真正的樓市轉折點，就在今年到來。
當吃瓜群眾終於領會這句話時，市場已經搶先一步給出了極為劇烈的反應——
就在剛剛，A股跌幅最大的15個行業板塊中，房地產出現劇烈下跌。
港股也出現多支地產股領跌的局面。
究竟發生了什麼事？房地產又出現了什麼異動！？
中國房地產，已經正式進入了黑鐵時代。
這是前幾天，萬科董事局主席鬱亮，在一封內部發言稿中痛陳的主要觀點。
甚至沒有青銅時代的過渡，白銀時代就這樣一去不復返。怎麼不嚇人？
這封洋洋灑灑五六千字的講話，很快在社媒中迅速發酵。
要知道，這位中國樓市風向標人物，堪稱當代房地產的“吹哨人”——
早在2014年，鬱亮就預言樓市將會進入白銀時代，行業整體規模高速膨脹的時代已經結束；
2018年，全國樓市一片大好形勢下，鬱亮喊出那句膾炙人口的“活下來”；
同年，全國對於房價上漲預期達到頂峰，恆大等部分地產商，依舊在加槓桿的道路上矇眼狂奔。
時至今日，歷史已經為中國樓市中沉浮的房企們給出了答案——
2021年，萬科以6203億元的銷售金額位列銷售排行榜第二，而恆大在官宣無法償還2.6億元美元債後，只能頻頻高喊“保交樓”的口號，奄奄一息。
兩種選擇，走出的是截然不同的兩條路線。
業內有這麼一句話，“讀不懂鬱亮和萬科，就讀不懂中國樓市。”
這位屢次走在時代前頭的高管，給出“黑鐵時代”這一判斷是有著重要依據的。
2021年，可以說是“最嚴房住不炒調控元年”，但前半年的樓市熱潮還是撐起了極為漂亮的數字——
全國房地產銷售額再創新高！18.2萬億元的數字，比2019年足足暴增了13.9%。
然而，從今年開始，這種數字神話將難以再現。
儘管從去年年底開始，央媽就開始多次降準，對趴在地上的房地產呵護備至，但買房人還是用錢表達了自己的態度——
克而瑞資料顯示，1月份百強房企單月實現銷售操盤金額5256億元，環比下降46.3%，同比下降39.6%。
這個資料意味著什麼？
要知道，即使是在新冠疫情爆發的2020年1月，幾乎所有售樓部都大門緊閉的情況下，這一資料也高達5097億元，同比僅僅下降了12%。
對樓市有信心時，哪怕是再兇猛的疫情，也擋不住買房人洶湧的購買力。
而最讓開發商心如死灰的是，單月銷售資料，已經連續七個月同比下降了。
從這一趨勢來看，2022年，中國房地產銷售很可能將會罕見同比下滑。
國際權威評級機構惠普，前段時間對中國今年的房地產銷售資料做出了極為悲觀的預測——
下滑10%-15%。
其餘兩家權威評級機構穆迪和惠普也給出了類似的預測，降幅從5%-10%不等。
這是真正的樓市大轉折！房地產的縮表時代來了。
對更多房企而言，困難的日子還遠遠沒有結束。萬科鬱亮已經下了狠話——
“要麼死，要麼活，沒有中間狀態。”
一場關乎生死的縮表出清戰，已經打響。
對於大多數房企而言，一邊是日漸萎靡的銷售資料和市場信心，一邊是大筆大筆的到期債券。
錢，再也不好賺了。
截至2月8日，A股64家房企釋出業績預告，虧損27家，佔比42.2%，接近一半房企出現虧損。
比起賺不到錢更慘的，是還不上錢了。
縱觀2014年以來，首次出現境內債券違約的房企共有18家，光是去年，就有11家公司違約，佔了總數的67%。
兩廂夾擊，已經讓很多昔日大佬倒在了這個黎明。
1月20日，中國奧園表示不會支付1月份到期票據，直接躺平；
2月，雅居樂在珠海、中山、廣州多地專案大跳水賣房，最誇張的廣州雅居樂715專案，從550萬一路暴跌至最低300萬買房；
同月，河南頭號房企建業集團被傳降裁員超61%；
2月11日，百億房企正榮地產股票突然血崩，暴跌62%，1天就蒸發了百億港元
......
