文/杜一蘭
“找我看房2次，後說不喜歡不買。買房手續不找我，買好了被我知道後怕被曝光，讓律師來威脅我。”近日，房產經紀人“H”先生公開爆料，曾於2019年6月兩次帶謝娜、張傑看房，但最後H先生髮現，謝娜、張傑二人私下聯絡房東直接購買了該房源，以此避開大額中介費。
根據公開資料，涉事豪宅位於上海思南公館，341平米，成交價約6000萬元。倘若按照買賣雙方各1%的中介服務費，僅佣金就超過100萬元。
這一事件迅速引發熱議，但隨後，謝娜張傑一方稱“跳單”、“威脅”為虛假資訊。目前事件仍在發酵，誰是誰非尚無定論。
而此事牽涉到中介費問題，再次引發討論。在我國二手房買賣市場，普遍存在2%-3%的中介服務費，如果按照中介費的計費基數和收費標準，房屋成交總價越高，中介費就越高。那麼買家享受的服務有什麼區別？中介費“一刀切”問題何解？
陷入跳單羅生門
2月7日，一篇名文《謝娜、張傑跳單，威脅的中介 感染了新冠》的文章在網路上流傳，文章內容顯示，房產經紀人H先生曾於2019年6月2次帶謝娜、張傑看上海思南公館的一處房產，彼時謝娜二人表示不喜歡不買。但隨後H先生髮現，該房源於同年12月售出，買方為謝娜夫婦。
不僅如此，H先生還發現，促成合作的中介公司與賣方隸屬於同一家公司，“也就是說，謝娜、張傑直接和這套房子的賣家進行了交易，不存在別的中介公司為謝娜、張傑爭取到了更低的價格或者提供了更好的服務的情況。”
因此，H先生認為，謝娜、張傑夫婦繞開了他直接與房東進行交易，是為了避免中介費，構成“跳單”。
隨後，謝娜、張傑夫婦購買豪宅被曝“跳單”登上微博熱搜，引發熱議。
隨著輿論愈演愈烈，2月8日，謝娜、張傑委託上海蘭迪律師事務所律師張一君釋出律師宣告稱，“《謝娜、張傑跳單，威脅的中介 感染了新冠》一文的資訊提供者‘H先生’在釋出中捏造事實，提及的‘跳單’、‘威脅’等虛假資訊已涉嫌造謠誹謗。”
對此，2月9日，H先生在接受媒體採訪時表示，“謝娜、張傑律師的發文，並沒否認我帶他們看房。”同時他表示，倘若後期能透過法律途徑取得這套二手房的佣金，不論金額多少，將全部捐出。
截至目前，事情仍在發酵，是否“跳單”難以界定。
北京金訴律師事務所主任王玉臣律師指出，跳單是指在房屋買賣中，買方和賣方透過中介相識，但是為了避免支付高額的中介費，有些買家賣家可能會選擇繞開中介籤協議，履行合同。
在他看來，是否構成跳單，有一個核心的認定條件，那就是“在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同”。因此，謝娜張傑是否構成跳單，需要和上述認定條件進行對比核實，且要看具體的證據。
“如果真的跳單，依舊還是要支付中介費。”王玉臣稱，民法典第965條規定：“委託人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。”
北京市東元律師事務所律師孔磊對中國新聞週刊分析，若H先生與謝娜方簽訂相關協議，可按照協議約定，追究謝娜一方相關違約責任；若未簽訂協議，H先生可根據自身實際損失，要求謝娜一方賠償，但也需要法律認定的相關證據。
針對此事，上海蘭迪律師事務所相關負責人對中國新聞週刊表示，張一君律師目前不便接受採訪，後續動態將透過官方微博釋出。
謝娜、張傑所購思南公館房產原房東上海思和資產經營管理中心的法務對中國新聞週刊表示，“據我們所知，他們目前在走司法途徑，相信司法機關對此事也有客觀的認定，不做太多的表態。”
中介費值不值？
除了謝娜、張傑夫婦是否跳單備受關注外，此次事件牽扯出的中介費問題亦引發熱議。據瞭解，謝娜、張傑二人所購思南公館房產341平米，成交價約6000萬元，倘若按照買賣雙方各1%的中介服務費，僅佣金就超過100萬元。
而在我國房屋買賣市場，普遍存在2%-3%的中介服務費，如果按照中介費的計費基數和收費標準，房屋成交總價越高，中介費就越高，少則一兩萬，多則幾十萬、上百萬。
數萬元乃至數十萬元的中介費到底值不值？
此前，某房產中介平臺經紀人給中國新聞週刊提供的收費標準顯示，二手房買賣收取的中介費主要包括買賣佣金、貸款服務費、權證代辦服務費、評估費等四項。
其中買賣佣金按房屋成交價收取，買方2%，賣方1%，其服務內容包括：提供房屋資訊和簽約機會；實地看房；代為草擬交易所需的文字；促成買賣雙方簽署合法有效的《買賣合同》等4項。
貸款服務費則是按單向買方收取2000元，服務內容主要指代辦銀行按揭貸款，具體為包括但不限於收集辦理相關手續應提交的資料；向銀行申請辦理貸款及協助辦理與貸款手續有關的全部事項。
