經濟觀察報 記者 陳月芹 2月11日，看到住建部已出臺預售資金新規的訊息時，紀磊反覆查了相關報道，希望驗證其中一句話的真實性：預售資金監管額度將根據專案工程造價等進行核定，超出監管額度的資金可以由開發商提取自由使用。
這句話直接關係到紀磊的工作。作為一家Top5房企華南區域財務負責人，紀磊此前長期苦惱於其所在城市預售資金監管比例過高導致資金無法靈活使用，“在一個地產財務人眼裡，一大筆錢躺著不能用，是一件非常難受的事情”。
因此，在看到預售資金新規訊息那一刻，紀磊欣喜不已，直言這“對一線城市而言是絕對利好”，在1月份銷售持續低迷、行業爆雷聲陣陣的節點，頗有“久旱逢甘霖”的提振意義。他簡單估算，與此前其所在城市重點監管按照預售款10%的方式相比，若新規出臺後，預售資金重點監管額度將按建安成本等確定，假設每平方米不低於5000元，前後兩種監管辦法能直接影響專案1.5%-2%的利潤。折算下來，按照建安成本進行監管的話，對一個10億元體量的專案，僅資金成本便能節省近2000萬元。
在隨後的一週時間裡，紀磊加快與各層級住建系統、銀行溝通，得到的反饋讓他收回了此前的樂觀預判。省住建廳收到檔案後，傳達給地市住建局，由各市縣自己制定細則。市縣監管部門向紀磊委婉地表達了難處：大幅降低監管比例不現實，因為出了事各部門都要擔責。
“再等等地方出臺細則吧，才能評估新規究竟是利好還是利空。”紀磊說。
國家統計局資料顯示，2021年，房企的銷售回款佔到房地產開發投資資金來源的52.9%，其中定金及預收款佔36.8%，個人按揭貸款佔16.1%。在融資收緊背景下，房企對自身造血的銷售回款資金依賴程度提高，預售資金的重要性不言而喻。
有業內人士分析：儘管市場層面此刻有大量注意力放在政策對房地產的鬆緊效應上，但新政之本意可能需要從規範行業、保障購房人權益的視角去認知。應該說，這份檔案特別明確了房地產預售資金監管方向、原則和框架，有利於維護房地產長期的健康發展。
全方位規範
經濟觀察報獲悉，近期網傳的全國性預售資金監管辦法，實則是1月29日，住房和城鄉建設部、人民銀行和銀保監會三部委聯合印發的《關於規範商品房預售資金監管的意見》（以下簡稱《意見》）。
《意見》指出，商品房預售資金監管是商品房預售制度的重要組成部分。近期，部分城市商品房預售資金監管不到位，一些房地產開發企業違規挪用預售資金，嚴重侵害了購房人合法權益。而三部委制定《意見》的初衷是：為了保障房地產專案竣工交付，維護購房人合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。
目前，《意見》已傳達給各省、自治區、直轄市住建廳，央行上海總部、各分行、省會城市中心支行，各銀保監局，各商業銀行等。
《意見》包含了預售資金如何確定商業銀行、監管賬戶的設立、如何確定監管額度、資金如何使用、企業違規挪用將被追責、釐清三方監管部門各自權責等9個方面內容。
此前，一家Top5房企的區域負責人向經濟觀察報透露，為加強資金週轉，其公司制定瞭解凍預售監管資金的“攻略”，比如監管賬戶一般要開到重點關係銀行，才能提高解壓效率。
《意見》開始補齊此前存在的監管空白，封堵部分房企違規挪用預售資金的“捷徑”。比如第一項便是招標確定監管銀行，明確各市、縣住建部門應和人民銀行分行、銀保監部門透過公開招標方式，綜合銀行資信狀況、監管能力、服務水平等，確定能夠承接預售資金監管業務的銀行。存在違反《意見》規定的商業銀行，將被摘除繼續作為監管銀行的資格。
第二，房企申請一次預售證，只能對應開設一個預售資金監管賬戶。住建部門、銀行和房企應簽訂預售資金三方監管協議，明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容。
此外，監管額度如何確定，是房企最為關心的內容。
《意見》明確，監管額度是監管賬戶中確保專案竣工交付所需的資金額度，由市、縣住建部門根據商品房專案建設工程造價、施工合同金額以及專案交付條件等確定。同時規定，預售款包含購房人繳交的定金、首付款、按揭貸款和其他形式的購房款等，應當全部直接存入監管賬戶。監管賬戶內的資金達到監管額度後，超出部分可由房企提取使用。
前述Top5房企的區域負責人“靈活使用”預售資金的另一妙招便是，儘量縮短預售資金在監控賬戶裡停留的時間，例如在按揭放款之後，先讓資金進入專案的其他賬戶，等到網籤之前，政府需要核查監控賬戶裡金額時，再把資金打進監管賬戶，“用時間換金錢必須爭分奪秒”。
