北京樓市：急告：大興買房需避開的區域

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!

北京跑贏大盤的房子不超過20%

我們的選籌跑在大盤前面

關注公眾號｜京房會

進入知識星球可進行提問

Q:提問:你好,京總,新人首次提問,我看房已有3個月左右,我本人是在亦莊上班,工作比較穩定,首套首貸,目前看了幾個區域,萬科城市之光,新盤,萬科金域東郡,買二手的話,貸款可能會少,買不了那麼大的,新盤的話貸款比較有優勢一些,想請教京總,這兩個盤應該怎麼選.謝謝

A:回答:你好,感謝信任.1、整個臺湖僅高階總部基地，光機電一體化基地區域屬於亦莊新城，規劃範圍可以以京津高速為界，而京津高速以東並不屬於亦莊新城研究範圍，研究範圍這個概念很少有人去說，這個戰略意圖可以確定亦莊未來的發展方向是東南，

為什麼臺湖不在研究範圍內，從城市發展的維度考慮，可以避免亦莊和副中心之間形成連片發展，在兩者之間起到一個緩衝的作用，而次渠需要通州的購房資格，多增加了一道購房門檻，目前距離次渠的幾個盤離地鐵不算很近，越是剛需盤地鐵越重要，優勢是距離亦莊核心單元不遠，但少了通勤優勢，現在5萬多的單價在市場上缺乏競爭力，最終難免會成為亦莊碼農的韭菜盤.

次渠的優勢就是從0開始建設的,所以開局就賣了一手好價,從投資的角度這個位置的房子已經不便宜了.其次臺湖屬於兩區交界,朝陽重點發展的是東北方向，通州重點發展的是運河商務中心，亦莊重點發展的是亦莊新城核心單元未來向東南外擴，所以臺湖這個位置，很容易成為發展的黑洞變成兩不管的地帶

在亦莊買房的邏輯和其他區是不一樣的，其他區我們一般是沿著地鐵站看,而亦莊我們是根據品質學校配套看，購買力比較集中的區域，在高容積率去找低容積率的小區，這個是房產投資的原理;

亦莊的特點是產業足夠強，所以不缺購買力，一般人會認為亦莊的核心區是河東,河東是產業聚集+軌道交通，但如果從居住的角度考慮，河東不一定是核心區,比如國貿,核心區是國貿橋一帶，但國貿的密度太大，整個核心區老舊小區加寫字樓混為一體，就會出現一個現象居住體驗不好，所以國貿的房價沒有大望路九龍山雙井高

再比如望京,望京是產住結合由於區域面積比較大，所以密度還好，一些品質樓盤漲幅還是比較可觀的，但漲幅依舊輸給太陽宮，為什麼太陽宮比望京的漲幅更可觀，太陽宮整個區域品質次新盤扎堆，有好的教育配套，又緊靠望京，所以購買力自然是不缺的，呈現的結果就是持續跑贏大盤。

你看亦莊河西和河東的關係像不像望京和太陽宮的關係，所以河西未來是亦莊稀缺性的一個地塊，優勢比河東更明顯，有南海子公園+教育配套；屬於低密度區域，位置又處於南中軸,往後的建設也會限制容積率;

河東的優勢是產業聚集+地鐵,缺點就是密度大,這兩個區域目前的樓盤漲幅是差不多的,如果從長持的角度上,河西會更有優勢一些;

萬科金域東郡在整個板塊屬於品質盤,在往上就是金茂系的了,價格比較高,所以這個盤在河西是有競爭優勢的,可以對比海梓府;

建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》《大興跑贏大盤選籌導圖》,文章中有具體每個樓盤的分析和過往的漲幅走勢圖.

A:回答; 你好,感謝信任!溢位板塊哪個未來更有潛力,就是房價上漲的確定性更高;首先你要知道溢位區域的邏輯和原理.溢位的區域一般分為一級二級次次級和純產業溢位;北京的樓市行情從317之後就變成傳導型的規律,核心板塊必須大熱才能帶動一級溢位的區域,就是行情來了一部分剛需客在核心板塊上車壓力偏大會自動傳導到周邊的次級板塊;溢位的區域有3個核心邏輯:一個是距離一個是配套,一個是產業數量,距離一般5-7公里，越近越好,這個距離屬於一級溢位，可以承接熱門板塊的人口溢位，也可以承接部分產業溢位。其次就是配套:溢位的區域要有基本的生活配套，比如學區、商業，能夠滿足這個區域人群的基本生活需求。如果沒基礎配套就是通勤睡城,睡城是一個偽概念.在過去的城市化程序中已經被否定,最後溢位的區域所依靠的產業越集中、後期越能承接優質的購買力,意思就是單靠一個產業沒有靠2個產業的有優勢,靠2個產業的沒有靠3個產業的有優勢,產業數量+產業的質量最終決定的是溢位板塊的價值

