這兩年，房地產行業住宅產品力停滯，大部分房企似乎對產品創新失去了熱情，整個產品創新也進入了瓶頸期，很難得看到讓人眼前一亮的產品。
不過，今年在集中供地、行情下滑、市場競爭加劇等多重壓力倒逼下，很多房企開始重新關注創新，強化品質。
地產行業進入新週期，未來房地產產品將何去何從？從廣義和狹義兩個層面來看，未來房地產產品會呈現什麼樣的發展趨勢？筆者幫大家歸納了幾條，希望對你們有所啟發。
產品設計強調在地化
標準化複製逐步被弱化
之前為了拼規模，很多房企不斷複製自己的產品。同一個開發商在不同城市修的專案，幾乎長得一模一樣。
而現在，規模不再是行業的唯一評價標準，加上競爭越發激烈，大部分房企的專案設計開始強調在地化和個性化，希望透過專案特色化，成為打動當地客戶的利器。
某地產高管指出，現在市場瞬息萬變，標準化產品很難趕得上市場變化，反而會積累風險。
最簡單的一點，全國產品高度相似，可謂一榮俱榮一損俱損，一個專案不行往往意味著n多個專案不行。比如疫情過後，客戶的需求變了，原來的產品不合時宜了。全國產品高度相似，意味著，所有專案被“一鍋端”。再比如現在受雙碳政策影響，很多城市對綠色建築有了更高要求，要求專案做到綠色二星或三星，那以前的做法可能就不適應了。
比如卓越今年新推出的全新產品系晴翠系，就只針對場景空間和人性化細節進行標準化，對建築風格、立面、戶型、示範區等統統不做限定，每個城市都可根據當地客戶需求進行個性化創新。所以他們這個系列產品，除了名字相似，每個專案都長得不一樣。
產品和品質提升最快的
或是非限價城市
現在，不要過度追求規模，沒有利潤的開發不要做，不要頭腦發熱拿高價地等等，這些基本都成為了行業共識。
但從規模導向向盈利導向的轉變不容易，因為這預示著企業要轉變一系列機制，包括經營機制、考核機制、評價機制等等。
不過，很多地產大咖都認為，產品和品質提升最快的時代即將到來。但產品革新可能會更多從非限價城市或限價沒那麼嚴格的城市開始流行。比如重慶、浙江溫州等等，當地支付能力比較強，開發商更有動力做高溢價的創新產品。
而在一二線等高房價城市，受到限價影響，產品迭代速度放緩，且定位有所下降。
據克而瑞調研，產品力TOP100房企中，逾七成房企產品定位降低，均價比值在1.0以上的房企數量降至47家，均價比值在1.0-1.2 及1.2以上區間的房企數量較去年均明顯減少。
建築去風格化
外立面公建化
這兩年很多高層產品外立面越來越多采用現代簡約風格，預計建築去風格化將是未來趨勢。
第一，現代簡約風沒有太多雜糅元素，具有一種科技感，更符合現代人的審美；第二，風格多樣化會加大產品標準化和集採工作量，不利於控制專案質量。
比如綠城在某些專案採用的“無邊框”設計，其實就是比較典型的現代風格。
綠城有個專案建築外框從 50-100公分降到了12-15公分，同時將窗戶邊框從6-12公分，弱化到1-1.5公分，最大程度弱化了立面外框，現代感十足。
春月錦廬高層立面效果圖
融創有個專案為了實現公建化住宅立面，用門窗體系做出了玻璃幕牆的效果，窗框線條猶如玻璃幕牆的分隔細節，非常耐看。
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公建化立面
飄窗細部節點
當然，如果每個專案都採用極簡風格，如何避免設計雷同、專案同質化呢？很多房企選擇在設計細節上打造差異化，提高辨識度。
旭輝CIFI-7產品體系中就推出了更有辨識度的“微笑立面”，即在立面設計中大量採用黃金曲線元素，遠遠望去如建築在微笑一般。
▲合肥旭輝·濱湖江來實景圖
仁恆上海某專案外立面加強了側立面設計，而且在畫框內做了“內嵌光源”，讓建築在不同角度不同光線下都別有一番韻味。