《意見》還要求監管額度內的資金必須專款專用，必須用於有關的工程建設，包括專案建設必需的建築材料、裝置和施工進度款等支出。監管額度內的資金，在商品房專案完成房屋所有權首次登記前，銀行不得擅自扣劃；集團公司不得抽調子公司監管資金。
2021年，多地住建部門發現，部分出險企業在全國各地打折促銷賣房，但預售款沒有用於支付工程款，而是直接抽調到總部。此外，銀行擅自劃扣監管賬戶裡的預售資金也不鮮見。
1月6日，佛山住建局釋出了一則公告宣佈暫停與華夏銀行就商品房預售款專案方面的合作，起因是華夏銀行在未經監管各方同意的情況下，將佳兆業悅峰監管賬戶內的 2億元預售款從賬戶中划走；西安一專案也發生過超12億元的工程建設專款被廣發銀行劃扣抵償開發貸的情況。
同時，《意見》還要求監管部門需按工程進度及時撥付資金，首次撥付節點不得早於地下結構完成，最後撥付節點為房屋所有權首次登記，具體撥付節點由市、縣住建部門確定。銀行擅自撥付監管額度內資金，需負責追回資金，無法追回的依法承擔賠償責任。
2月16日，紀磊不僅沒能說服其所在地市住建部門降低監管額度，還被告知：3月份，所有商業銀行必須加入全市房屋網籤備案系統，屆時購房者從購房網籤那一刻起，購房款必須同步存入監管賬戶，住建和銀行兩個系統連通。此前企業利用不同部門之間監管錯位的空隙，騰挪資金的辦法也走不通了。
這也是《意見》中的一項內容：市、縣住建部門要會同金融監管部門推動房屋網籤備案系統和商業銀行業務管理系統對接，加強房屋網籤備案、監管賬戶資金、銀行按揭貸款等資料資訊共享。《意見》最後一項是完善工作機制，釐定住建、銀行和銀保監部門三方各自的權責。具體來說，市縣住建部門主要負責預售資金的監管，制定監管實施細則和三方監管協議文字，督促檢查預售資金監管實施情況；央行分支機構負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作。銀保監部門負責監督檢查商業銀行的操作風險和合規性。
一位省級住建廳人士向經濟觀察報透露，近日其所在省廳已召開工作會議，傳達了《意見》精神，但省廳不會主動劃線，主要是監督地市執行、壓實屬地責任，讓市縣住建部門自行制定監管比例、放款節點等。
2月16日，東北證券釋出的研報點評稱：新政不會改變預售資金屬地監管、屬地執行、屬地負責、差異化監管的模式，政策的精神遠比方式更重要。
實際上，《意見》對預售資金的監管並非從無到有。預售資金的管理，伴隨著商品房預售制度在中國內地的確立而逐步完善。早在1994年，《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》先後出臺，兩項政策構成了預售制度的監管框架，包括預售條件、預售資金監管等。
但《城市商品房預售管理辦法》中僅規定“市、縣房地產行政主管部門負責本行政區域內城市商品房預售管理”，並未明確預售資金細則制定方、放款稽核方等部門的權責。各個地方自行制定預售資金的管理規定和實施細則。
導火索在2021年下半年，監管部門發現，包括恆大在內的不少房企，與供應商利用監管空隙，透過開具虛假髮票等方式，提前套取預售監管資金。此外，部分地市實際稽核放款的單位為金融部門，部分企業繞過了住建部門，拿著工程方的出資證明，向銀行要求提款。
前述省級住建廳人士還透露，部分城市將較寬鬆的預售資金監管，作為招商引資的條件之一，“在各城市普遍沒有嚴格按照全程監管、節點放款等政策執行時，個別城市執行過嚴，就成了異類，還招納稅大戶的房企詬病‘監管不夠靈活’”。
在《意見》印發前，1月20日，一則來自最高法院、住建部及央行發文，再為預售資金監管上了司法層面的枷鎖，其中釐清了法院、銀行及住建部門的權責關係，並明確：監管部門未盡監督審查義務導致資金被挪用，要擔責。
賬怎麼算
工程造價、施工合同金額以及專案交付條件等是預售資金監管額度的主要衡量標準。因地制宜、合理估算監管額度的權力落到了地市住建局手上。
各地的監管標準和提取規則差異較大，主要可分為三類：以工程預算為基數上浮（0%-30%）、總預售款的一定比例（10%-40%）、按單位面積建安成本定額計算（每平方米3000-5000元左右）。
