春節後的第一篇推文，先給大家拜個晚年：祝大家在虎年裡健健康康，硬硬邦邦。
買房是一件起初興奮，過程艱辛，結局喜憂參半的事情。
尤其是豪宅買家，預算越高，過程往往越痛苦。
站在2022的開端，8條豪宅置業建議，純個人主觀判斷，供大家參考。
01
市場不具備出現V型反轉的基礎
上週，局座和幾家頭部房企的營銷負責人聊了聊他們對今年市場的預判。
這些歷經多輪樓市週期，大風大浪裡出來的老司機，觀點相同：
——市場不具備出現V型反轉的基礎。
大經濟週期暫且不表。不少房企仍處在危險期，雖然宏觀層面傳出的利好訊息越來越多，但種種舉措是為了將房企從ICU轉移到普通病房靜養，而不是都進到停屍房。
“房住不炒”的目的不是消滅房地產行業，而是讓行業更健康。
無論市場、企業還是個人，降槓桿、降負債、穩字當頭，避免大起大落就是健康。
02
購置豪宅要有對利潤之上的追求
在《豪宅的底層邏輯》中，局座提出：豪宅的消費屬性高於金融屬性。
購置豪宅要有對利潤之上的追求，不能像認知普通住宅一樣過度追求回報率和價效比，而應該更多強調個人喜好與居住屬性。
接受豪宅不是最好的投資品。尤其頂級豪宅，投資收益賬很難算得贏普通住宅，華悅府、麒麟薈、巴卡拉樓王都是現實案例。
在家庭房產結構中，豪宅最重要的功能是提升居住本身。從有的住到住的好，我們還有很長的路要走，哪怕是一些“家裡有礦”的同學。
資產層面講，雖然收益不能最大化，但豪宅優質資產的屬性依然存在。作為防禦型資產，本金安全，收益穩健，有助於我們在未來的資產輪動中穿越週期。
03
純自住型需求首要考慮職住平衡
純自住型需求購買豪宅時最大的障礙是：究竟選主城還是選新區？
尤其是那些工作地點不在城南的購房者，他們知道買在主城利於職住平衡，又擔心沒買城南是否會踏空下一輪行情？
局座對一位在茶店子工作生活的粉絲印象深刻，只有一套房，置換升級，預算600w。她本想就地購置一套200㎡大平層，但很多人告訴她：“600w肯定買城南，買茶店子升值空間小。”
可想而知，伴隨而來的是無盡糾結。
主城和新區之爭足以撕裂任何一個房產微信群。在我看來，純自住需求首要考慮職住平衡，不要玩“住投分離”，生活品質全方位的改善才是買房最大的紅利。
04
選疊拼還是選大平層的趨勢判斷
產品供應層面的趨勢是疊拼越來越多，大平層越來越少。
在《留給大平層買家們的時間不多了》中，局座詳細闡述了產品供銷埠的態勢和成因。
限價邏輯和算賬邏輯決定了2022依然是疊拼供應大年。
如果你熱愛大平層，更應該把握當下。如果你熱愛疊拼，可以精挑細選。
局座也希望能在巨量供應中看到疊拼產品持續創新。
買疊拼的人99%沒住過疊拼，住過疊拼的人99%不會再買疊拼。單論居住形態，疊拼和大平層沒有好壞之分，只是圍城內外。
05
安全是所有置業行為最後的底線
任何置業，安全都是最後的底線。
尤其豪宅置業，資金投入量比普通住宅更大，暴雷一套房，多打十年工。
過去一年，房企債務違約頻發，陷入流動性危機的開發商名單不斷拉長。
挺得過來，艱難一陣子；挺不過來，艱難一輩子。
雷還沒暴完，房企的痛苦遠未結束。所以，務必擦亮眼睛。
央企國企中的中海、中鐵建、金茂、建發等，混合所有制企業中的萬科、綠城等，民營企業中的龍湖等，都是健康度極高的公司，可很大限度規避暴雷可能。
06
要學會系統性地認知豪宅的品質
安全是豪宅最後的底線，品質和地段則是豪宅的兩條大腿。
去年，我經常說一句話：豪宅置業，地段決定下限，品質決定上限。
購房者對地段優劣的認知，已基本不存在資訊不對等，但對品質的認知，路漫漫其修遠。
判斷豪宅品質的口訣：前期看設計，中期看呈現，後期看維護。
品質是一個全生命週期課題。
局座特別想提出來最後一個環節，作為豪宅使用者要有對居住小區品質主動性地維護。杭州豪宅業主們的做法，值得提倡學習。
07
買房是件技術活也是一件體力活
買房是件技術+體力活，要像選股票研究公司一樣研究樓盤，研究10個以上樓盤，列表做SWOT分析，選出最適合自己的。
接受任何房子都是有缺點的，關鍵問自己，如果喜歡大過缺憾，就果斷上。有時候，懂再多經濟學原理都不如那一股子衝動勁兒。
另外，一定要勤奮，不要偷懶。機會屬於無房資格的社保鉅子，也屬於準備充分的普通資格。
最後一條建議：
買豪宅，多看豪宅品審局。
雖然已經上了一週班，但很多人今天才算正式開工，那就祝大家開工大吉吧。