就連某知名房產自媒體，都受到了波及，被迫衍生出了新崗位需求——
“催收專員”，專門打電話催房企們還錢。
看來，雖有各部委強力救市，情況一時也難言好轉。
《中國金融不良資產市場調查報告（2021）》顯示，超八成受訪的業內人士認為，今年房地產行業的不良貸款將顯著增加。
面對這一局面，房企們爭相縮表，再也不把規模作為重要追求目標。
2021年12月31日，碧桂園集團在內部陸續發出數十個通知，對下轄的106個區域公司進行大調整，合併成65個。
這個2021年以7208.6億元的銷售額，位列房企銷售榜冠軍的宇宙房企，悲觀地表示，要做好過苦日子的準備。
今年1月9日，萬達表示進一步“縮表”，將原來的東區、西區、南區和北區四大區域，整合為南區和北區兩大區域，要對人員“進行一定最佳化”。
適者生存。深度分化，還將在房企和房企之間進一步上演。
買房人一定要擦亮雙眼。
2022，絕對是個大洗牌的年份，史無前例。
黑鐵時代，除了房企之間，城市之間的分化也將會更加劇烈。
在千字長文中，鬱亮丟擲了一個極為尖銳的問題：
“儘管‘房住’可能會釋放一些需求，但今天還有這麼大量的需求嗎？”
他觀察發現，“去年買萬科房子的客戶年齡又推遲了兩歲，而且隨著需求不斷被滿足總量也在不斷變小。”
確實，2021年，國家為高房價付出的的沉重代價之一，就是低生育率。
第七次人口普查資料顯示，2020年我國人口出生率首次跌破1%，創下43年新低，這一水平已經比“低慾望日本”還要低了。
不僅如此，普查結果顯示，我國勞動年齡人口下降，人口老齡化逐步加速。
與2010年相比，我國勞動年齡人口減少4000多萬人；60歲及以上人口數量比重為18.70%，與2010年相比上升5.44個百分點。
人口老齡化，勞動人口減少，新生兒數量減少......人口紅利時代正式宣告結束。
今天，中國共有283個地級市，人口收縮型城市就超過了一半。
這些地方的房子或是已經衰敗如鶴崗，或是依舊維持高房價的虛假繁榮，呈現有價無市的狀態，屬於投資的絕對禁區。
在這些城鎮走上一遭，你會驚愕地發現，60歲的大媽還在掃大街，70歲的大爺開著計程車攬客。上一部公交車，滿眼都是白髮蒼蒼的老人......
這樣的城市，還有什麼需求可言嗎？
我特意整理了去年十年，常住人口降幅前二十名的城市，以資參考。
事實上該名單足足有超過150個城市，無奈篇幅受限，有需要的朋友可以掃文末二維碼領取。
資料支撐了這一說法。
當前，全國房屋庫存高企，尤其是三四線城市的房子，已經賣不出去了。
據易居研究院，全國百城的新建商品住宅庫存總量已經飆漲至52110萬平方米，創下了近五年的庫存新高。
其中，三四線城市庫存攀升的態勢最明顯，已經連續37個月庫存上漲。
沒有產業支撐，就工作機會，自然也沒法吸引人口流入。
在樓市分化的當下，只有經濟面強，人口保持增長的一線城市，以及部分二線城市才有投資的價值，至於板塊、地段等選擇問題，只能下苦功夫去鑽研。
此外，在“人-地-房”三者關係將會發生改變，從而進一步影響樓市發展。
以往，建設用地指標的分配和人口的分佈是不匹配的，如寸土寸金的深圳樓市，就是由於住宅用地指標過少，側面推高了房價。
未來，這些核心城市的房屋供應將會增加，繼續釋放更多被壓抑的需求。
務必記住！絕大部分城市的房子“鶴崗化”是必然態勢，沒有任何意外。
只有堅決押注人口流入城市，放眼全國進行資產最佳化配置，才有可能跑贏這個時代。
大灣區人口流入量大，流入人口更年輕。
因此，異地投資，請堅定看好大灣區！