在資金支取節點與比例方面，各城市根據工程進度控制重點監管資金最低留存比例或最高使用比例，各城市主體結構封頂最低留存比例在20%-55%之間，竣工驗收期最低留存比例則在3%-20%之間。
一位Top5房企長三角區域負責人張奧總結：對企業而言，一二線城市專案按建安成本定額或工程預算乘以一定基數更“划算”，而三四五線城市則用總預售款的一定比例。
簡單估算可得，一二線城市的售價中地價佔比較大，假設單價賣10萬元/平方米的房子，按照20%監管，就要被監控2萬元/平方米，而同比例之下，三四線城市單價賣5000元/平方米的房子只需要被監控1000元/平方米，比按照建安成本每平方米3000元-4000元監管更低。
張奧認為，預售資金監管的初衷是為了保交房，防止專案爛尾，那重點監管額度應該是保障交房所需的建造成本，因此按照工程預算上浮一定基數是更合理的計算方式，比如浙江按照總包合同或造價清冊的130%來監控。
除了重點監管資金管控嚴格，部分城市還疊加要求結頂放款，這讓張奧覺得枷鎖重重，部分城市要求銀行嚴格執行主體建築物結頂後才能發放個人住房貸款的規定，比如浙江杭州、福建龍巖、河南南陽、江蘇南京和鎮江等。
張奧算了一筆賬，假設杭州的專案售價每平方米5萬塊錢，首付款收進來1.5萬元，按照工程造價乘以130%後得出被監控金額為5000元，但剩餘的3.5萬元貸款部分要等到結頂後再放。“相當於把這套房子賣掉，除去被監控的5000元，剩餘首付款（1萬元）可由企業根據工程合同提取使用，而從預售到結頂，貸款部分資金需被鎖住較長時間”。
假設25層的房子，建好1/3（8層），建完剩餘16層至少需要4個月，相當於3.5萬元需被凍住至少4個月時間，按照6%資金年化利息計算，會影響該專案約1.5-2個點的利潤。
對於一個銷售額約10億元的專案來說，延遲4個月拿到貸款部分的利息成本需增加約1000萬-2000萬元，壓縮了約1/4-1/5的淨利潤。
各地監控比例和提取方式各異，身處珠三角的紀磊，算賬模式又和張奧截然不同。
紀磊所在城市要求所有的預售款全程全額進入監管賬戶後，重點監控預售款的8%，但各銀行在執行時加了隱形條款：到竣工備案前，剩餘92%部分資金可以提取，但只能用於工程款。
這意味著，綜合測算其實際監控比例超過了30%，紀磊透露，“企業只能透過做大工程款合同，來提前支取部分預售款，有些地方的工程款合同單價可以虛增到1萬-1.5萬元/平方米；其次是憑關係，讓監管部門通融一下”，但最多也只能划走30%-40%，近6成預售款需要被凍結近2年時間。
作為財務負責人，紀磊把預售資金視作無息槓桿的重要支點，每個專案都需要使盡渾身解數解凍資金，他的解凍步驟一般是：先把稅解出來，再解工程款，剩餘50%-60%（一般是地價）到竣備前基本是動不了的。
取預售證規模也在影響著房企的算賬節奏。張奧說，部分城市允許1-2棟樓即可取證，但浙江、江蘇部分地區要求取預售證面積最少需3萬平方米，最高不超過5萬平方米。對企業而言，一是建完可能賣不掉，二是直接影響監控資金的存取。“3萬平方米的房子拿到預售證後，我需要把這部分建造成本的預售資金先填滿，填滿之後多出來的額度才能提取。假設監控比例為30%，如果這3萬平方米房子不好賣，賣房的預售款低於30%，意味著這房子解凍比例的下限一直達不到”。張奧希望取預售證的面積下限可以取消或放寬，比如一兩棟樓都可以單獨取證。
2021年11月以來，成都、杭州等地允許企業用銀行保函替代降低部分監管額度。但紀磊在實操中仍遇到不少阻力，“銀行不願意給民營房企開保函了，一方面是民營房企普遍存在資金緊張問題，銀行不願意給予授信；另一方面是保函不賺錢，一般是1‰，最高到1%-2%”。為了拿到保函，紀磊需要呼叫整個區域的大額存款存放到某個銀行，和銀行做交易。
元宵節，紀磊跑遍了當地多個監管部門，希望參與地方預售資金細則的制定，“畢竟正月十五前都還是過年，趁著開年拜訪的契機，積極主動去溝通，最大限度地減少公司被凍住的資金”。
一家50強房企總裁對《意見》的出臺顯得十分冷靜，“我沒有讀出關於預售資金要大幅放鬆的跡象，相反，很多專案預售監管金額沒有達到需要的額度，接下來需要到處找錢往回補了”。
不過，也有業內人士表示，《意見》的出臺使得預售資金監管有章可循，政策的出發點和落腳點都是防爛尾、保交房，實質是保障購房者的利益以及遵紀守法的開發商的利益，有利於行業的良性迴圈、長期健康。
（應受訪者要求，紀磊、張奧為化名）
