不到半個月時間，建業集團先是調整了組織架構，之後又更換了旗下三家上市公司CEO。面對房地產行業“黑鐵時代”，建業地產如何應對？
作者 |蘇影
編輯丨盧泳志
來源 | 野馬財經
胡葆森的建業集團在情人節有了大動作。
2月14日上午，建業集團旗下三家上市公司接連發布公告，對外宣稱更換執行長（CEO），其中包括建業地產（0832.HK）、建業新生活（9983.HK）和中原建業（9982.HK）。
在當天下午召開的線上媒體會上，建業集團董事長鬍葆森表示，此次幾家公司新CEO的選聘，符合企業新的用人標準，也是企業向管理要紅利的具體落實。
受此影響，當日收盤，建業地產的股價為0.89港元/股，跌幅3.26%；建業新生活的股價為4.97港元/股，跌幅7.1%；中原建業的股價為1.33港元/股，跌幅0.75%。
一日換三帥
在同一天，更換三家上市公司CEO，這在任何一個行業都實屬罕見，胡葆森的這一操作也著實令人意外。
據公告顯示，2月14日，建業地產和建業新生活的原CEO王俊辭職，兩家公司的新CEO分別由楊明耀和史書山接任。與此同時，建業集團旗下代建公司中原建業的執行董事馬曉騰也被委任為公司CEO。
圖片來源：建業地產公告
對此，建業方面回應表示，建業選拔、任用幹部堅持文化導向、業績導向原則，此次任命的幾位新CEO均從一線做起，先後在多個重要崗位歷練，高度認同建業文化，同時也能將建業文化很好地融入到管理工作中。此次組織架構的調整，是為了更好地去完成經營目標、提升經營效率。
知名地產分析師嚴躍進分析表示，建業集團更換CEO這一舉措對企業來說是符合預期的。受到整個房地產行業影響，即不管有沒有疫情及洪災，企業預計都會進行調整，該舉措的施行是為了促進企業更好的發展。
值得注意的是，建業地產的此前兩任CEO袁旭俊和王俊均是“外來和尚”，曾分別就職於萬科（2202.HK）和碧桂園（2007.HK）等,並各自於2017年1月、2018年8月加入建業集團。而這次委任的三位新帥，則均是在2001年-2004年期間加入建業集團，屬於建業集團的“老兵”。
而從對外公告來看，三家上市公司的新任CEO年薪均為200萬元，其中建業地產楊明耀獲得了330萬股購股權。此外，截至2022年2月14日，中原建業馬曉騰也持有建業地產380萬股可行使購股權。
據此前公告介紹，2021年3月31日，王俊被委任為建業地產執行長時，延續了其作為執行董事時的年薪數額為500萬港元（約406.77萬元）。對比來看，現任地產公司CEO的年薪約為前任的一半。
建業方面表示，在2月14日楊明耀接任CEO後，王俊依舊保留建業地產執行董事職務。兩位公司管理層年薪均由各自職責範圍、資歷、經驗及市場水平經綜合考量，再由“薪酬委員會”建議公司董事會批准後執行。截至目前，公司薪酬待遇方面並未出現異常變化或調整。
IPG中國區首席經濟學家柏文喜分析，建業地產兩任CEO之間的薪資變化或許是企業精兵簡政、縮減管理費用以提升效能、應對行業變局的必要之舉。在當前行業背景下，薪酬調整預計會成為接下來房地產行業的一個普遍趨勢。
“河南王”的壓力
2022年一開年，建業地產就開始了大刀闊斧的變革，這與其自身面臨的壓力不無干系。
企業預警通顯示，截至2022年2月15日，建業地產共有8只境外債券，總餘額為24.6億美元（約155.97億元）。
圖片來源：企業預警通
其中，一隻發行於2019年8月的“6.875% GTD SNR 08/08/22 USD”債券，當前餘額為5億美元（約31.74億元），票面利率6.875%，將於2022年8月8日到期。
在2月14日的媒體會上，建業集團總裁王俊表示，公司將使用經營性現金流按時、全額償還該筆美元債，延續建業地產在資本市場、金融機構和稅務機關的良好信用記錄。
在此之前，去年11月8日，建業地產也曾公告贖回一筆本金加利息共3.75億美元的票據。
