問：有閒錢，要不要提前還房貸？
答：除非擁有在大週期中完美逃頂抄底的能力，否則還是還吧。因為，加息大背景下：資產未必是資產，債務一定還是債務。
問：樓市方面，如果一定要預測，未來可能出現何種趨勢？
答：量跌價平。先說量，2021年房地產銷售面積18萬億㎡，再度創出天量。過去不斷創出天量，主要源於：①進城的人越來越多，②拆的樓越來越多，③人們住得越來越大。未來5年這三個天量的支撐將出現變化：①人還在進城，但城接近飽和，②拆的樓越來越少，③人們不再追求大，而是追求住得好。因此，要避免線性思維5年以後不會出現25萬億、30萬億，而是會縮量，變成17萬億，16萬億，15萬億。
再說價，價平是相對其他資產而言的，比如股市。過去不斷創出天價，主要源於：①供不應求，②貨幣超發，③投資熱潮。未來5年，這三個天價的支撐也將出現變化：①供求平衡，市場主要以改善以及部分新進人群需求為主，②貨幣趨穩，M1M2剪刀差持續為負，我們其實已進入緊縮階段，只是很多人還未意識到，③投資趨冷，一個國家樓市價格會受外部資本影響，目前資本開始佈局其他國家，比如東南亞各國。因此，過去那種動不動價格翻番，翻番以後再翻番的現象很難再重現，未來房價增速將≈M2增速≈GDP增速+通脹率。
過去20年，市場陸續供應了250多億㎡的房子，差不多2.5億人參與了這場盛宴。參與盛宴的人一定都很高興，哪怕大多數人並沒有賣出變現，看著增值的浮盈算算賬，心裡也是開心的。現在的各種政策，都是在防止高位出現大換手，因為大換手一旦出現，就意味著盛宴真的要停止了。
問：週期方面，即將到來的加息週期，是否會成為新經濟週期的轉折點？
答：有可能。預言家2007年預言過新興國家將繼續保持原有增速，很快將趕超發達國家；預言家們70年代預言過蘇聯將成為世界最大經濟體；預言家們預言過日本日本將成為21世紀的主宰者。預言失敗，十分正常；預言成真，那是不幸中的萬幸。
根據歷史記錄來看，美聯儲透過加息轉嫁危機，每次都鬧了很大動靜：①80年代加息，拉美債務危機；②90年代加息，亞洲金融危機；③2003年-2007年加息，全球金融危機；④2015年12月-2018年加息，遭遇天災，被迫中斷。這次加息，加多久，會出現什麼級別的危機？接受世界的無常，不用去預測過於遙遠的未來。
問：宏觀方面，未來經濟如何才能持續高速增長？
答：很難。因為人口給經濟帶來的影響是顯而易見的：勞動力每減少一個百分點，經濟增長會下降一個百分點。這是全球都在面臨的現實。2005年以來，全球年齡在15～64歲勞動力數量的年均增長率也從前50年的1.8%降至1%左右。適齡人口總量減少，導致經濟增速下降，是必然趨勢，習慣就好了。
問：人口方面，如何扭轉新增人口下降的態勢？
答：60年前，二拖四、二拖六、二拖八很常見，大家都活得好好的；60年後，二拖一，為啥都那麼費勁呢？關鍵在於觀念，最好的衣服、最好的學校、最好的一切，是沒有上限的，那是“養育”；吃飽喝足穿暖，有書讀，那是“養活”。養育，很貴，養活，其實還好。
祝大家生活愉快。
