鬱亮出圈了，這位在王石隱退後萬科的一哥，釋出了房地產黑鐵時代宣言，將一些依然聽著“昔日再現”老歌、做著黃金時代美夢的人們，對2022年房地產泡沫再起的幻想徹底粉碎。
我不再重複鬱亮的發言，相信在看到這篇文章之前，他的發言早已刷屏多次。簡言之，鬱亮非常明確地指出，萬科對標製造業，要去做低利潤率的髒活累活。全集團要放棄高利潤時代的生存狀態，降低成本，為生存而戰。
對此讓我們直入主題，簡短地說幾句乾貨，分享一下最真實的感受。
No.1 房地產的黑鐵時代，便是萬科的鐵血時代
虎踞房產
萬科，根本就不是被動地捲入房地產黑鐵時代之中。
王石時代，萬科就已經在準備房地產全行業利潤率大幅度下降的時代來臨。今天，鬱亮官宣房地產進入黑鐵時代，也是萬科官宣進入鐵血模式的時刻。
表面上，說萬科要做製造業的髒活累活，似乎是一種老黃牛般的表態。但我所看到的，是房地產巨鱷兩排尖銳的牙齒，正在徐徐展開。
一直以來，我都認為，萬科就是一隻鯊魚。雖然在很長的時間裡，萬科是一隻被喂得很飽的鯊魚，甚至會抱怨“日子過得太好，我們都懈怠了”。相似的話，在任正非嘴裡也聽到過，
這並不令人意外，對於強者而言，如果對手太弱，他們就會期待環境對他更嚴苛一些。因為只有在極端的環境下，強者才能獲得一種極限的顫慄感，從中磨礪意志，激發活力。
真正讓我認識萬科的時刻是2007年，亞洲金融風暴前夕，萬科王石提出“房地產拐點論”，並開始全面降價，引發全行業對其孤立。
這個舉措再明顯不過了，萬科嗅到了風暴的味道，他試圖以鐵和血主導這一場風暴。
此時，萬科早已開始佈局住宅產業化，早已準備房地產利潤率大幅下降的時代，而且令人後背發涼的是，萬科早已開始準備低碳經濟。
但是，一個宏觀政策延後了萬科啟動鐵血模式的時間。作為負責任的大國，中國在全球陷入衰退的危機下，推出了“四萬億”，原來已經準備張開血盤大口的鯊魚，迎來了天量貨幣洪水，轉眼間，房地產並未從黃金時代，進入白銀時代，反而轉入了人更傻、錢更多的白金時代。
房價的狂飆突進，由此開始。鯊魚不是不可以和翻車魚一起快樂玩耍，當貨幣之水足夠豐盈，鯊魚也要考慮大家的感受。
在溫情脈脈的房地產黃金時代，十幾個開發商手持美酒香茶，一起坐而論道，說一些玄之又玄的事情，講文化，談藝術，談人生，講境界。鯊魚能怎麼辦？抬起身邊辯友的手，咬一口？
只有等，等到貨幣之水驟降，海洋中的食物突然變得匱乏。一夜之間，血光乍現。
No.2 與黃金時代相比，黑鐵時代有什麼不同？
虎踞房產
房地產進入到黑鐵時代，並不代表房地產業從此沒落。
虎踞房產早就寫過，房地產的從業者不要這麼快換工作一文（點選回顧），裡面就已經分析過：中國的城市化依然在繼續，城市的存量最佳化，依然需要大量的房地產開發。
當超額利潤的潮水已經退去，房地產的製造業化，依然大有可為。要知道製造業的利潤率僅僅有3%到5%，中國製造，依然可以支撐全球的需求，房地產長期利潤率都達到30%—50%以上，大幅壓縮的利潤率，不會讓房地產業比製造業更苦。
為什麼中國的製造業，一直都只能維持非常微薄的利潤，卻不僅能夠支撐到今天，而且成為全世界製造的一箇中心。
無非是因為製造業被迫抓管理、提高效能，增強技術含量。這些，過慣了錦衣玉食好日子的房地產業，是時候品嚐了。
房地產業真實的利潤率，很少人瞭解。但對一般開發商，30%以上的利潤率還是有的。這種利潤率，本身就是以高槓杆和大量的泛濫的貨幣洪水為前提的。
當一個社會進入【資源的無效堆砌】的時候，遲早會發生價值的大規模滅失。比如房價像過去30年那樣，漫無邊際地漲上去，投入在房地產裡面的社會財富越來越多，超過七成，但是房價日益拋離普通人的可承受範圍。在這樣的情況下，真正把控房價的僅僅是那那些能夠調動高槓杆率的少數“財負階層”。
所謂“財負階層”，指的是無論是開發還是投資，玩的都是別人的錢。財是高槓杆借來的，如果要說富的話，就只能是負數的負了。
在這種擊鼓傳花的價格結構下，一旦房地產的泡沫破滅，超高的槓桿率以及大額的銀行借貸就會成為動搖經濟根本的狂風巨浪。
房價真的跌起來，不是按照1%—10%這樣的幅度跌的，是按照70%—90%這樣的幅度跌的。一旦社會進入到價值大規模滅失的局面。受衝擊的不僅是房地產和金融，整個社會都會陷入到信貸和貨幣緊縮所帶來的供給以及需求的全面萎縮之中。我們在日本、香港、東南亞都已經看過這種末世景象，中國自己就沒必要親歷一次了。
面對業已存在的房價泡沫，要維持當前高位橫盤的價格狀態，必須透過極高的勞動生產率提升，才能實現虛高的價值回填，這就是接下來行業發展的真實圖景。
No.3 黑鐵時代生存法則：不在餐椅，就上餐桌
虎踞房產
萬科說，我幹了，你隨意！
其他開發商能隨意嗎？不可能的！在之前，房地產信貸白名單，鼓勵企業間併購等措施，已經給了信貸結構優良的開發商，坐上餐椅的資格。而那些信貸結構不佳的開發商，則早已被端上了盤子，送上餐桌。
對行業而言，這當然是一件好事。如果餐桌上的企業只有服從行政命令的城投和城建企業，房地產市場化的脈絡恐怕要中斷。但是，如果這個市場裡面有一隻早已厲兵秣馬，潛伏已久的鯊魚，那麼我相信中國的房地產業將會誕生世界級的重要企業。
萬科的活下去，指的就是在絕大多數房地產企業都要面臨滅頂之災的時候，從低烈度競爭進入高烈度競爭。在這個賽道，大家拼的是誰能夠用更低的成本、更好的質量，去蓋更多的房子。
充滿血腥味的紅色大海，以及在這塊海洋上露出尖尖魚鰭的萬科，還挺令人期待的。
