12月31日下午，2022“跨越——丁祖昱評樓市”年度釋出會在上海舉行。易居（中國）企業控股有限公司CEO丁祖昱在演講中指出，房地產行業過度金融化，導致目前行業面臨危機。不過，房地產仍是中國經濟的“壓艙石”，房地產行業也將繼續是支柱產業。
而對於細分市場，丁祖昱認為，“二手房方面如果不回穩，樓市也很難回穩；租賃市場方面最重要的是把賬算清楚。”
12月31日，2022“跨越——丁祖昱評樓市”年度釋出會在上海舉行。
“房地產過度金融化，導致行業面臨危機”
丁祖昱指出，2021年上半年，樓市形勢曾經一片大好，而到了下半年，銷售、融資急劇下滑，2021年7-11月累計操盤金額同比下滑27.8%。這是過去5年中從來沒有過的，以前基本上都是下半年市場不僅好於上半年，也好於上一年同期。
海外債方面，2019年海外債的發行達到最高點，約4700多億，2020年降到3847億，2021年則降至2527億。房企突然發現，海外債不是一直可以借新還舊的。“當海外債不能再借新還舊時，永續債不永續時，整個行業的風險、壓力就體現出來了。”丁祖昱如是說。
丁祖昱指出，造成這種狀況的原因包括外因和內因兩方面。外因方面，去槓桿執行層層加碼，政策疊加改變市場預期；內因方面，過去五年房企過度追逐規模，過度追求銷售、融資、投資的快速加大，表內負債表外化，“房地產過度的金融化，導致今天行業面臨危機。”
“二手房不回穩，樓市也很難回穩”
展望地產行業的未來，丁祖昱指出，預計未來五年，地產行業規模年均10.6億-12.7億平方米，取中位數約11億平方米，相當於2015年-2016年的水平，“未來五年，地產行業規模總量或比2011年-2015年增加0.6%-20%，但比2016年-2020年下降16%-29%。”
“地產行業每年商品房成交額在15萬億元左右，相比其他產業，房地產仍是中國經濟的‘壓艙石’，房地產行業也將繼續是支柱產業。”丁祖昱稱。
而在二手房市場方面，丁祖昱指出，2021年下半年以來，很多城市商品房成交量腰斬，北京、上海、深圳的成交最高月和成交最低月相比，成交量的跌幅超過50%；杭州、重慶、南京、廈門的跌幅則超過70%。同時，一些熱點三四線城市的樓市熱度也快速退潮。
此外，部分城市二手房市場已進入冰點。以杭州為例，2021年一手房成交資料高於上海，但二手房成交規模只佔一手房的30%，是核心城市中佔比最低的，“這一現象中潛藏的風險，可能被限價所掩蓋。因為限價比較嚴重，大家都去搶新房，而二手房無人問津。如果二手房無人問津，新房成交也將是沒有基礎的空中樓閣；如果二手房不回穩，樓市也很難回穩。”
“租賃行業最重要的是把賬算清楚”
從租賃行業的目標來看， 25個城市“十四五”保障性租賃住房供應目標為545萬套，數字非常龐大。其中，部分城市租賃套數供應超過商品住宅的套數供應，包括北京、上海、廣州、深圳。
那麼，如何實現這一目標？對此，丁祖昱以上海為例提出五個方面的建議：其一，租賃用地新建租賃住房；其二，提高產業園配套的租賃用房比例；其三，非改租空間較大，很多商業辦公、工業供應過剩，可將一部分改為租賃房；其四，讓部分市場化房源進入保障性租賃房中；其五，將空置的、本來要銷售的保障性住房轉化成租賃房。
談及租金方面，丁祖昱指出，2021年租賃市場租金上漲速度較快，而租金上漲的房源，主要集中在面積較大的高階公寓以及面積小於20平米的小戶型房源。之所以租金上漲，其兩大核心原因在於，供需錯配問題以及房價上漲傳導至租金的上漲。
“租賃行業面臨的問題還是盈利問題。”丁祖昱稱，如今，企業在租賃模式上有不同的調整和創新，比如輕資產的模式更輕了，類似於酒店管理模式；“二房東”模式下不做大規模了，開始做小、做散；此外，部分重資產模式和一些基金、投資人共同合作。但無論模式如何，回報壓力還較大，租賃行業最重要的是把賬算清楚。
新京報記者 張曉蘭 圖片來源 主辦方供圖
編輯 楊娟娟 校對 付春愔
