京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問:京總好，我買了奧倫達部落的聯排，預計今年下半年交房。該盤在河北，緊挨著延慶，是相對成熟的郊區別墅區。買它主要是受朋友影響，想為退休後做準備。那裡很美，配套也逐漸豐富，還建了海淀外國語的分校。
最近我透過您的文章學習房產知識意識到，花了四五百萬買它，也許是個錯誤——流通性差，使用率不高（每年最多住半年，目前在城裡上班，只能週末去住）。
想問一下，是不是應該在交房後立即賣掉？現在大勢不好，也許不好賣，是否要等等再說？
A:回答:您好，您這個屬於戰略上的失誤，環京所有的別墅包括洋房這類盤的品質都做的很高，高品質也正是開發商的賣點。
但是這類房子第一沒有流通性，第二不好貸款，第三實用性比較低，一年住不了幾次還要養護，您每次過去住得提前做保潔，交房後還要置辦傢俱家電，如果都不配齊的話住起來很空，有點像民宿，這又是一筆費用。
可租、可貸、可住、可賣是投資房產的最後一道防線,即便是不能跑贏大盤,也要遵守這個原則;
可租,代表市場有需求，有需求才有價值，投資才有意義。
可貸是銀行對房產價值的認可，無論何時，只要把紅本拍在銀行，能夠迅速拿到錢。投資這樣的房產，無論何時都有現金流保障，價值會更大！
流通性主要是指可住可賣。可住、需要基礎的配套，能滿足基本生活所需，才有人願意去住。
可賣是指二手房市場交易量必須活躍，交易量低迷的二手房，價值會打折.優質房產不僅是住房，更是一種金融屬性非常強的產品。
建議您在交房之前就計劃脫手吧，可以問問開發商的銷售或者自己的渠道，如果等到交房之後;二手房市場呈現的一清二白，大家看得很清楚,到時候賣得也會更多,更不好出手，現在會好一些，哪怕是折一些價格出掉都可。置換到市區的純投資盤收益要比這類盤客觀一些！
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》《未來五年絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》祝一切順利,有問題可再向我提問
Q:提問:感謝星主的詳細回覆，我還是漏說了。二環邊朗詩閣的盤是70年住宅商品房，不是商住公寓，但確實這種商務樓改造為住宅體驗感受侷限大。因為近二環，邊上商圈尚可，五礦 中石化 中信等大企在，不知增值性如何？
A:回答:您好，這種房子和公寓本質上沒有區別,不同的就是房本多20年,其他都一樣.
您可以看下三里屯附近的公寓,都是類似的,包括三元橋的,像宵雲裡8號、上東8號公寓,還有一個遠洋公館,
這種公寓都是做的民宿酒店或者快捷酒店,您正常上班過日子,這種房子是沒辦法住的,
增值性基本沒有,能賣出去就已經很不錯了,和商圈沒有關係,是房子的性質,住宅小區,哪怕稍微差點,都不至於不增值和沒有流通性,無論是從投資還是居住,都不建議考慮這樣性質的房子.
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向我提問.
Q:提問：個人情況：現有ZD800+，北京首套（原有一套房，已售，現在名下無房）。
選房原則：自住同時考慮投資（跑贏大盤即可），位置圍繞朝陽公園西門方圓5公里內，由於年齡原因不想貸款或者少量貸款，想選擇一套小三居或一套兩居和一居，請問如何匹配合適？哪些小區適合？
另外，我已付年費，每次提問還需要付費嗎？
您好,感謝信任!祝新年富貴!
A:回答:您好,感謝信任1、800+首套,我的建議可能和其他人不同，我會只買一套，買核心區的優質盤，只用一張房票吃幾輪，另外一張房票空出來，一張完整的房票，幾年後房屋升值可以籌一大筆錢，再用第二張房票，這是利益最大化的操作方法，北京每一次的房價暴漲全是改善群體推動,長期調控導致積壓的購買力會集中在改善群體，購買力比較集中的核心地段,比較符合未來市場的主流。建議選一套三居室或者兩居室
2、2-3居並不建議在朝陽公園本地做選籌,朝陽公園這個區域屬於北京的第一批豪宅盤標誌性的區域,優勢是人群結構比較純粹，坐擁的全是豪宅系，因此大戶型更受市場歡迎,小戶型的樓盤年代都比較舊,位置也差點,距離朝陽公園比較近的一些優質板塊有大望路、雙井、朝青
可以關注下朝青板塊,朝青稱之為國貿的第二後花園，今天之所以能發展起來，主要是沾了國貿的光。加上自身又比較爭氣，品質小區扎堆。雖然大悅城的風水多年令人詬病，但不影響整個區域的的價值。整個區域商圈發達居住的人群普遍年輕，可以說是承接國貿最優質的剛需板塊，樓盤高中低三個檔次都有，可以承接不同的人群，代表性的豪宅盤星河灣是當年眾多明星追捧的物件，改善盤天鵝灣，潤楓水尚，珠江羅馬帝景，加剛改大盤國美第一城，熱度一直屬於北京排名前幾的區，流動性和抗跌性都不錯。可以看看華坊易城和青年匯佳園、潤楓水尚西區、石佛營板塊的華業玫瑰郡
雙井是目前北京投資首選的區域之一。雙井屬於承接國貿最優質的板塊，最大的優勢是彌補了東三環國貿以北缺少品質次新，東面板塊斷層等缺陷的因素，在朝陽東南部算是最優質的住宅區了。所以有雙井稱之為國貿的後花園的說法。住宅高中低三個不同的檔次的樓盤都有，可以承接朝陽核心區不同的購房群體，所以長期是不缺購買力的，目前區域價格也不高，品質樓盤後期的成長性比較不錯，如果投資的話可以說是一個不錯的區域。可以關注下這個區的品質兩居,像富力城A區、首城國際這兩個盤都不錯.
