財聯社（上海,記者 王海春）訊，在房地產“去金融化”背景下，行業大邏輯已悄然生變，房企高負債、高槓杆、高週轉發展模式已難以為繼，收縮規模成大勢所趨。
財聯社記者多方採訪獲悉，有不少房企擬下調年度銷售目標，部分房企調整幅度較大，或達到30%以上。多家受訪企業表示，今年調低銷售目標與償債壓力較大、資金週轉速度放緩、對後市持謹慎預期等因素有關。
匯生國際融資總裁黃立衝表示，房企降低銷售規模預期，從一個側面反映出整個市場形勢發生了不小的變化。“房地產市場規模會逐步回落，這樣的態勢下，房企接下來會經歷一段比較痛苦的過程，應及時縮減開發體量、持續降負債、瘦身，才能適應新的環境。”
“拼規模”已成過去時
與往年不同，今年已過去兩個半月，披露年度銷售目標的房企寥寥無幾。
“我們應該會下調年度銷售目標，但顧慮到可能會引起市場波動，正在瞭解同行會下調多少，以及什麼節點公佈、怎麼處理。”華南一家千億房企人士告訴記者。
一家流動性出現困難的房企市場部經理向記者表示，暫不知是否會公佈銷售目標，但內部已有了不同預期。“高層預計今年銷售額同比會減少三成多，但一些管理人員較悲觀，認為今年的規模可能只有去年的一半左右。”
上海一家大型房企內部人士也表示，目前暫未聽說公司提到有關今年銷售目標的確切資訊，但對規模增長的預期，已經明顯降低。
“預計今年會下調目標，幅度可能不會太小。”華北一家大型房企人士透露。此外，一家全國TOP5房企亦表示，今年將下調銷售目標。一家江蘇房企人士指出，預計今年銷售規模會做出調低，但究竟會調整多少需要以年報釋出時的資訊為準。
還有一些房企對銷售目標做了淡化處理。江蘇一家中型房企人士向記者表示，“往年這個時候，差不多已經有了大概的年度目標。但今年到現在還沒有設定，預計年報也不會公佈，因為市場不確定性太大了。”
一家浙江中型房企市場部經理告訴記者，公司只在內部設定銷售目標，不會對外公佈。上海一家小型房企人士表示，“公司不再追求銷售目標。今年形勢不好，都在講穩健，提銷售目標意義不大。”華北一家大型房企人士說，“現在不以規模論了。年報釋出時，是否會再提銷售目標還不清楚。”
對此，世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨指出，大中型房企仍然需要一定規模的銷售額，來支援企業運轉需要。但在當前市場形勢下，房企對銷售規模要求排在相對靠後的位置，以“規模論英雄”的時代，已成為過去。
“不少房企今年的主題已變成如何生存下去，其主要關心做出哪些調整才能真正適應當前及未來的市場環境。一些房企流動性緊張的局面，短期內很難從根本上得到改善，如何平穩度過今年的幾個關口，才是關鍵。這種形勢下如果仍追求規模增長，對不少企業來說不太切合實際。”謝晨表示。
“縮表出清”陣痛難免
黃立衝指出，今年房企去槓桿還會持續很長時間，現金流將持續承壓，有必要把情況預估得嚴峻些。
“有企業認為政策可能會釋放利好，地方政府會放鬆樓市調控，但不應對此持太樂觀的預期。即使一些城市市場好轉，也不代表整個市場將快速回暖。這樣的環境下，資本市場也瞬息萬變，會發生很多難以預料的事。房企降負債、縮減規模，才能順應整體環境的變化。”黃立衝在接受記者採訪時說。
就房企債務情況，標普信評日前公佈的一份報告顯示，116家樣本企業2022年國內債券到期金額約為2300億元，其中3月和7月是相對到期高峰，行業仍面臨流動性壓力。據標普統計，這116家樣本房企母公司層面貨幣資金，僅佔合併口徑總計的16%左右。
仲量聯行中國區研究部總監姚耀認為，房企除償債壓力較大，預售資金受到較嚴格監管，也對其現金流產生不小的影響。部分房企風險暴露後，出於“保交付”考慮，地方政府紛紛加強專案預售資金監管，房企資金週轉更加不順暢。在此背景下，房企投資拿地、新開工建設規模會有所收縮，很難支援銷售額快速增長。
“從市場供需來看，也很難支撐銷售額的高速增長。一線城市基本面需求仍然較強，但三四線城市需求可持續性，值得進一步研究。再者，一些城市的供應及庫存其實已經很大，去化壓力不小，在市場已經飽和的情況下，房企銷售規模增長面臨較大壓力。”姚耀表示。
據克而瑞資料，截至2021年末，60個重點城市中25個城市廣義庫存3.31億平方米，去化週期只有1.26年；其餘45城廣義庫存6.64億平方米，需5.25年消化。
旭輝控股執行董事兼行政總裁林峰去年年底曾提出，房地產已經進入“青銅時代”，不久後進一步表示，2022年是冰與火共存的“青銅時代”的開啟。
不過，萬科董事局主席鬱亮認為，房地產行業已進入到“黑鐵時代”。鬱亮在萬科2022年集團年會上指出，外部環境的一個特徵，是行業進入縮表出清階段。對房地產業來說，縮表出清就是去金融化，這是一個心然的趨勢，也是痛苦的過程。“今年是背水一戰的一年，如何理解背水一戰？就是要麼死、要麼活，沒有中間狀態。”
對於鬱亮的判斷，建業集團董事長鬍葆森表示贊同。“從黃金時代到白銀時代，再到黑鐵時代，房地產直接跳過了青銅時代。對優秀的企業來說目前至少還在白銀時代，但對很多已經躺平的企業來說，黑鐵時代都不是了。在這樣的形勢下，企業不應再過度追求規模增長。”胡葆森說。
