過去的一年，對房地產業來說可謂是劇烈震盪的一年，市場沒有如預期般走出疫情的影響，反而是在下半年急劇掉頭向下，進入了刺骨的嚴寒，開發商更是頻頻暴雷，誰能想到恆大這般龐然大物，也會在一夜之間倒下，一時間市場可謂風聲鶴唳，人心惶惶，萬科甚至又據此造出一個新名詞——宣稱房地產的“黑鐵時代”來臨。
然而，事實果真如此嗎？我不知道所謂白銀時代、青銅時代、黑鐵時代分別具體指代什麼，但我不認為房地產業正在走向逐漸消亡的路上，回顧過去30年房地產走過的路，至少在2020年以前，從全國房地產成交量和成交額來看，房地產走的是一條向上的路，而不是相反。
如果說房地產有什麼變化，那也是市場的波動，和市場格局的轉換，這在房地產發展的歷程中是正常的。每個時代都有新的行業代表閃亮登場，也有老的代表黯然退場，還有一些歷久常青，這是行業發展的規律使然，不能適應新的時代，只有被淘汰，而抓住機遇，則有可能登上時代舞臺。
當前，正是這樣的時代，房地產市場的賽道已經轉換，行業正在醞釀一場大變局，下面，我將從五個方面，以點帶面來談下我對即將到來的房地產新時代的看法。
①
市場不再相信品牌
過去的一年，可謂市場品牌開發商的滑鐵盧。以恆大為代表，富力、綠地、佳兆業、泰禾、花樣年、陽光100、華夏幸福…還可以列出一長串名單，他們哪一個不是曾經市場上耀眼的明星，但2021年就像事先有約定一般，一個接一個，不是資金鍊斷裂、就是債務危機，一個個灰頭土臉，也讓他們的業主經歷了一把膽戰心驚。
而其他大開發商，如萬科、碧桂園等，則是身陷質量門，無法自拔,,,
這些事件導致了一個結果，那就是品牌開發商在消費者心目中形象的崩塌。
這樣的結果，我認為代表一個時代的結束。與其說是消費者不再相信品牌，不如說是舊的品牌已不能適應這個市場，已經與市場脫節。
導致這些品牌倒下的直接原因，是去年頒佈的房企融資融資三大紅線，隨著持續收緊的房地產信貸，這些企業所依賴的高槓杆、快速擴張的發展模式已無力維持。在房地產高速發展的環境下，這一模式給他們帶來了無與倫比的優勢，迅速佔領了市場，但這一模式的惡果也在顯現，首先是市場的增速放緩，這等於市場卸掉了他們的發展動力，早在前幾年，由於資金承壓，這些企業為了進一步擴張，就越來越傾向於輕資產、合作開發的運作方式，由此又產生了很多的質量問題，現在更嚴厲的融資政策出臺，這一模式的全面崩盤已為期不遠。
導致這些品牌在消費者心目中褪色的另一大原因則是，他們的產品已不再受青睞。為了實現快速開發、高速滾動，這些開發商的一大法寶就是標準化產品線和標準化開發流程，但現在房地產市場已經不再是剛需市場，新的客戶需求要求創新、要求個性化產品，流水線產品自然會慢慢走向衰弱…
舊的品牌已經倒下，我相信新的品牌正在到來的路上。
②
房地產進入現房時代
隨著爛尾、暴雷的頻發，市場消費者的決策行為正在發生改變，那就是越來越傾向於購買現房和準現房。面對開發商資金風險的上升，不少地方政府政府也紛紛做出了反應，一方面加強對開發商資金的監管，一方面在提高房屋預售的標準，例如海南已經明確對新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度，石家莊則將預售許可提高至建築主體封頂。危機中的恆大，也提出了要全面實現現樓銷售的口號…
種種跡象表明，中國房地產市場的現房、準現房時代要來臨了。
我認為這種轉變，還有更深層次的原因，那就是整個行業正在推動降槓桿。從“三道紅線”可以看出，國家對房地產行業的金融支援已經出現了根本性的轉向。過去的30年，是城鎮化飛速發展的30年，房地產行業在這個過程中發揮著重要的作用，這個行業也享受了金融政策的種種便利，而接下來，城鎮化已經從規模向質量發展轉變，對房地產業的金融支援也是時候退出了，對此不要心存幻想。
過去，無論是融資政策，還是預售政策，使得房地產行業成為了一個高槓杆的行業，這助推了行業的快速發展，也積累了行業的風險，使房地產行業成為一個投機的溫床。隨著這些政策的退出，房地產行業將脫下資本的外衣，迴歸到行業的發展本質，那就是——滿足居住的需求，這才是房企未來立足的根本。
③
品質和內容決定購買
未來消費者的購買需求取決於什麼？一是品質，二是內容。
