京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問:京總您好，座標香河，請教一下，1.如果將來小城市的人口持續向大城市聚集，會導致小城市接盤的人越來越少，那相對來說，大戶型房子的會不會在市場上更有稀缺性，更容易出手？比如300平的別墅
A:回答:您好,你買的這個別墅屬於資源錯配,戰略上選擇錯誤,小城市原則上只投資主幹道或商業中心附近的剛需小戶型;
Q：提問：你好京總，新人首次提問,經常看你的問答,本人是剛畢業參加工作,單身未婚,5年內應該不會考慮結婚,預計今年底購房,提前學習下房產投資這方面的知識.請問:現在投資房產還能有收益嗎?投資房產主要的賺錢方式都是哪些呢?期待京總回覆.
A：回答：你好，感謝信任:房產的套利主要有三種模式，
第一種方式，跟隨大盤普漲，這種沒什麼技術含量，是普通人比較常見的獲利方式，（尷尬的是，很多人把這種漲，當做自己的功勞，認為眼光獨到）尤其是前幾年，很多人稀裡糊塗的就身價百萬、千萬了。這並不是投資本領過人，只是誤打誤撞跟隨趨勢，撞上了風口而已。十年前80歲的大媽買房都能賺錢，今天房住不炒的背景下，這種機會以後會越來少。買房投資會變成一種專業的技術活。需要對市場有絕對的把控才能買到領漲盤
第二種方式，選擇潛力區域，等待區域行情出現，這種方式本質上和第一種是一樣的，跟隨區域行情。區別在於已經對選籌進行初步篩選，至少選擇的區域大方向上是對的。這種方式，樓盤得當，是可以實現暴擊的。但普通投資者的認知有限，並沒有建立成熟的價格體系，很容易進入到偏冷門的位置，偏冷門位置的房子一般都是戶型大、價格低，如果漲起來，收益相對可觀，但如果不做深入的市場背景研究貿然進入，很容易窪地變坑地，上車容易下車難。普通投資者應該放棄高風險高收益，選擇確定性高的板塊，哪怕增值的不多，只要有收益，後面就有機會置換升級繼續建倉。現在的房產投資拼的就是對風險評估的能力，價格越低，風險相對越大，價格越高，風險相對越小。可以檢視星球置頂中的文章《關於新區的購買策略》
第三種方式，尋找被低估的區域，被低估的樓盤，或者低估房產進行改造，這種方式很大程度上需要很強的專業背景，需要長期的跟蹤目標樓盤價格體系，形成成熟的區域、樓盤價格座標系，才能熟練使用。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利!
Q:提問; 京總,想入一套一手房更名。原買家提出需要以公司名義購買，公司先寫他為法人，完成交易後法人變更為我。請問風險在哪裡如何規避。
A:回答; 你好,感謝信任！不好意思，我不太明白你的意思，有兩個風險，首先，它不把法人變更給你怎麼辦，你怎麼控制他一定會股權轉讓，這個可以做，而且可以做公證委託，可以完全手續齊備，但是不能放百分之百的心。其次，這個買下來的話，這個房子就變成了公司產權，而不是個人產權，對於你今後的使用轉讓和繼承都會有非常大的麻煩。一般我們是很排斥用公司名義買房的，交易時的稅費很高。祝一切順利！
Q:提問;京總，我是買方，最近買了一套房子，已經過戶，現在在排隊放款中 ，房東說現在拿合同條款“120天內辦完過戶及相關流程” 沒有放款就是相關流程沒走完，要告我違約，其它都是在120天內完成的，就是現在沒放款，如果告我的話法院會判我違約嗎？
A:回答; 你好，你讓他告去吧，合同條款120天內辦完過戶及相關流程寫的很清楚，所有中介的合同都不會把放款的時間約定在合同中，等於給買方和中介自己埋了一顆L，過戶是過戶，放款是放款。 放款是不可抗力，與你無關。沒有任何責任。祝一切順利！
Q:提問:京總你好,根據你的建議,我目前鎖定了2個板塊,如果三居室就常營,如果2居室就朝青或者大望路,和家裡的意見基本一致了,感謝京總的指導,另外想請教京總一個問題,下步該怎麼選房源,感謝
A:回答:你好,地段決定未來房價的天花板，那麼樓盤就決定未來的成長性，是否能跑贏大盤.房源決定了未來的流通性;
選對板塊投資成功率可以達到70%以上; 要想買到區域內的領漲樓盤和房源,就比較細節了;
穩妥的就是隨大流，用大眾的眼光去挑房源,建議不要標新。
選擇房源一是戶型方面，以目前的市場情況，南北通透,基本就算是比較優質的戶型了。如果是明廚明衛則是價值的增加.
二是樓層方面，如果是高層板樓,中層偏上為優,中間樓層中等,越往下可能就會稍微差點意思,低層板樓,三四樓就是比較好的選擇，
三是樓棟的選擇:選擇樓棟最重要的是採光和噪音，室內採光沒問題，沒有噪音基本問題就不大.可以白天看一次,晚上看一次,白天主要看採光,晚上主要聽噪音.
四是物業方面，大牌物業服務會更穩一些，只要是相對大一些的即可。物業最大的作用不是增值而是保值。好物業可以讓整個小區非常的乾淨整潔.即便是住上10年也能算得上次新
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利!
Q:提問：你好京總，現在北京的新盤戶型越來越小，越來越緊湊，現在的四居室，還沒有10年前的2居室面積大，這是不是一種趨勢
A:回答：你好，是的,戶型越做越小是所趨，和ZC有關，所以核心地段好戶型的品質盤越來越稀缺。有時間可以閱讀下星球置頂的精華文章《北京樓市十年主流預判》
Q:提問:京總您好！感謝回答。繼續之前的問題。因為小孩上學需要海淀產權房產，所以目前考慮的就是海淀這邊。今年政策利好，擔心海淀這邊會不會繼續上漲或者漲幅高於順義，猶豫是否賣出順義房子。最遲3-4年內要在海淀買。買在海淀的話最好小兩居可以自住，或者一居室以租換租。請問：1.順義房子暫時不賣，在海淀看看總價350萬以內一居。2.現在置換，賣掉順義，在海淀買450以內兩室或一室.3.順義房子暫時不賣，過幾年再置換。哪個方案更優呢？或者有什麼其他更好的方案嗎？
A:回答:你好,不好意思,上條忽略了孩子上學的問題,抱歉!
1、從多方渠道瞭解今年會有實質性的利好ZC落地,核心區域的樓盤漲幅會高於順義,畢竟順義屬於遠郊了
2、市場上漲前買入海淀,等市場行情好的時候賣順義,這個方案損失是最小的
3、350萬買海淀一居室稍微有點吃力,不知你順義房子的情況有無貸款,是否可以做抵押增加首付金額,如果買海淀是二套貸款限制的話可以私信我
4、可以關注下清河一帶的,如萊圳家園、清緣東里、或者百旺區域,清河這一帶的學區溢價比較低,保值升值性還可,距離你工作單位距離也比較近.給孩子佔個海淀的名額是個合適的區域,居住品質也不錯,祝一切順利,有問題可再向我提問
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