根據監測資料顯示：2022年春節假期重點15城，包括上海、重慶、深圳、廣州等新房成交僅959套，同比下跌42.1%，創近五年春節新低，其中返鄉置業潮發生地的三四線城市，同比更是跌幅超九成。

眾所周知，2021年國外房價普遍上漲20%以上，美國房價就漲了28%，反觀國內房價基本沒漲，並將房住不炒的政策落到實處。那麼，這到底是一種什麼樣的現象？為何三四線城市新房成交量下滑，購房者該如何理性看待房產投資呢？

一、基本盤現象：房價快速上漲，為何如今難以為繼了？

我們要知道，十年前的基本盤和現在已經不一樣了。十年前我們還處在依靠基礎製造業的人口紅利，甚至連中端製造業都沒有太多。彼時，我們幾乎沒有一家高新技術企業能在全球範圍拿到領先優勢，而GDP剛剛超過人口還不過2億的日本。

• 彼時，我們距離人口紅利+中低端製造業模式的上限，尚有不少空間。當年本科畢業基本就可以找不錯的工作，碩士畢業基本都有很好的去向，以至於博士都沒有多少人願意考，更不存在所謂“青椒”這個物種。

那時大家都有著明確的向上預期，而且提升的途徑清晰可見。比如要是能考個研究生、考個CPA司考等，你就能立馬實打實獲得提升，而不是今天考到頭拿到滿，還要去談各種能力和紛繁複雜的特長等。

此時，由於我們極強的學習能力和發展能力，以及完全不符合發展中國家的超高管理水準，確保我們自身產業能以人類歷史上最快的速度發展，並且開始觸及人口紅利+中低端製造業的天花板。如今人均GDP已經突破1萬美元，跨上了一個全新的臺階，隨之而來的便是中等收入陷阱的這個問題。

與之對應的是，十年前房價能漲是因為蛋糕還能持續做大，大家都在增加，不涉及存量分配的問題。而現在已經開始反覆強調做好一二三次分配了。這也沒什麼奇怪的，當前我們正處在轉型期，蛋糕做大的速度肯定沒有十年前那麼高，存量分配變得重要起來。

• 也就是說，這個過度階段都開始調整存量分配了，房價實際價值，尤其是去除炒作的價值後，必然是難以繼續上漲了。

二、深入解析：為何三四線城市新房成交量會下滑？

當經濟發展到後半段，市場逐漸走向成熟時，一般資產之間的分化將會拉大，結構性分化將成為主要特徵，很難再出現整體性的大漲或大跌。

比如A股，在2015年大牛市結束後，就很少有整體性大漲大跌，除了2018年熊市外，都是以結構化的特徵出現。

比如白酒，近些年總產量和總銷量迅速萎縮，但中高階白酒非常火爆，白酒三巨頭誰沒擴產？小型白酒企業關門大吉的不要太多，大型白酒企業市場份額上漲，利潤多到能數不過來的成都。

• 其實房子和白酒沒有太大區別。實際上在2010年之後，我們就有大量農村房子空置，或者兩三層小樓只住了兩個老人，但農村房屋過剩並沒有影響到2012-13年、2015-17年的兩輪房地產量價齊升。

我們參考白酒行業的投資邏輯，可以把房子做一個分層：

A、一線核心城市的市區新房——龍頭（貴州茅臺）；

B、一線核心城市的郊區新房和市區老房——一線品牌（五糧液、瀘州老窖）；

C、二線城市的市區新房——省內龍頭(汾酒、洋河、汾酒、郎酒、古井貢)；

D、二線城市的郊區新房和市區老房——省內知名（牛欄山、今世緣、老白乾）；

E、三四五六線城市的市區新房——地方品牌（西鳳、四特、劍南春、捨得、迎駕）；

F、三四五六線城市的郊區新房和市區老房——區域品牌（景芝、杜康、琅玡臺）；

G、農村房——土釀。

大概估算下：2010年G就已經過剩，2013年F就已經過剩，2016年的棚改貨幣化之後E已經過剩，到2021年D可能也已經過剩。

但CBA這三類房子，目前並沒有到過剩階段：一線城市、好地段、高品質，這種房子肯定是稀缺的。實際上也只有CBA這三類房子，能夠稱得上是資產，具有長期的抗通脹保值功能，下邊EFG基於城市經濟活力和新增人口減少，買房只能算是消費，幾乎沒有保值功能。

