老讀者都知道，我們不推薦買新房，因為權衡了持有成本、地段、週轉性這些因素，價效比一般不如二手。
但每個人的需求不一樣，有些朋友就是看中新一代園區、戶型產品設計，人家買房只想住的舒服，我們每天扯保值增值未免太俗了。
況且，市場也有新盤少數價效比很高，真遇上有好地段且價格倒掛的產品，既能住的好，又可以撿漏，有什麼理由不買？
1
提到撿漏，我們先說『永定府』，作為南二環永定門的新型共產房，均價是89068元/平，戶型89㎡兩居，133㎡三居，一共只有391套房源。
轉為新型共產後，有人說價效比沒那麼高了。我們算筆賬，假設按之前樹村專案20%的政府自持來看，產權價格也就是11.25萬，目測不會太高。
對比附近『中海紫御公館』的二手房，南北小戶型均價在13.5萬左右。歸根結底，9萬的永定府即使有政府自持，也仍然倒掛。
再看附近的『天壇府』，戶型拉胯，到地鐵步行距離也不近，單價愣是賣到了12萬+，有人說賣得動嗎？就說一個數據，去年12月的銷售額是19.93億，全北京第一。
回過頭來，看位置更好的永定府，單價只有9萬，加上房源只有391套，不用操心值不值得買，這是能不能搶到的問題。
按最新訊息，專案可能在3月初開盤，買到的需三天內交齊首期款。
把錢準備好，其他就真得看運氣了。這次採用公證處搖號的方式購買，優先針對兩類群體適當房源:首先是符合老共有產權房資格的家庭，其次是有北京購房資格的無房家庭。
如果你有北京購房資格，且家裡有房，這事瞅著機會真不大。專案是優先給剛需搶的，和其他人沒什麼關係。
2
再說『天恆學院裡』，作為2017年拿地的專案，限競房時代的爆款產品，這畢竟是學院路邊上的房子，近10年北三環幾乎沒出過新盤。
問題是貨太少了，可售的限競房一共就只有137套，另外是少量的租賃住房和回遷。
這房子要說硬傷很明顯，離地鐵13號線高架只有幾十米。可以想象一下，你作為小區居民，甚至可以和13號線通勤的乘客每天招手道一聲早安，這份體驗也是挺難得。
但歸根結底，我們看的是劃不划算，學院裡均價只賣85373。最大的三室也就126㎡，總價預計在1100萬以內。而80平的兩居戶型更是便宜，總價還不到700萬。
你就隨便對比一下，往北邊出三環有個著名流通盤『太陽園』，這可是20年前的房子，無論戶型產品還是小區環境都得被新房吊打，就這老房子價格都得賣12萬5左右。學院裡只賣8萬5，擺明就是肉眼可見的倒掛。
和永定府一樣，天恆學院裡也是神級樓盤，管它是不是可能有20%的政府自持，這種搶手房子只要能買到，就得感謝命運的眷顧。
3
說到搶手，『中信城』四期更是不得不提了，甚至強於學院裡和永定府。這也就意味著，專案註定和大部分人壓根沒關係。
中信城幾期專案就不好買，據說房源早早就被某些單位的高管和關係戶給鎖定了。很多人都沒等到開盤，就得到訊息:房子賣沒了。
這個盤位置在在西城的菜市口黃金地段。如果你竟然不知道菜市口，天安門總知道吧？距離小區只有5公里。這不只是北京的核心地段，可以說是中國的核心地段。
教育也沒得說，中信城對應的是八中附小，有80%只剩八中的名額。八中就不用多說了，高中是在全北京排前十的重點名校。
穿越歷史回到2012年，當時就有中信城四期拆完地準備開盤的訊息，一眨眼過去了10年，最近方才傳出中信城的樓座效果圖和戶型面積，最小是65平的東西向，最大是130㎡的南北戶型。
不出意外，這個專案在開盤時也不會對外宣傳。因為有限價，房子肯定是倒掛，秒光這件事懸念不大。
有傳言說是上半年開盤，建議有關係的可以去探探信。這種級別的新房，不是光有錢就能買到的。
4
看南城的麗澤，也有當紅炸子雞。1月28號，萬泉寺地塊的新房取得規劃許可證，很可能在一季度上市。
儘管還沒出案名，但已經站在了聚光燈下，光這周就有三個粉絲向我諮詢相關訊息。地塊的銷售指導價在11.2萬，因為拿地價不高，不排除上市後首期有降價的可能性。
地段沒得挑，畢竟是靠近西南二環，這是麗澤商務區最核心地段的新盤，無論從環線價值還是產業潛力都不差。
要說美中不足的是專案周邊環境嘈雜，配有保障性公租房，未來的居住人群可能會混亂一點。有什麼隱患，看附近的崑崙域就知道了。因為商品房和保障房住戶混居，已經發生了n次衝突，鬧的雞犬不寧。
對比周邊價格，有些人看到附近的崑崙域價格在14萬左右，就認定這個房子有3萬的倒掛空間，這種判斷是不科學的。因為你仔細看一下，崑崙域可是每套有差不多20-30平的贈送面積，產品不一樣。
東側不到2公里的中國璽成交單價在10.5萬左右，倒是可以作為一個對標項。考慮到萬泉寺專案地段更核心，這一點佔些優勢，但總體看如果價格賣11.2萬左右，看不出太明顯的倒掛。
要說價效比如何，等到詳細產品資訊出爐，條件充足才好判斷。現在只能說，萬泉寺的專案也會是上半年的網紅盤。
5
要是預算不多，在北邊可以重點關注『紫金書院』。不同於紫金新幹線前兩期的二手房，這次做的是6-10層的電梯洋房，一梯兩戶，得房率在80%以上。
很多人會拿紫金新幹線前兩期和首開國風美唐做對比，紫金新幹線的優勢在於，有人大附回龍觀學校，從小學上到高中。但優勢也沒那麼大，畢竟只是昌平的學校。缺點是在品質和地段通勤上差異明顯，國風美唐在綜合產品力上明顯強於紫金的二手房。
但新房一出戰鬥力就強了，加上以後的地鐵13A會從一期北側經過，紫金書院以後很可能超越美唐，成為回龍觀板塊的一哥。
專案可能在下半年開盤，價格和戶型還沒最終公佈，目前售樓處對外報價還是6萬5，只要不出意外，開盤後會迎來一波大賣。
作為海淀網際網路碼農聚集的睡城，回龍觀區域但凡出一個像樣的新房，必定有一堆人等著。
關於這一點，早有龍湖雲璟和奧森春曉這些老大哥在前面打了樣，差不多湊合的產品都能快速消化，這就是北城的強悍之處。
