文/謝逸楓
2021年全國樓市整體呈現“先揚後抑、先高後低”走勢。按照下面的2021年12月二組100城、288城房價指數、平均價格看，目前中國大部分城市房價進入城市分化、放緩、回落、下跌的趨勢，部分割槽域的板塊輪動上漲走勢未停止。二手房價率先進入下跌拐點，一手房價因滯後於二手房價2個月，2022年下半年望有觸底。
全國687個城市的房價，下跌的城市可能會在四分之一左右。一旦政策調整的時間推後，房價下跌的城市會逐漸增加。按照12月的全國房地產資料看，正醞釀一個大招。主要是針對性的政策調整，大規模的刺激救市計劃不會有，主要是融資、銷售端政策的小範圍調整。
短期之內，臨近年底，房企面臨較大的庫存、銷售回款的壓力，會繼續打折促銷。因為手上現金不敢花去投資，房價不會大幅降價。預計房價依然保持小幅度上漲，漲幅進一步收窄。還有一個可能，當漲幅降至年內最低點，投資進入最低點時，政策調整之後，房價就會逐漸觸底反彈。
中長期看，未來房價上漲的大趨勢，不可避免。不管是按照城鎮化率、需求增長、人口增長、土地供應、地價的因素，目前的房地產調控政策依然是治標不治本，解決不了供應端，需求端堵塞解決不了供需平衡。這就是政策週期之下的樓市週期。
其一是288城房價。根據中國房地產資料研究院資料顯示，2021年12月288城市的商品住宅銷售均價破萬元一平方米的城市71個。7月73個回升到8月79個，到9月下降到76個，10月下降到74個，11月70個。12月環比上漲131個，下跌157。同比上漲134個，下跌154。11月環比上漲143個，下跌145。同比上漲148個，下跌140。
10月環比上漲112個，下跌176。同比上漲166個，下跌122。9月環比上漲125城，下跌163城。同比上漲179城，下跌109城。8月環比上漲123城，下跌165城，同比上漲202城，下跌86城。7月環比上漲176城，下跌112城，同比上漲200城，下跌88城。說明房價漲跌分明，超過半數城市房價下。
12月7個大灣區、經濟帶區域中，除了環渤海灣大灣區環比下跌外，各灣區平均房價指數均呈上升趨勢。其中環杭州灣大灣區環比漲幅度最大14.13%。其次為長三角超級灣區11.68%及粵港澳大灣區漲幅8.59%，這三個城市群的房價最為堅挺，主要是人口與資金流入最多，全國資源最豐富，需求旺盛。
12月京津冀、長江中游、哈爾濱、蘭西、中原等8個城市群房價環比下降外，其餘6個城市群房價指數環比有不同程度的上漲。北方的城市進入房價短期下行階段，京津冀城市群房價指數環比下降8.24%，此外，在上漲趨勢的城市群中，長三角洲上漲幅度最大9.10%，其次粵港澳大灣區，漲幅8.59%。
12月全國29個都市圈中，都市圈房價指數環比上行13個，11月18個，10月12個，9月13個，8月15個比7月14個。其中銀川都市圈及廈門都市圈漲幅較高，分別為16.43%、16.18%。在環比下降的16個（11月18個、10月10個、9月9個、8月7個、7月8月）都市圈中，降幅最大的是首都都市圈、其次是呼和浩特都市圈，分別下降8.61%、7.00%。
12月除四線城市下跌趨勢外，其他各個一線、新一線、二線、三線城市呈現不同的上漲趨勢。其中一線城市上漲幅度最大，環比上漲12.19%，其次是二線城市，環比上漲6.29%，再次是新一線城市，環比上漲4.58%，最後是三線四五線城市，分別上漲為0.63%、0.43%。跌幅最大的是四線城市，下降0.72%。
其二是100城房價。中指數資料顯示，2021年12月，100個城市新建住宅平均價格為16180元/平方米，環比下跌0.02%，跌幅較上月收窄0.02%，連續2個月下降。為2015年5月以來的第二次下跌（第一次下跌出現在新冠疫情初期的2020年2月）。同比來看，100個城市新建住宅平均價格上漲2.44%，漲幅較上月收窄0.28%。
2021年12月，100個城市二手住宅平均價格為15999元/平方米，環比下跌0.09%，跌幅較上個月擴大0.01%，連續3個月下降。同比來看，100個城市二手住宅平均價格較去年同期上漲3.27%，漲幅較上月收窄0.39%。
12月100個城市中39個城市的新房均價環比上漲，58個城市環比下跌，3個城市與上月持平，下跌城市數量較上月增加5個，自2020年3月以來首次突破50城，下跌城市數量連續2個月跌破50城。27個城市的二手房價格環比上漲，71個城市環比下跌，2個城市與上月持平，下跌城市數量較上月增加3個。
2021年12月，新建住宅價格環比上漲的城市個數為39個，上漲城市數量較上月增加9個。具體來看，徐州、揚州和長沙環比分別上漲0.79%、0.76%和0.51%。東莞、福州等21個城市漲幅在0.1%(含)-0.5%之間；鹽城、東營等15個城市環比漲幅在0.1%以內。去年12月，泰州、常州以及蘭州新房價格均與上月持平。
2021年12月，新建住宅價格環比下跌的城市個數為58個，較上月增加5個。具體來看，廊坊環比跌幅較大，為0.76%。太原、三亞環比均下跌0.69%。張家港、瀋陽等13個城市跌幅在0.3%(含)-0.5%之間。漳州、湛江等22個城市跌幅在0.1%(含)-0.3%之間。蕪湖、石家莊等20個城市跌幅均在0.1%以內。
