鬱亮1月9日關於“背水一戰”的年會演講又洩露了，上一次洩露是2018年的“活下去”演講，在週末的房地產輿論場裡，關注度是第一位的。
這份演講整體意思和去年10月份的十六字演講——“尊重常識 迴歸常態 陣痛之後 仍有機會”——是一致的《萬科長期制勝關鍵詞：“常識”》。但許是因為內部講話，用詞就更加的直接。比如“縮表出清很痛苦”、“背水一戰”、“要麼死，要麼活”、“黑鐵時代”、“節衣縮食戰時氛圍”、“給不了更多錢”等等。
“王冠”之下，歷來萬科管理層的判斷（被視為素來偏悲觀）都會被同行做很多理解，多數時候會被看做是萬科在故意喊話，讓別人“活不下去”。因此，這次也照例有一些觀點不認同，認為房地產還是“鑽石時代”，或者認為鬱亮（一貫的）是在“內部訓話”或者嚇唬同行。萬科之前一直在說房地產還是“白銀時代”，現在口風直接變成“黑鐵”了，中間的“青銅時代”都直接跳過去了。
事實到底有沒有這麼慘？
01
直白說，我是認同鬱亮的判斷的，房地產行業現在的確是“黑鐵時代”。對於至少一半的房企而言，連塊“黑鐵”都不值了，毛都不是了，你說它是個“錫紙時代”，我都不覺得過分。
從個人感知說，拋開有色眼鏡，鬱亮的講話（以及結合著去年10月份的演講），是完全符合我們作為普通投資者的個人感知的。如果你身在這個行業，或者是房企品牌、營銷部門的話，就會知道，鬱亮說的那種“痛感”，有多麼“切膚”的真實。
比如我身邊一些很出色的房地產自媒體同行，去年結束扒拉一下賬，發現很多錢“爛賬”了，今年一開年就非常的抓狂，非常擔憂今年沒單做，原本要擴張的心也都歇了。那是肯定的，很多大牌開發商今年的推廣費用都是腰斬級別的砍，包括大家平常認為的那些低負債率的開發商。
再如房企，我之前一再說，現在“能正常發工資的開發商就是好開發商”。一點也不是笑言，拖欠、裁員、堵大門……是現在房企內部一點都不少見的新聞。像那些爆雷的開發商，更是在積極的把資產擺上貨架供買家挑選——世茂拿出貨值700多億，佳兆業拿出貨值800億的專案，陸陸續續能看到10億乃至數十億的資產併購新聞。
再看資本市場就更直觀了，尤其是香港“內房股”，這半年來的股價表現都是尼亞加拉大瀑布，根本不存在什麼估值調整，但凡有些利空，都是先來個70-80%的暴跌，企業價值直接（近乎）歸零。我大概掃了一眼，股價一次性跌個7-8成、累計跌個8-9成，根本不稀奇。比如中國恆大-95%、泰禾集團-92%、新力國際-89%、世茂集團-89%、中國奧園-88%、正榮地產-86%、融創中國-82%、佳兆業集團-87%（都是距離高點最大跌幅）、雅居樂-74%、龍光集團-73%、碧桂園-66%、萬科A-54%……
具體的統計表我沒有去做，但如果童鞋們比較熟悉港股的話，應該都會耳熟能詳。只有那些很少很少的“國家隊”，股價沒有跌成狗熊。而且，根據現在的市況，你都不知道還有哪家房企搞不準哪天就又給你來個“大跳水”。覆巢之下，無完卵。
這樣的場景，在中國地產股的歷史上，從來沒有過，2008年都沒有這麼慘。經常看那些國際投行對某家房企的評級，一次性下調個6-7成，刺激的不得了。這樣的下跌，可以說等同於當年美國的科網泡沫破滅——彼時也都是直接8-9成往下跌，比如亞馬遜。
資本市場的估值是企業未來價值最直接的對映，我們必須承認，這絕對是“中國有史以來最大的房地產大熊市”，都這樣了，你還能說這不是房地產行業的大B盤嗎？那些房地產公司現在哪裡還有什麼價值可言？都跌成仙了，全都按價值歸零的方向走。從這個角度，說它現在是“黑鐵時代”我都覺得是輕的。全行業的房地產公司，大部分都已經是“命比紙薄”了。