權證代辦服務費按戶向買方收2000元，服務內容為協助辦理交易房屋的權屬變更登記（“過戶手續”）。
最後評估費也是按戶收取，500元/戶，服務內容即評估公司對交易房屋進行評估。“為了確保交易真實可靠，我們會免費向購房者提供資金存管業務，”該經紀人表示。
中國新聞週刊從重慶另一房產中介平臺到家了處瞭解到，其與上述房產中介平臺的服務內容差異不大，買賣佣金、貸款、權證代辦等服務內容可以說一模一樣。
來源：到家了工作人員供圖
一購房人士對中國新聞週刊表示，如果按照中介費的計費基數和收費標準，房屋成交總價越高，中介費就越高，那麼買家享受的服務又有什麼區別？
對此上述經紀人指出，成交價越高，標的物的價值越大，公司承擔的風險也越大，“成交價高的房子與成交價較低的房子，遇到的問題不一樣，解決方案也會不同，一般標的大一些的房子，基本上還是有抵押，存在業主方自行解押、客戶首付款解押兩種方式，我們把控風險。”
“房子可以選，服務能不能選，”上述購房者表示，準備資料、過戶等事情可以自己去辦，不需要中介，那麼這部分服務能不能不選，降低購房成本。
該經紀人對此表示，一切是按照收費標準執行，“業主自己拿定金跑了不去過戶，這些情況是不可控的。”
目前看來，關於房產交易中介費的收取，尤其是中介服務與費用是否匹配方面，在中介和購房者之間，尚存在較大的矛盾和爭議。
事實上，近年來，在二手房交易中，類似的跳單事件也是層出不窮。
那麼，針對中介服務收費等問題，又該如何避免矛盾一再發生？
多管齊下破解頑疾
住房交易市場是房地產市場的重要組成部分，包括住宅新房銷售市場、住宅存量房銷售分市場和住房租賃市場。
根據東北證券研報，2020年中國商品住宅新房交易額為15.5萬億元，但未來提升空間受限；另一方面，存量房銷售規模提升迅速，地位逐漸凸顯，2019年存量住宅銷售總交易額達到6.7萬億元，2014-2019年複合增長率達到20.8%，超過同期新房銷售17.5%的複合增速；且中國住房租賃交易規模平穩上升。
由此可見，我國房地產經紀行業有發展空間，然而與歐美等國家較為完善的房地產經紀業務相比，我國房地產經紀行業較為年輕，存在資訊不對稱、進入門檻低、服務質量不高等問題。
去年7月，住房和城鄉建設部等8部門曾發文指出，在房屋買賣及住房租賃領域，存在違規收取預付款、“茶水費”等費用，變相漲價；利用不公平格式條款侵害消費者權益；捏造、散佈不實資訊；剋扣租金押金等行為。
這也導致買賣雙方與房產中介的矛盾突出，中介收了錢，卻難以提供讓客戶滿意的服務。
在王玉臣看來，二手房中介費起碼需要一定的指導價，不能任由一部分大的中介公司或聯盟操控價格。“收費需要和其提供的產品或服務相匹配，也許，部分中介費的服務可能好一些，但是未必值那麼高的中介費。”
工信部資訊通訊經濟專家委員會委員、中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林亦表示，“中介費按比例徵收，在過去是比較合理的，但隨著房價的不斷上升，中介提供的房源資訊和對接服務價格有點過高，側面說明當前房地產資訊不對稱的狀況非常嚴重。”
在他看來，房產資訊聯網並公開很有必要，一方面促進資訊對稱性，提高資訊透明度，另一方面促進中介競爭，防止資訊壟斷，調整中介費，促進中介向服務平臺轉型。“各地需要跟進規範房屋中介的收費行為，房產中介平臺應該將收費比率長期穩定下來，做好品牌，而不是想著‘投機取巧’，趁房屋銷售火爆的時候撈一把‘快錢’。”
事實上，早在2011年，北京市發展和改革委員會同市住建委曾聯合下發《關於降低本市住宅買賣經紀服務收費標準的通知》，住宅成交總額在500萬元及以下、500萬元以上至2000萬元及以下、2000萬元以上至5000萬元及以下、5000萬元以上，住宅買賣經紀服務收費標準均下調0.5%，分別為成交總額的2%、1.5%、1%和0.5%。
此外，也有一些城市嘗試在二手房交易過程中“去中介”。
2021年，杭州住房保障和房產管理局旗下的“杭州市二手房交易監管服務平臺”，上線了“個人自主掛牌房源”功能，房東們可以自行在平臺上掛上自家房源，購房者也可以“繞開”中介，直接和房東面對面交易，為二手房交易提供了更多可能性。
但不管有沒有中介參與，對消費者而言，“至少有一點需要明確，即跳單是違法行為，從道義上說也侵害了中介機構和人員的權益。”知名地產分析師嚴躍進表示。
王玉臣指出，目前的房產中介市場很需要加強監管，而且在必要的時候，還需要與反壟斷相關的監管部門參與監管。
