量地面停車位以便驗收。透過驗收後，被告採用草皮覆蓋地面車位的做法，營造出“人車分流”的假象。而“游泳池”系違章建築，亦不可使用。“人車分流”、“游泳池”系提升小區品質的重要標準，是原告選擇購買該小區房屋的重要原因，原告亦為此多支付了額外的價款，因此被告應當賠償原告經濟損失。
原告宋凱輝向一審法院提出訴訟請求：判令被告賠償原告損失人民幣26,734.02元（按照房屋總價的0.4%計算）。
三、法律規定：
1、《中華人民共和國民法典》
第四百九十六條 格式條款是當事人為了重複使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。
採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關係的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關係的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。
第五百零九條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、汙染環境和破壞生態。
2、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
四、裁判結果
一審：被告上海富潤房地產發展有限公司於本判決生效之日起十日內賠償原告宋凱輝損失26,734元。
二審：駁回上訴，維持原判。
案件來源：中國裁判文書網，案號（2021）滬0115民初77617號民事判決；（2021）滬01民終15497號民事判決。