看到昨天建業集團董事長的一份線上懇談會，談的意思跟我的看法是一樣的。有粉絲開玩笑說，房地產公司要回到“石器時代”了，我後來想想，覺得還是回到我的“侏羅紀”時代吧。哈哈。
02
以上是從個人感知的角度看，再進一步判斷，行業的“黑鐵時代”，我認為更多指的是“房企未來活下來會很艱難”。
我認為萬科管理層現在對市場的判斷非常的真實，如果你身在行業，看到了上面“有史以來的房地產大熊市”，應該要立即放棄所有的僥倖心。這個行業現在是明顯的“覆巢”式行情，如我上次有關“大家都是泥菩薩”的判斷所言，衝擊是全行業的，指望任何一家房企能夠成為“完卵”，可能都需要它有極為高超的戰略智慧。
說行業到了“黑體時代”，從字面看，是說房企短期、中長期，都會非常的煎熬。以我理解，這個“黑鐵”困境有三層意思。
第一層是“活下去”很難。很多房企現在不是爆雷就是在爆雷的路上，所謂的“爆雷”，就是活不下去，現金流完全枯竭，兌付逾期，外債還不起，房子又賣不掉，躺倒是早晚的事。恆大、世茂、佳兆業，都屬於此類。而且，這個衝擊不是某家、某時的，而是全行業，以及持續性的。雖然近來政策在放寬，但是銷售端恢復太慢，有的房企未必等得到。
這是第一層的意思，就是在這樣的環境裡，你怎麼先確保自己能夠“活下去”，這是房企當下最緊迫、最核心的任務。什麼“冬天來了，春天還會遠嗎？”這樣的話，都是“毒雞湯”，冬天來了，春天當然會隨後。但是你死了，春天來不來跟你還有什麼關係？
第二層，“有質量的活下去”更難。就算房企使盡了渾身解數，勉強能夠實現第一層的目標，“活下去”了。但是，像鬱亮去年10月說的“奄奄一息的活著”，也是活著。像華為輪值董事長郭平去年底說的（華為要）“有質量的活下來”，也是活著。
誰願意成為前者呢？
很簡單的問題，房企現在為了活著，有風險的會賣資產，並且不可能再有錢買地，即便是沒有風險，買地也會大幅壓縮，那麼未來的長期增長一定會被削弱。從這個角度，未來幾年，上市房企的業績下滑是基本鎖定的。比如大家看世茂集團在去年11月召開的投資人電話會，說的其實就是這個意思——買地減少，未來業績也不保證。顯然，這是2022年大多數房企面臨的壓力。
大家現在只關心第一層，但是房企的掌舵者同時需要關心第二層。好資產賣掉了，的確是能夠“活下來”了，但“未來”也一起賣掉了。像世茂、佳兆業分別拿出來7-800億的資產出來，一定是經過盤算的。如果未來企業半死不活，在資本市場那也一定是被拋棄的。
打個不恰當的比方，爆雷的房企就像是一個人中風了，活的確能活著了，但下半生的生命如何過得有質量？非常非常的難。如果每天躺在床上要人照顧著才能活下去，我想那個人的內心一定是非常崩潰的。
第三層，持續有含金量的增長會變成極少數。
我認為，“黑鐵時代”除了指中短期這一波房企面臨的悽慘困境之外，還包含了對未來極為謹慎的展望。行業的大未來，主要在於總需求會萎縮，縮多少現在不好說，但趨勢一定是如此。在未來的相當長一段時間裡，18萬億可能都是一個大頂。
總需求在未來可能出現的萎縮，這是主導房地產市場發生此番大危機的深層次原因。我上次寫《大家都是泥菩薩過河》，現在看來還是成立，真的是想多了。以為國家隊可以無限度接盤，直接性的危險出在供給端，但根本性的危險在需求端。
