同一片天空，也有不同的晴雨。
和大部分焦慮、迷茫的地產銷售不同，梁生（化名）去年再創自己的銷售業績新高。
梁生告訴明源君，他去年上半年就完成了年前定下的銷售目標，下半年都在突破自己，最終達到將近10億的個人銷售業績。所以，大趨勢上的市場降至冰點，還有圈內蔓延的負面情緒，他並不屬於其中。興奮，激動才是他去年最大的工作感受。
之所以能置身事外，重要原因之一是，他賣的是一線城市的豪宅。而梁生的情況，並非個例 。
據克而瑞數顯示，去年國內一二線城市的剛需一房和二房需求明顯下降。但三房以上的住宅成交量顯著上升，一千萬的房子達到近五年的新高，而總價三千萬元的豪宅銷量，除上海因現價限售有所下降外，成交套數也都較去年有所增長。
那麼，為什麼去年在房地產市場剛需盤銷量下滑的情況下，豪宅仍備受追捧？
透過調研瞭解，明源君發現主要有這4點原因。
一二手房價倒掛，
豪宅打新利潤最高
許多人以為，透過搖號打新賺差價是普通人才熱衷的事。但其實，高淨值人群更深諳此道。
深圳最出名的網紅盤之一——華潤潤府和潤璽，便由於一二手房價差倒掛嚴重，曾引來許多客戶打新，風靡深圳媒端。
其中，胡女士就是當時購買深圳華潤潤璽一期的業主之一，她說母親名下有兩套房產，父親繳納社保多年，名下無房產，所以家人一致決定拿父親的身份證去打新。當時售價13萬一平方，但華潤城前幾期二手房已經漲到17萬一平。
去年這一現象，也仍在延續。
上海的翠湖五集與周邊二手房價差達8.7萬，所以，雖然套均價超過5000萬，打新門檻高，但其綜合中籤率也只有38%。
深圳的豪宅市場也不例外，雖然去年深圳監管趨嚴，周邊二手房價格有所回落。但華潤城在2021年底推出的1024套房源，最終仍吸引1486批客戶成功意向登記，首開去化仍超80%。
還有杭州亞運村周邊的亞奧城、桂冠東方城兩專案，其中籤率更低，它們共推出了接近4000套房源，但由於高價差，備受客戶追捧，綜合中籤率僅14%左右。
豪宅保值升值能力強
富豪投資渠道收縮後轉移
除打新賺差價外，為實現資產保值升值而購買豪宅的客戶，也不在少數。
世界上永遠不乏有錢人，但稀缺資源卻是恆量的，所以豪宅的穩健性和抗跌性都比較強。
而歷史也在闡述著這個道理。
比如2017年，深圳房地產市場出現罕見的連續 15個月下跌，但是深圳後海片區和香蜜湖片區兩個豪片區的樓盤價格並未下跌，足見豪宅保值能力強。
1997年香港遭遇金融危機，樓市連續7年下跌，最先恢復過來的是豪宅市場；在2008年全球金融危機時，紐約曼哈頓豪宅市場也是全美跌幅最小的。
對於豪宅的保值性，很多富豪一直都有所瞭解。但去年，為什麼他們更傾向於投資豪宅？
一是相對有限的投資渠道，加深了投資豪宅的需求 。
去年多業務板塊股債雙殺，有相關資料顯示，三成高淨值人群都表示未來將選擇減少全球金融投資，為過去五年來最高；五成高淨值人群將保持觀望態度， 僅兩成選擇增加投資額度。
二是受疫情影響，富豪們海外接業比例有所收縮。
胡潤《2020年高淨值人群求管理》白皮書顯示，受疫情影響，僅一成高淨值人群在2021年有國際置業計劃。
富豪個人喜好，
完成財富積累後改善居住
除了投資的目的，豪宅的居住屬性，也非常明顯。
這一居住需求 ，之所以在去年更急切釋放，和疫情的影響不無關係 。
一方面，疫情讓更多人和家人的相處時間更長，更瞭解家人的需求。
比如有80後深圳的企業家和明源君表示，之前自己事業心很重，更多時間在外忙於工作，很少坐下來了解家人。這兩年疫情，讓他在家的時間更長，和家人相處也更融洽，於是慢慢了解到家人內心的想法。比如父母想住更安靜的環境，妻子對小區的物業不滿意等，所以他去年開始置換了一套豪宅，滿足家人的需求 。
另一方面，也有更多高淨值人群回國發展。他們在海外習慣了大平層，回到國內也希望住更寬闊的空間。
比如有名90後客戶，疫情後回國發展，由於長期在國外居住，習慣了面積開闊的大房子，於是在父母的支援下，選擇了越秀.天悅江灣300多平的樓王專案。
還有的客戶 ，則是出於偶發因素，有了置換居住環境的需求 。
明源君還了解到，購買廣州越秀.天悅江灣的客戶，有7成是80後，主要出於居住的需求。比如某客戶來自阿里巴巴，此前在廣州老城區有兩套房產，因為工作壓力大，更希望住的離公司近，而且比較安靜的理想住所。
還有一位70後客戶，原來和孩子們一起住，買了廣州珠江新城300多平的房子。現在孩子長大出國居住，自己老兩口年紀也大了，覺得住珠江新城過於嘈雜，車水馬龍，現在自己對房子的需求是安靜，毗鄰公園，於是選擇了置換另一處豪宅 。
受政策影響
豪宅供應未來可能會減少
作為稀缺產品，去年豪宅銷量再創新高，還有一個重要原因，多政策出臺，可能會影響豪宅未來的供應量。
在前幾年，因為熱點城市住宅用地常年供不應求，土地成交價持續上漲，巨大的土地成本壓力迫使開發企業透過拔高樓盤的定位，提高產品的建安和裝修品質的方式， 增加產品附加值，獲取較高的溢價率，因此，住宅產品普遍呈現豪宅化的發展趨勢。
但去年，多項政策出臺，對投資有獨到眼光的富豪們 ，有了更緊張的搶購心裡。
主要有三個原因：
一是，去年國家實行土地兩集中制度，多城限地價和溢價率，並要求配件持有共有產權住房和保障性租賃住房等，所以未來豪宅供應可能會有所減少等。
二是，房地產稅開徵在即，去年已經有許多人傾向於賣掉多套房子置換豪宅，豪宅新房市場競爭更為激烈。
三是，國家出臺三胎政策 ，據中指研究院調研了10000個家庭的資料顯示 ，二孩家庭中，有三胎意願的 人群佔比接近55%，所以，未來對豪宅的需求可能會進一步上升。
梁生對此也有切身的體會。他銷售豪宅7年，這兩年客戶購買豪宅下定速度更快。他解釋既有大家對豪宅理解的加深，也有擔心未來更買不到有稀缺資源的一手豪宅的考量，所以如果客戶相應的購買實力，成交週期基本就在兩三天內的客戶非常多。
結 語
豪宅作為房產眾較為特殊的產品，既有投資也有居住屬性，更是人們身份的象徵。齊格蒙特.鮑曼表示，我們已經從前工業時代進入後工業時代，由於終身制的工作逐漸瓦解， 以往以工作標識身份的觀念已不合時宜，於是把寄託轉向了消費品。
疊加以上諸多因素，豪宅去年逆勢創下新高。那麼，今年行情會如何，我們且行且看，也歡迎評論區交流。