3、無需付費
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向我諮詢!
Q:提問:京總好！本人16年購入燕西華府洋房，當時總價600萬，房子後期上漲後跌回來，現在估計還不到購買價，房本滿二年。聽說豐臺規劃三期有地鐵到附近，但最終站點不確定能到小區。想諮詢，燕西華府是否值得長期持有？還是等上漲回本後賣掉？
因為二寶想上海淀實驗小學，已有海淀戶籍，看了附近的學區房，只能買一套小戶型。因為燕西華府賣不掉，二套也只能買總價500左右的，想讓京總分析一下，海實的學區房是否價格過高，買入是否會站崗？
買二套房除了上學需求，其實還有投資需求。希望保值增值，後面兩套房一起賣掉，買一套合適自住的。京總能幫忙規劃下，目前這種情況，是否買入二套？孩子已經有海淀戶籍，我們也有房子住。只是想爭取上更好的學校。
A:回答:您好,感謝信任!祝新年富貴.
1、青龍湖確實太遠了,優勢是樓盤的品質比較高,但少了通勤優勢,即便是開車到市區也需要很長時間,現在賣的話要割很多肉,不會有好的價格;2017年之後的房價漲跌規律在房價上升期，核心區品質次新+XQ領漲，然後傳到溢位區域同樣是品質次新，最後在傳到偏僻位置同樣是品質次新。這是大行情出現時上漲的規律。核心區的品質次新一般都是這個區域房價的風向標，如果房價上漲，基本都是領漲，下跌橫盤期抗跌性也最強。這些房子的特徵是品牌開發商+品牌物業、樓領新，在整個區域屬於稀缺性產品,整體的居住體驗都高於周邊的小區，屬於這個區域置換改善的目標盤，燕西華府雖然屬於通勤盤,但這個盤在這個商圈還是有一定的稀缺性的,建議先留著看看今年的行情
2、海淀實驗小學,不算頂級學區,GJ重點調控的是DJ學Q房,所以不存在站崗的現象.
3、既然你們已經有海淀學籍,暫時就不用太著急做置換,因為每一次置換的成本比較高,原則上是建議一次性到位,建議等市場行情好的時候出掉華府的房子再做置換計劃,可以一次性到位買一個品質比較高的房子,居住品質也能提上來,兼顧保值升值
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向我提問
Q:提問:老師，您好，我目前有資金700-800萬，首套有貸款記錄，想以投資為主，能保值增值為主，計劃持有10-15年。前期選籌有些猶豫，錯過了亦莊等新房片區。現在感覺還是有學區、傳統市區、有產業支撐的地區安全性更高。目前選了三套房：
第一套：核二院（航天橋）的三居室，公房，1996年建，6層的3層，板樓，南北通透，暗廳，89平米，1100萬，停車方便。海淀八里莊學區海淀實驗小學區域，學區未佔用。
第二套：北京科技大學校內（學院路片區）的三居室，公房，2002年建，20層的16層，塔樓，東南北，北側有窗（為斜邊），南側、東側有窗（直邊，規整），臥室（南側窗戶1間、東側窗戶兩間）和客廳（南側窗戶）均有窗戶，98平米，1070萬，停車方便。學院路學區，對口北京科技大學附屬小區，學區未佔用。
第三套：八家嘉園，回遷房，位於雙清路邊，北五環內，小區北邊有八家郊野公園，2014年的回遷房，28層的10層，南北通透，客廳朝北，兩個臥室一個朝北一個朝南，92平米，785萬，停車方便，地下有4-5平米的儲藏室。對口八家小學，學區未佔用。
特向您請教，這三套作為投資，可不可以？有沒有更好的板塊、社群或房子推薦。謝謝您
A:回答:您好,感謝信任!祝新年富貴!首先建議您抽時間認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》
以上三套房都為老房子,持有10-15年保值屬性尚可,但增值屬性比較一般,跑贏大盤有點難,跑輸大盤的可能性比較大,
近幾年北京房價輪動的原理和之前不同,尤其是2017年之後,現在的規律是遇到房價上行期間;
首先第一波上漲的是XQ房和熱門區域(核心區域)的品質次新,
第二波仍然是XQ+成熟的溢位區域剛需盤(同樣是品質次新),這部分剛需盤上漲的邏輯是樓市上行期間,一部分購買群體在核心區上車壓力偏大或資金預算受限,會第一時間選擇在交通出行便捷的溢位的板塊上車,
第三波依然是XQ+熱門核心區域+溢位區域的品質次新+剛需盤;
第四波輪動到偏冷門的板塊,同樣是品質次新盤、這些冷門板塊一般是存在溢價現象的,上漲的前提是必須洗清溢價.這是大行情出現時房價輪動的規律。
由於目前普漲的行情越來越少,預算夠的話儘可能選在核心區位置的品質次新.老房子的購買群體受限,所以上漲動力不足,可否告訴我您的具體工作地點和意向區域?
以上問答來自公眾號|京房會
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