馬駒橋的定位是亦莊的產業外溢，主要的產業是物流和製造,這兩個產業的結構本身價值不高; 從過往的行情看上漲動力一般，但下跌比較嚴重，位置處於大興和通州的交界，屬於通州最邊緣的位置，在亦莊人口沒有飽滿的情況下，短期不容易匯入人口，如果靠本地購買力支撐，這種產業即便發展成熟很難給市場輸送優質的購買群體，

拉動房價的是有購買力的人口,有無購買力直接與這個區域的房價掛鉤;單一的產業購買力非常弱;有購買力的區域最大的特徵就是遇到樓市上行週期的行情,區域內的品質次新樓盤領漲,如果區域缺乏優質的購買力,品質次新的樓盤長期處於橫盤下跌的趨勢,馬駒橋的成交熱盤應該珠江逸景，合生世界村，而區域的品質次新像融科香雪蘭溪近幾年的行情應該是向下走的.

亦莊重點的發展格局是向東南方向外擴，未來人口飽滿產業成熟之後會承接一部分亦莊的溢位群體，但這個位置目前的交通和環境需要最佳化改造才能釋放潛力，未來才有補漲的可能性。如果一直固化很難吸引到外區的購買群體。

建議認真閱讀星球置頂的文章《大興跑贏大盤選籌地圖》《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利!有問題可再向我諮詢!

A:回答:您好,感謝信任!祝新年富貴!北京跑贏大盤的房子不超過20%,我們的選籌是在這20%的範圍內,因此文章中可能會缺少部分樓盤.

熙悅雲上瀛海、熙悅林語、和錦誠園、中鐵和園，花語府這五個盤所處的板塊屬於亦莊新城的溢位, 瀛海的優勢是有地鐵8號線,未來還有S6和亦莊T1,緊靠南海子公園,地鐵站還有未出讓的土地,未來有可能會建商業體,有自己的產業,並且已經劃為亦莊新城,整體的區域介面環境算是不錯的,

但幾個新盤的價格目標溢價比較高,買過來站崗的可能性比較大,舊宮也如此,

瀛海成交量最大的樓盤是興海園、其次是玉璟園、最後是德茂小區;興海園的價格3萬6,玉璟園4萬2,德茂小區3萬8,區域的品質次新盤,紫宸苑4萬7,已經連跌5年,從這個區域的二手市場成交情況可以判斷出,這個板塊的購買力並沒有那麼強

我們買房投資關注最重要的一個指標就是有價，買進價和賣出價，很多人會說那個房子漲價了，或者哪個片區漲的很快，開發商某個樓盤又調價了，但這個都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，而真正意義上的決戰是二手房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交週期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手摺價差是多少倍。這個折價率是很明顯的指標。

溢位板塊我是不建議選擇品質盤的,這些板塊長期缺乏購買力的情況下,很難帶動這麼高的價格,結果就是持續站崗.

建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向我諮詢.

A:回答:您好!1、我還是建議您優先選擇南海家園,您是純投資,這個盤對於總價不高的預算投資算是河西比較合適的一個盤了

2、合生m悅包括熙悅雲上、熙悅林語、和錦誠園、中鐵和園，花語府這幾個盤買過來一定站崗,我在回答問題時很少用一定這個詞,這幾個盤的溢價比較嚴重,瀛海成交量最大的樓盤是興海園、其次是玉璟園、最後是德茂小區;興海園的價格3萬6,玉璟園4萬2,德茂小區3萬8,區域的品質次新盤,紫宸苑4萬7,已經連跌5年,從這個區域的二手市場成交情況可以判斷出,這個板塊的購買力並沒有那麼強;

近幾年北京房價輪動的原理和之前不同,尤其是2017年之後,現在的規律是遇到房價上行期間首先第一波上漲的是學區房和熱門區域(核心區域)的品質次新,第二波仍然是學區+成熟的溢位區域(同樣是品質次新剛需盤),這部分剛需盤上漲的邏輯是樓市上行期間,一部分購買群體在核心區上車壓力偏大或資金預算受限,會第一時間選擇在交通出行便捷的溢位的板塊上車,第三波依然是學區+熱門核心區域+溢位區域的品質次新+剛需盤;第四波才會輪動到偏冷門的板塊,同樣是品質次新盤、這些冷門板塊一般是存在溢價現象的,上漲的前提是必須洗清溢價.這是大行情出現時房價輪動的規律。瀛海屬於價值窪地,受亦莊的輻射,新房溢價需要洗

3、如果您以公司的名義買房，這個房子就變成了公司產權，而不是個人產權，對於你今後的使用轉讓和繼承都會有非常大的麻煩。一般我們是很排斥用公司名義買房的，交易時的稅費很高。

建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問

以上問答來自公眾號｜京房會

關注公眾號京房會

進入知識星球可進行提問