除了有美元債需要兌付之外，建業地產面臨的流動性壓力也不可忽視。
財報顯示，截至2021年6月30日，建業地產一年內到期的債務有85.26億元，現金及現金等價物為108.72億元，覆蓋短期債務能力尚可。不過同期，建業地產的現金淨增加額為-117.13億元，經營活動、籌資活動現金均為負數。
在銷售層面，建業地產也出現了增利不增收的局面。截至2021年6月末，建業地產實現營收203.67億元，同比上漲56.37%；實現淨利潤7.29億元，同比增加0.29%。
圖片來源：Wind資料
事實上，建業地產因多年以來深耕河南，在業內也有著“河南王”的稱號。截至2021年6月30日，建業地產各城市土地儲備中河南省內佔比為99%。
而去年7月起，河南省內多個地區接連受到洪災、疫情等影響，重倉河南的建業地產也因此受到很大影響。
據建業集團當時遞交政府的《請求救援幫扶報告》中統計，受汛情和疫情影響，建業集團累計各種經濟損失逾50億元。
而在去年9月建業集團的媒體會上，王俊表示，網傳求助信內容真實，但困難是暫時的。目前建業多數業態和業務已恢復到正常經營狀態，正在加速回暖。公司銀行貸款並未受到影響，到期債務風險可控，短期內無償債壓力。
如何跨越“黑鐵時代”？
建業集團成立於1992年，由胡葆森創立。目前，建業集團已經是一家集地產、智造、物業、科技、文旅、足球、金融等為一體的多元化集團型公司。
2008年6月6日，建業地產在香港聯合交易所主機板上市。
在經歷了“黃金時代”“白銀時代”後，2019年，建業地產在其上市11年後，以1011.5億元的合同銷售金額正式步入千億房企陣營。隨後的2020年，建業地產以合約銷售金額1026.42億元維持了千億規模。
施工現場
然而，從去年以來，隨著各類的房地產調控政策接連出臺，房企融資環境受到影響,流動性危機頻發，整個行業進入了寒冬。截至2021年12月31日，建業地產取得物業合同銷售總額為601.05億元，同比減少12.0%，僅完成全年700億目標的85.86%。
幾天前，萬科董事會鬱亮表示，今年是背水一戰的一年，要麼死，要麼活，沒有中間狀態。並且提出了“黑鐵時代”的概念。
在2月14日的媒體會上，胡葆森也提出，現在對於很多已經躺平的企業來說，估計連“黑鐵時代”也不是了。
不過，值得注意的是，儘管當下面臨危機，但建業集團依然堅持“不躺平”。
2月初，建業集團進行了組織架構的重大改革，從之前的“五級管理”調整為“三級管理”，從管理層級上進行了減少整合各業務集團總部中心合併為九個業務中心，精簡了總部機構，成立了城市公司，並重新梳理調整了專業公司。
對此，王俊表示，當前形勢下，集團進行此次改革是踐行"向管理要紅利"的外在形式展現。
對於下一步的經營目標，建業方面介紹，在針對最佳化企業財務結構、確保企業長期穩健經營方面，將針對不動產進行盤活，如出讓部分股權，合適的考慮全資出讓，還有一些透過金融手段等方式。同時公司將加強管理的精細化，要提高利潤率。
胡葆森在媒體會上也表示，下一步，集團將盡量不再開闢新的賽道，不再追求規模的增長，在做少做小的前提下把企業做得越來越好。
圖片來源：建業財報
對此，嚴躍進表示，建業集團當前策略對企業的後續發展具有積極作用。目前，基於外部變化的市場行情來看，整個行業經營遇到了一些困難。對於建業地產來說，可以考慮拓展全國市場、尋找新的市場機會。此外，包括建業集團旗下原有的輕資產業務、代建業務等優勢業務也應該繼續保持。
柏文喜分析稱，建業集團的經營策略調整確實是應對縮表之戰和“黑鐵時代”的有效舉措，而且對於最佳化目前的業務結構和財務結構、保衛企業的流動性來說也大有裨益。但是此舉是否能夠幫助建業集團度過當前的困局，迎來新的發展，還有待於實踐和時間的檢驗。
你認為建業地產今年會佈局河南以外的市場嗎？你覺得“不躺平”的建業地產會順利度過“黑鐵時代”嗎？歡迎評論區留言討論。
