作者:子非魚
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2022年,樓市降息第一槍,由華南門戶廣州打響了。
1月6日,第一財經爆料,廣州新房和二手房的購房利率普遍下調。
首套利率從5.85%(LPR+120BP)左右普遍降至5.65%(LPR+100BP)左右,二套則從6.05%(LPR+140BP)左右降至5.85%(LPR+120BP)左右。
這是廣州2021年10月份降息以來,第二次降息,也是2022年第一次降息。
作為一線城市的廣州,在北上深被強摁住之後,似乎已經成為了新的樓市風向標。
2021年10月初,廣州一改之前持續加息的走勢,突然降息,此後降息的浪潮席捲全國,拉開了降息的大幕。
根據貝殼研究院資料顯示,10月份被監測的百城中有30%在降息,11月份有40%在降息。
此次廣州再降息,極有可能會將本輪樓市降息的規模,推向頂峰。
過去幾年,北上深房價跑得太快,北京上海被強調控,需要起到模範作用,所以沒有出現太大的波動。
深圳方面也是一輪又一輪重拳壓身,尤其是在2021年2月份率先在全市範圍內釋出了二手房官方指導價,最終被控制住了。
這種背景下,作為四大一線城市的廣州,成為了最拉風的城市,風頭幾乎全都集中到了廣州身上,一路補漲一路活躍。
哪怕在寒風凜冽的2021年,廣州依舊笑到了最後。
2021年的廣州,前熱後冷,但後面的冷,並沒有抵消前面的熱。後面的信貸收緊和二手房官方指導價,只是限制了流動性,對其房價並沒有造成多大傷害。
根據國家統計局資料顯示,廣州11月新房同比上漲同比上漲6.3%,二手房同比上漲6.9%,漲幅均位居全國前列。
資料:國家統計局
02
更為重要的是,10月份之後廣州率先降息,11月份廣州在官方要求加快個人住房按揭貸款下,加快了放款速度,由之前的半年變成了1個月。
槓桿迴歸的背景下,廣州樓市重拾信心,完美結束了此前成交量的連跌,在年末走出了翹尾行情。
克而瑞資料顯示,廣州11月和12月的一手住宅成交套數分別為9071套和10678套,環比分別上漲36%和18%。
整個2021年,廣州一手住宅網籤成交達105974套,僅次於2016年的127215套,居歷史第二。
廣州的這次降息,可能會讓2022年再創佳績。畢竟,2021年廣州取得成交量歷史第二的成就,是在5次加息背景下完成的。
加息都能有如此漂亮的資料,現在降息,市場信心重拾,一切皆有可能。
作為接力的新樓市風向標,廣州此輪降息釋放出了兩個重要訊號:
第一,市場信貸仍在加快速度迴歸,乾涸已久的樓市大地,急需貨幣之水的浸潤。
第二,樓市正在“好起來”。
“好起來”這個詞並非我所創,而是官媒經濟日報所說。經濟日報在2021年年末釋出文章稱,房地產會“好起來”,也需要“好起來”。
當然,這裡的好起來,並不是指熱起來,而是健康起來、良性迴圈起來。這些關鍵詞,都是2021年年末幾次重要的會議上給房地產定性的。
會“好起來”很簡單,信貸迴歸,政策轉向友好,自然就會好起來。
而需要“好起來”,這個理解就比較深刻了。
2021年年初信貸收緊,在2021年三季度顯威力,但帶來的結果,有部分是始料未及的。
比如,原本就承受貨幣棚改釜底抽薪的三四線城市,在信貸收緊壓力下,房價下行更加快速,以至於很多城市不得不出臺限跌令,算上最近出臺限跌令的江蘇泰州,已經有24個城市限跌。
比如,信貸收緊,致使原本就面臨融資難融資貴的房企,回款也難了,很多房企沒錢了,於是:
不少開發商的專案延期交付,不少已經停擺。
資料顯示,2021年武漢已售未交付的專案面積達到了1.55億平米,超140萬套,位列全國第一。南寧也有7千多萬平米已售未交付的專案。廣州、鄭州也都在5000萬平米之上。
這些都是不定時炸彈,牽一髮而動全身。
除此之外,開發商缺衣少食還引發了一個難題,那就是土地大面積流拍。22箇中心城市第二輪集中供地有10個流拍率在30%以上。
第三輪雖然國資大面積兜底,流拍率較第二輪好了一些,但從流拍的絕對量來看,仍不容樂觀。
根據Wind資料統計顯示,截至今年前11個月,在土地出讓具一定規模(收入超50億)的城市中,全國有112城賣地收入同比去年下滑,有20城的土地出讓金收入跌幅超過了50%。
土地賣不出去,不少城市的財政難以運轉。
因房價“白菜化”而成為網紅城市的鶴崗,12月份就釋出公告,要實施財政重整計劃,並取消公開招聘政府基層工作人員計劃。
這些始料未及的事情,都需要慎重對待,且急需解決,拖延不得。
有什麼辦法?只能讓房地產迴歸正常,迴歸健康和良性發展。於是才有了年末政策和信貸的友好。
03
廣州2022年率先降息,進一步穩固了友好的基本面,也顯示出了樓市繼續迴歸健康的迫切心情。
當然,這種迫切的程度,只是迴歸正常,而非又要讓樓市躁動起來。穩依舊是2022年樓市的關鍵詞。
這種背景下,2022年,像廣州這樣的不缺購買力的城市,會最先回暖。廣州已經用資料在佐證。
不只是廣州,從近日諸葛找房公佈的資料可以看到,北京、上海、深圳、成都、杭州、南京、廈門、青島、武漢都在回暖的路上。
我的觀點是:
對於擁有強大存量購買力(城區人口規模大)和增量購買力(常住人口流入多)的城市,當下是剛需入手的好時機,比如廣州、上海、北京、深圳、杭州、南京、武漢、成都、寧波、蘇州、東莞、佛山等十多個城市。
至於人口競爭力不強、庫存高企的部分中心城市(比如長春、哈爾濱、瀋陽、昆明、南寧、貴陽、南昌等),以及大部分人口流失、庫存創新高的三四線城市,一季度還可以繼續觀望。