1月20日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開，研究部署2022年工作。
此次會議透露出住建政策態度仍以穩市場預期、增強信心和防範風險為主，重提“房住不炒”並非意味著政策轉緊。此次住建工作會議召開前央行剛剛下調1年期及5年期LPR，市場對住建政策的跟進調整期待頗高，因此此次會議 “房住不炒”、“不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段”等表述引發市場普遍關切。我們認為此類表述的重提並非意味著後市住建政策的轉緊或打壓，只是政策一直以來的連貫性和一致性表述，當前調控思路仍以穩預期、保障市場平穩執行為核心。尤其在當前基本面銷售弱勢表現及房企信用端風險持續發酵的背景下，堅決保交房、保障住房消費者的合法權益依然是住建部門的重要關切，因此此次會議也明確表態“堅決有力處置個別頭部房地產企業房地產專案逾期交付風險”。此外，面對行業下行壓力及房企信用風險問題，住建部也表達了增強調控政策協調性和精準性的態度。
從更統籌的政策視角來看，我們認為後續政策端至少存在三方面的工作推進思路，以更好實現穩市場和防風險目標：
► 信貸及住建政策對合理住房需求更有力的支撐以引導銷售逐漸迴歸。央行下調5年期LPR後，我們認為後續須密切關注開年銀行按揭額度的投放量及各地房貸利率的變化。與之相配合，各地在因城施策的框架下亦有條件和必要對部分前期過嚴行政限制予以合理化調整。
► 金融端支援問題房企的資產處置，提升優質企業參與收併購意願。近期我們已看到監管透過併購貸、併購票據等金融工具支援收併購市場的資金需求，我們期待後續一攬子的金融支援和政策安排（不僅僅是併購貸款不計入“三道紅線”）支援財務穩健的房企開展收併購，以促進信用風險化解、市場信心恢復及預期引導。
► 預售資金監管制度的規範和最佳化。房企預售資金監管制度從去年下半年開始在各地“保交房”的目標下逐漸執行從嚴，這對預售資金違規挪用等行為予以了有效遏制，但也存在部分割槽域過度監管的問題。我們認為後續各級住建系統有必要對預售資金監管制度予以進一步規範和最佳化，以防範實際執行層面的監管過嚴、矯枉過正等問題。
長期制度視角下，大力增加保障性租賃住房供給與穩妥推進城市更新是“十四五”期間住房工作的兩大主線。我們提示保障性租賃住房將逐漸成為未來住房保障體系的重要增量，此次會議公佈2022年全國保障性租賃住房籌集目標為240萬套（包括新建、改建和改造），我們估算其貢獻投資額約4400億元，相當於2021年實際房地產開發投資額的2.9%。另外，此次會議明確將城市更新定位為“推動城市高質量發展的重大戰略舉措”，要求各地有計劃地制定落實，並推動城市適老化轉型和新型基礎設施建設。我們認為，保障性租賃住房建設與城市更新的大力推進有助於實現我國住房供給供應體系的進一步合理化分層以及改善城市居民住房及居住配套質量，是調結構、促改革、探索新發展模式的重要抓手。
風險
政策端正向調整力度不及預期，房企信用風險超預期惡化。
投資建議
繼續積極提示優質龍頭配置價值，建議逢低買入。我們判斷市場銷售短期走勢仍以底部震盪為主，行業處於加速出清過程中。此趨勢下政策方向明確且路徑可期，疊加當前板塊估值和倉位依然不高，我們繼續提示投資者積極把握均好型龍頭房企的配置契機（短期個別房企的信用端風險及2021年業績壓力擾動可能為優質龍頭提供逢低買入契機）。
圖表：過去四年全國住房和城鄉建設工作會議重點工作相關表述
資料來源：住房和城鄉建設部官網，中金公司研究部
圖表：近期各部委房地產相關政策表述彙總
資料來源：中國中央人民政府官網，中國人民銀行，證監會，銀保監會，國家發改委，人民網，《求是》，中金公司研究部
圖表：2022年計劃供應的保障性租賃住房所帶動開發投資額測算
資料來源：住建部，國家統計局，中金公司研究部
圖表：A股地產公司歷史NAV折讓水平和動態市盈率
資料來源：公司公告，萬得資訊，中金公司研究部
圖表：港股地產公司歷史NAV折讓水平和動態市盈率
資料來源：公司公告，萬得資訊，中金公司研究部
文章來源
本文摘自：2022年1月23日已經發布的《評住建工作會議：穩市場、控風險、促租賃》
張宇 SAC 執業證書編號：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
王璞 SAC 執業證書編號：S0080520050003 SFC CE Ref：BOL362
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