這個長期的趨勢疊加中短期的市場危機，套用一個時髦詞，一定會讓行業發生劇烈的“內卷”，結果一定會讓一些曾經是巨頭的開發商就此從市場上消失/競爭力喪失。總需求飽和，城市在劇烈分化，有的城市房子沒人住，而有的城市房子建得又依舊讓人不滿意。同時，在結構上，各地集體強化的保障房規模，又會對很多開發商形成擠出。這勢必要求開發商要能夠在收縮戰線、退出一些市場（這會帶來業績下滑的壓力）的前提下，實現自身核心競爭力的提升（這會帶來成本的上升）。
簡單說，就是未來能夠在超特大城市做到好產品、好服務的開發商，才有能夠活得更好。能級越低、創造活力越差的中小城市，即便你是開發便宜的房子，都可能更加難活。
怎麼去判斷以及怎麼去行動，會是一個非常複雜的全新週期。參考當年日本的三井、大和的案例，中國房地產的新週期，未來能夠走過去並且實現持續增長的，一定是極少數。
我理解這是作為低負債龍頭之一的萬科，為什麼在2022年做這樣看似“悲觀”的判斷之因。
03
說到這裡，要辨明最後一個問題。
有些觀點認為，未來還是房地產的“鑽石時代”，有些城市的房子依然值得買。故此，鬱亮有關“黑鐵時代”的判斷太過悲觀，並且不正確。
這其實是在兩個頻道上談話。散戶習慣性的把企業策略等同於個人策略，把房企在資本市場的估值走勢等同於在不同城市的房價走勢。
顯然不可以簡單等同的。
鬱亮談的“黑鐵時代”，指的是行業。個人談的“鑽石時代”，指的是城市。企業估值體現在資本市場裡，房子的價值體現在城市裡。對資本市場，企業的所有權是交易標的。對房地產市場，樓盤的產權是交易標的。背後的底層邏輯在某些時候相似，但很多時候是不同的。
散戶買企業的股票，根本上買的是這家公司的生意，關鍵的指標是看企業在未來的時間週期內能否持續保持創造出更多的價值。而普通人買房子，根本上買的房子背後的城市，關鍵的指標看那個城市在未來的時間週期內能否持續創造出更多的財富。前者要比後者難太多了，一個偉大的城市可以矗立幾百年不倒（比如倫敦），而幾百年的企業？……
一家房企的投資如果分散到60個城市，有20個城市在賺錢，20個城市不虧錢，20個城市虧錢，那麼表現在整體業績上，可能業績就很難看了。企業家沒有辦法只靠一小部分城市的盈利，來滿足股東們的期待。但是如果你買房子，你根本不可能也根本不需要關注60個城市，絕大部分散戶只會選1-2個城市買房子，不可能會有人在多達60個城市裡都買房子。所以，你只需要確定你買房子的城市，房地產有值得買入的價值，就夠了。
當鬱亮說，中國的房地產行業進入了“黑鐵時代”，不是說中國所有的城市都進入了這個時代，這是兩個概念。相反，參照發達經濟體的已有事實，越是在“黑鐵時代”，不同城市之間的分化、同一城市不同區域之間的分化，越是劇烈。在那一小撮卓越的城市的核心地段，高品質的樓盤在長週期的過程中，依然還是會表現出非常強勁的保值增值效能。
比方說我們看北上廣深，尤其是深圳，在最近的經濟資料裡，深圳的GDP增速是四大城市倒數第一。顯示出作為一個外向依存度極高的城市，深圳受到中美貿易戰的衝擊最為深重。
這一點的確會影響到大家對這座城市房地產的信心（實際上，深圳的房地產已經調整了整整1年），但是如果著眼於未來的長週期，我認為深圳的房地產依然並不存在什麼趨勢性的大拐點。這一點信心，我們依然也可以在很多已經過了大週期、進入“黑鐵時代”的國際都市觀察到。
對於未來，我們不需要悲觀。相反，樂觀是我一直建議堅持的信仰。這輪房地產行業的大調整，無疑也是新一輪房地產大週期的開始。很多企業“價值歸零”之後，大家會重新回到同樣的起跑線上，重新展開競爭。也許會花很多年，這個競爭才能決出優勝者，現在去做判斷，還為時尚早。