• 總結起來就是：縮毒圈模式早就開啟，每一輪上行週期都會導致一類房產過剩，從G逐漸推進到F，到E，再到D。CBA將具備長期價值，縮毒圈縮到C這裡是不是會結束無法預測，但B和A一定會像其他發達國家一樣，步入穩定增長的後半程。

三、最後，我們購房者該如何理性對待房產投資呢？

從2021年末起，除了房企理財產品暴雷外，還有一條和樓市密切相關的新聞非常值得我們關注。那就是2021年12月，央行宣佈將一年期貸款市場報價利率（LPR）下調至3.8%。

我再給大家普及下基準利率的概念，它是央行對各大銀行釋出的指導性利率。銀行在辦理貸款時，無論打折、上漲都要以基準利率為核心。

以往我們聽到的加息、降息就是央行對基準貸款利率的調整。最終銀行實際貸款利率就是銀行根據當前市場在基準利率上微調得出的結果。

• 可以說，LPR利率是18家銀行共同報價決定的市場化利率，我們把各銀行的報價掐頭去尾，剩下的進行算術平均，最終就能得出LPR利率。而LPR是個浮動利率，每月20日由央行計算釋出。

我們為什麼要推行LPR利率？央行其實早就在部署利率市場化，市場化也是與時俱進的結果。國家把貸款利率制定價權交給市場一線的商業銀行，還是希望貸款利率這一重要經濟要素能夠真正高效地調動資源，服務市場。

用大白話講，現在央行將一年期貸款市場報價利率（LPR）下調至3.8%，主要還是為了應對當下的經濟問題，減輕在新冠疫情之下，全球經濟下行所帶來的行業流動性壓力。

但不管市場利率如何變化，央行還是會坐鎮後方，市場並不會出現難以控制的情況，所以，大家並不必過於擔心。

那有人就會問：LPR的下降會是房價回撥的拐點嗎？下一個房產週期會從什麼時候開始？現在答案無人知曉，但可以明確的是，房產對於絕大多數人而言，已經開始迴歸居住屬性，過去炒房客隨手買幾套房子，就能坐等財富升值的時代基本結束了。

房地產之所以被定義為支柱產業，主要還是從整體經濟穩定的角度出發。畢竟一家巨無霸級別的房企破產，對國民經濟的負面影響還是不容忽視的。但對想要透過投資房產實現財富快速升值的朋友，我再次強調：

• 做理財投資，千萬不要被收益率矇蔽了雙贏，而忽視資金的安全性、穩健性。

但很多人還是忍不住高回報的誘惑。有一句話很貼切：當你看中它的高利息時，他看中你兜裡的本金。銀保監會主席郭樹清早在2018年就曾說過：理財收益率超過6%就要打問號。

• 可是，很多人都抱著僥倖的心理，並沒把這句話放在心上，到最後吃了大虧。如今我們在任何理財產品領域，普通人都不要抱著天上掉餡餅的心態，尤其是房產。

最後的話：我們一定要拋開古典的供給-需求、同漲-同跌的思維

從總量角度看，房地產整體行業的增速規模跟總人口增長正相關。總人口多，對房子總需求自然增加，反之減少。也就是說，淨增加人口則代表了房地產市場需求的邊際變化。其實這是一種古典的供給-需求、同漲-同跌的思維，已經不適合現在的情況。因為房子夠了，就認為房價要大跌，這純粹是一種整體思維，並沒有考慮到結構分化。

• 我大膽預測，2022年市場仍會保持一定的下探，購買者也要繼續理性面對，剛需群體會慢慢進入市場，同時，投機者會更謹慎甚至退出。