2021年12月，二手住宅價格環比下跌的城市個數為71個,較上月增加3個。資料顯示，南通和湘潭兩城市環比跌幅超過1.0%，分別為1.15%和1.13%。保定、唐山等17個城市跌幅在0.5%(含)-1.0%之間。哈爾濱、瀋陽等39個城市跌幅在0.1%(含)-0.5%之間，鹽城、濟寧等13個城市環比跌幅在0.1%以內。
新房價格方面，珠三角環比微漲，其餘各主要城市群房價環比均下跌，其中長三角城市群新房價格連續3個月下跌。具體來看，徐州、揚州和長沙環比分別上漲0.79%、0.76%和0.51%。廊坊環比跌幅較大，為0.76%，太原、三亞環比均下跌0.69%，京津冀城市群內多數城市新房價格環比下跌，
二手房價格方面，長三角城市群受崑山、杭州等城市帶動市場有所恢復，環比由跌轉漲，其他主要城市群仍繼續下跌。具體來看，全 州、崑山等 6 個城市環比漲幅超過0.5%，其中泉州最高，為0.82%。南通和湘潭兩城市環比跌幅超過1.0%，保定、唐山等17個城市跌幅在 0.5%（含）-1.0%之間。
從十大城市房價情況看，2021年12月，十大城市新房均價為2.93萬元/平方米，環比下跌0.04%，跌幅較11月收窄0.03%。二手房均價為4萬元/平方米，環比上漲 0.09%，較11月由跌轉漲。具體來看，新房方面，廣州、武漢均價環比分別上漲 0.38%、0.16%。重慶（主城區）、天津、深圳和南京環比漲幅均在0.1%（含）內，其中深圳、南京漲幅最小，均為0.05%。
下跌城市中，上海環比下跌0.17%。成都、杭州、北京跌幅則均在0.1% 以內，其中北京環比下跌 0.03%，跌幅最小。二手房方面，杭州漲幅最大，環比上漲0.57%。其次為南京，環比上漲0.49%。廣州、北京和上海環比漲幅均在0.1%-0.3%之間。下跌城市中，深圳跌幅最大，環比下跌0.38%。其次為成都，環比下跌 0.32%。天津、武漢和重慶（主城區）環比跌幅均在 0.1%以內。
深圳二手房價跌幅最大的原因，主要是受“二手房成交參考價”等政策疊加影響，深圳二手房市場持續低迷，市場進入深度調整階段。2021年深圳二手房成交量除11月出現短暫回升外，其他各月持續下滑，表明購房者入市信心不足，市場觀望情緒仍然較重，價格進一步向下調整的壓力較大，12月深圳二手住宅價格環比進一步下跌。
100個城市來看，2021年12月，新房均價每平方米不到1萬元的有50個，其中包括多個省會城市，如長沙9314元/平方米，呼和浩特8660元/平方米，蘭州9183元/平方米， 烏魯木齊8199元/平方米， 特別是東北三省的省會城市均不足1萬元，其中，哈爾濱為9660元/平方米、長春為9218元/平方米、瀋陽為9998元/平方米。
全國31省份的房地產行情，多項房地產相關指標顯示，黑龍江、吉林普遍面臨較大的下行壓力，其中，黑龍江房價跌幅最大，為10%。吉林房價跌幅7%，與青海並列第二。吉林省2022年要推動房地產市場執行再穩健一點，包括鼓勵和引導各市縣開展購房補貼和貸款貼息工作，支援農民進城購房。
長春市落實好重點高校畢業生安家費以及國家級領軍人才購房補貼政策，提高進城農民購房補貼標準，有關支援政策有效期延長至2022年6月30日等內容。此外，哈爾濱、瀋陽也出臺了購房支援政策。其中，哈爾濱對符合條件人才購買首套房發放購房補貼，最高可獲10萬元。增加公積金廣度，放寬二手房公積金貸款房齡年限至30年。瀋陽提高人才首套購房公積金貸款額度，給予首套商品房人才購房補貼。
其三是政策端，已經轉入微調、放鬆趨勢。2021年樓市調控高達651次，刷新歷史紀錄，同比漲幅高達33％。2021年房地產整體調控政策表現為上半年收緊，下半年市場下調後逐漸出臺穩定調控的政策。隨著信貸政策的穩定，2021年各地房地產穩樓市政策頻繁釋出，最典型的政策內容是人才補貼、購房補貼。
2021年12月，包括桂林、晉江、呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定等在內的近25個城市都拿出了“真金白銀”，以期提振房地產市場。在這些政策的影響下，去年12月房地產調控次數高達65次，是最近幾個月以來的政策次數高點。整體來看，2021年高達651次同比上漲幅度高達33％（2020年累計調控489次），同時刷新歷史紀錄，平均每月調控次數高達54次。
自2021年11月－12月以來，房地產政策整體出現轉向，政策暖風頻吹。2021年12月，各地房地產政策寬鬆明顯，超過25個城市釋出了不同力度的補貼購房政策，主要集中在人才補貼、新城市居民落戶購房補貼等。政策底部出現，信貸迴歸正常。“房住不炒”和“三穩”目標，守住不發生系統性金融風險底線。
整體看，市場房貸逐漸向穩定方向發展，首付、利率逐漸下降趨勢明顯。信貸積壓城市明顯緩解，隨著影響最近房地產市場最大的因素房貸逐漸緩和，市場在2022年一季度有望逐漸企穩。一二線城市將會率先走出低迷。2021年房地產調控政策上半年收緊為主，下半年市場下調後逐漸出臺穩定調控政策。
2021年全年，房地產市場經歷了從上半年高熱到下半年深度調整的轉變。2022年中國房地產調控將堅持“房住不炒”，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
