北京樓市：剛需，當前不是一個差時機

大家好，我是京爺，是少有的能夠切入北京房產全流程交易與大資料分析的諮詢師！

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1、提問：京爺你好，想問下現在是好的購房時機麼，剛需房但目前不著急，可以等2 3年，有自媒體說23年後時機更好理由是生育率最高那年的小孩開始上學，請問京爺怎麼看？

回答：你好，房價是經濟+貨幣+政策共同作用下的結果值，其中貨幣、政策無法預測，最終導致房價根本沒法精準預測。當下，如果有人能預測半年以後的房價走勢，那基本上都是連蒙帶猜，因為他無法知道政策的走勢。就像2020年疫情爆發，大家悲觀情緒加重，樓市悲觀情緒也蔓延，很多人都在擔心是否有工作時，北京房價卻在貨幣寬鬆下走了一個行情。我一般很少去預測一年以後的房價走勢，因為變數太多了。另外，我一直認為剛需應該考慮的事情是，在相對合適的時間點上車，不要高位接盤，也不要老想著抄底，上車最重要。原因很簡單：剛需太不容易了，隨便一個小行情就能從次新變成老破小，從五環內逼到五環外，兩居變成一居。我不知道23年房價是否會降，但你可以問自己，如果房價今年漲個幾十萬，你是否會難受、上車是否會困難即可。從目前情況來看，北京房價今年上半年肯定是會漲一些的，下半年需要看政策走勢。所以目前，只能回答你，當前不是一個差時機。詳見星球內部資料《京爺北京買房十大頂級思維》

2、提問：京爺好，sfsd,首付240w左右，剛需，需要買三居，關注北京新房。想請問下西紅門橡樹灣的價格為什麼能6萬多，周邊的二手房才3,4萬，請幫忙分析下，值得買嗎？跟北清雲際旁邊的那塊地比哪個更值得購買？

回答：為什麼能6萬多，主要有幾個原因：

① 近些年來，新年價格一年比一年高，超過周圍二手房的價格，再正常不過。

② 橡樹灣品牌溢價較高，因為清河的橡樹灣的成功，使得操盤者連名字都不想改，直接copy過來。

③ 目前來看，板塊不算好，配套不算好，如果看中品質和樓齡，且上班方便，那倒是可以買。從房產價值角度來說，北面的價值比南面稍強一些，不過看你上班哪個方便一些。

可以參見星球內部資料《北京規劃資料包》《新房看房選房攻略》

3、提問：通州鑫苑小區不是很老的房子一套，面積挺大164，但是賣不出價。想換一套保值增值比較好的房產，暫不考慮自住。希望入手700～800萬的兩居或三居。問題是：

① 從保值增值的角度，您建議選在城區還是通州？從投資角度，通州前景如何？

② 如果選通州，您推薦哪個小區？

③ 因為不考慮自住，時間不著急，今年明年實施均可，從大形勢看，您建議哪個時間段操作較佳？

謝謝京爺！

回答：

① 從房產增值上來說，短期內，自然是城裡強一些。通州需要長時間的積澱，短期比較難看到明顯的漲幅。當然，長遠角度，通州還是比較值得考慮的，看地鐵規劃就知道了。

② 通州的話，確定性最高的無疑是運河三角區，運河灣和京貿國際城都可以考慮。

③ 如果是純投資，比較看中收益率，可以考慮在這一波回暖結束後，撿漏或者抄底上車。

具體可以檢視星球內部資料《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》《北京樓市冷暖監測》點選圖片欄目即可，每週公佈。

4、提問：京爺你好，首付500-600，總預算750-800，首套房，想買80-90有電梯陽面正規兩居，暫時不考慮學區，上班地點在西單，通勤距離考量較重，剛開始做購房準備，求指導，謝謝！

回答：你好，我根據不同區域來做一些推薦吧：

① 西城，大部分都是學區老破小，居住體驗一般，對於學區不是特別看中的話，可以望廣外的次新看看，比如考慮遠見。

② 海淀，這個預算，如果希望通勤距離短的話，基本上也就看一些老小區了。事實上，海淀也是有不少環境不錯、管理好的老小區，比如可以看看通勤方便的水科院，或者建設部大院，口碑還挺不錯。

③ 豐臺，在豐臺有一個好處是，能住上環境好點兒的小區。豐臺買房的邏輯是，儘量買靠近西城的次新房。板塊主要集中在泛麗澤、首經貿、草橋、公益西橋等板塊。可以重點考慮的小區有保利百合、益豐苑、萬年花城、戀日花都、未來上層、名都家苑、星河城、城南嘉園等小區，居住和保值性都還不錯。

④ 朝陽，可以看看四惠，比如金地名京。

詳見星球內部資料《這些二手房跑贏大盤》

5、提問：京爺你好，二貸能出350首付，總預算550-600 買北京哪裡比較好，最好能兩居有推薦的嗎，北邊，南邊，東邊都行？

回答：350萬首付，二套，要買550-600萬，基本上得看看五環內，以公房為佳。

北面的話，可以重點看看海淀和朝陽北部的公房，比如海淀的小西天、皂君廟、北太平莊、牡丹園之類的老小區，或者看看朝陽的安貞。這類房產的選擇邏輯和標準是：交通方便，管理好。

南面的話，可以重點考慮一下草橋板塊，草橋欣園，看看是否有公房小兩居。

東面的話，可以考慮一居次新或者交通方便的2000年左右小兩居。次新，可以看看金港國際、青年匯、後現代城、炫特等小區，小兩居，可以看看石佛營西里、農光裡、興隆家園等。

可以參見星球內部資料《北京各小區歷史收益統計與分析》

6、提問：星爺你好，我平時住在洋橋，想在西紅門附近再投資一個房，看了熙悅宸著和熙紅印，也看了附近的二手房比如鴻坤。想聽聽您的建議，另外還有沒有其他更好的選擇。謝謝？

回答：你好，熙悅宸著和熙紅印，比較適合喜歡新房環境和品質的自住人群購買，並不適合純投資。純投資應該考慮熱點板塊二手房，或者未來規劃比較確定性、功能性板塊，這樣才能實現流通性和升值性。去我常說的熱點板塊二手房中選擇吧，或者看看通州、亦莊。詳見星球內部資料《京爺北京買房十大頂級思維》
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