先說品質。國家對未來房地產業的發展方向早已明確，那就是支援人民群眾高品質的住房需求，什麼是高品質，從字面上理解就是質量好、品位高，無論是居住空間、居住環境、建築風格還是配套服務都有進一步大幅度提升的空間，也就是，未來著重就是滿足人們的改善性居住需求，這種改善，是隨著居民生活水平、收入水平、審美水平的提升而提升的，這要求開發商有更多的創新能力，而不是簡單的複製、照搬。
再說內容。未來的住房產品，不再僅僅是滿足居住需求，而是滿足人們新的生活方式，而人們所追求的生活方式的多樣化，將導致房地產產品的開發內容出現分化。比如越來越多的人渴望逃離城市，擁抱鄉村生活；有部分人雖然離不開城市提供的便利和工作機會，但也希望生活中有更多的休閒、娛樂和度假時光；年輕的自由職業者希望找到自己心中的自由之地，能夠喚醒內心的共鳴，老人則希望有更適合養老的居所，安詳的度過一個和諧美滿的晚年…這些都需要不同的產品去滿足，我曾經說過，未來的房地產發展，將不再侷限於城市，城郊、鄉村、小鎮、旅遊區等才是更大的發展舞臺，我也提出過許多產品概念，例如1.5居所、微度假，這些都是未來房地產發展值得探索的領域，有興趣的朋友可以參考我的相關文章。
④
“地王”不會再現
“地王”，這個曾經呼風喚雨的名詞也將隨著這個時代而落幕。
每一次地王的出現，不僅意味著重新整理了城市地價的紀錄，也意味著將城市的房地產市場帶向一個高潮。地王之所以出現，是因為開發商知道，在賣方市場，無論多貴的地價，都有消費者買單，還能順便賺一波眼球，做一次高調的免費營銷；而地方政府，需求“地王”來標榜城市的價值，從土地和房地產中獲得高額的收入，然後推動新一輪城市新區的開發…
“地王”不會再現，因為現在這條利益鏈已經被打斷。首先是政府的意志，一二線城市的房價已經到了老百姓難以企及的高價，政府將不再允許房價快速上漲，同時，已經啟動的房地產行業相關財稅改革，也意味著政府決心擺脫土地財政的依賴，從主觀上來說，政府不希望看到“地王”的出現。其次，在融資的緊箍咒，以及市場價格抑制的雙重壓力下，開發商也越來越難以消化“地王”所帶來的後遺症，無論是前期沉澱的資金成本，還是後期的去化壓力，都可能是對開發商致命的一刀。還有一個重要原因，那就是我認為城市地產開發本身也在落幕，國家已經在提出限制超特大城市的發展，政策扶持將向鄉村、中小縣城傾斜，這從某種程度上消除了“地王”誕生的土壤。
“地王”不會再現，對整個行業來說，我認為是一件好事，行業將走向更加健康，更加理性。未來的成功，將建立在對土地本身價值的正確把握的基礎之上。
⑤
土地財政向消費財政轉移
從今年1月份開始，土地財政改革已經全面啟動，土地出讓金收歸稅務部門，雖然這不意味著土地財政的終結，但土地財政向消費財政轉移的趨勢已經展開。
過去，由於地方政府對土地財政的依賴，地方政府為了賣地，吸引開發商投資，會不自覺的推高房價，放鬆對開發商的各項監管要求，而為了讓地方政府擺脫土地財政，讓賣地收入與地方政府收入脫鉤是可以預見的趨勢，失去了這個動力，也意味著地方政府與房企的合作基礎已經出現變化。這不意味著房地產業對地方發展的重要性已不再重要，而是地方政府參與房地產的環節將發生變化。
雖然政府如何創造新的收入來源還無法預知，但財政的支出重心和方向必將發生改變，比如，過去是直接透過賣地獲得收入，而現在則需要透過對土地的合理利用，來推動城市產業繁榮、消費興旺，從而創造收入；過去是透過開發新區，不斷為城市提供新的開發土地，而現在將轉向完善城市內部的短板，老舊小區改造這些城市難啃的骨頭有可能會得到更加重視；過去是集中精力發展城市，今後將會把更多的資金投入鄉村，推動城鄉融合發展….所以，從一定程度上來說，我們可以把這樣的財政模式稱之為消費型財政模式，其目的是透過政府支出的合理化，來促進社會消費、民生改善，而從更全面的推動經濟發展。
我認為，這最終將會為房地產業建立更加健康、長效的發展機制，和提供更加良好的發展平臺，當然，房企也要積極適應這樣的發展環境，要融入城市深耕細作，而不是像之前一樣粗放式的發展。
市場信心的恢復萬般艱難，但我相信曙光已經就在眼前，當然，要迎來這一時刻，還需要行業內的人士共同努力。