鄭州星聯楓橋灣的外立面，使用顛覆式創新，打造了六角蜂巢造型，讓許多路過的人都忍不住停下拍照。
龍湖重慶某專案外立面採用了隱框玻璃+金屬鋁板，色調選擇了藍灰和金色，營造出重慶特色的溫暖感。
▲效果圖示意，最終呈現效果以實際交付為準
杭州綠城建發沁園外立面材料選用太空灰鋁板以及同色系玻璃，整個黑色凸顯高階感，夜晚搭配燈光，如夢如幻。
公共空間更加多元化
強調社交
房地產新房已經進入改善時代，做改善和做剛需的邏輯有很大不同，不但戶型要好，社群環境是客戶非常看重的因素。
一、社群主入口更精細化，提升歸家之路和體驗
社群主入口作為業主歸家東的第一節點，承擔著門禁、交通引導、便民活動等功能。後疫情時代，社群主入口承擔功能精細化成為一大趨勢。
比如綠城今年就提出了社群中央車站的概念，本質是對社群主入口的升級迭代，把傳統“門崗“、“入口”變成了一個迷你型TOD，融合了交通、便民、商業和公共活動空間。
▲綠城社群中央車站規劃圖
據綠城透露，這個設計已經在麗水桂語蘭庭落地，小區入口分為地上大堂和地下大堂，地下大堂就是社群中央車站。
社群中央站包括候車區、快遞中心、便利店以及Mini Bar，還有簡單會客廳，也設定了共享單車、快遞、外賣等存放點。所有這些便民活動都可以在這個區域解決。
▲社群中央車站效果圖
比如上海招商有個專案，在入口處打造酒店式落客區，有大堂接待24小時待命服務，還設定了訪客識別系統，一般外賣和快遞人員禁止進入社群，確保業主隱私和安全。
還有專案地上歸家路徑流線細分了慢跑、寵物、搬家、救護、垃圾處理、消防等動線，整個歸家動線更科學合理。
二、景觀更強調互動
目前，主要透過社群會客廳、架空層、共享空間、會所等場所，進行多樣化空間劃分，讓社群承擔起更豐富的休閒娛樂，與業主產生黏合度。
比如北京融創今年推出的新產品就非常重視社交，從社交會客廳、林下空間、架空層、會所、廊架等場所，進行多樣化空間劃分，為業主創造更多交往空間。
▲多功能戶外吧檯
▲社交會客廳
▲舒適的廊下交流空間
戶型設計
從滿足功能需求到強調享受和體驗
前幾年，行業對於戶型創新的熱情比較高，確實也出現了不少神戶型。目前來看，在功能性層面上，可發揮的空間比較少了。當前，戶型設計開始從功能型向體驗型轉變。
一、客廳趨向多能化，將更多面積留給”享受“空間
據旭輝調研，以往Y時代的購買主體，大多對臥室的面積要求比較高，但現在Z世代的年輕人，生活方式發生了很大變化，他們更追求個性化和享受，他們希望戶型空間不但能滿足基本生理需求，更要能滿足情感交流和享受體驗。
從目前市場上新產品來看，客廳面積佔比越來越大，體驗感越做越足。
比如上海柏濤幫保利設計的這款185平戶型，所有功能全面向側面景觀，廚房客廳一頭一尾均開啟270°視線介面，打造了一個極致的無邊公區。
再比如重慶龍湖某專案，同樣提出了無界生活廳的概念，除了9.5米超大面寬，還有270°超廣角觀景視野。
▲龍湖北島平面示意圖，最終呈現效果以實際交付為準
首創置業重慶有個專案188平戶型只做了三房，將更多面積留給了“享受”空間。比如客廳設有親子活動專區，還有室內花園和超長景觀陽臺。
還有的專案更直接設計了半戶外的茶室，放在了家的中央位置，以滿足業主的社交需求。
二、陽臺庭院化，營造私家花園的居住體驗
今年豪宅產品有一個趨勢，那就是將別墅立體空間的平面化，將別墅的院落、地下室、空中花園等元素在平面空間內實現。
比如上文提到首創重慶專案142平米的洋房戶型，做了約14.8m的觀景跑道陽臺，而且陽臺進深達到1.9米，最大能達到2.4米，相比傳統陽臺1.5m多出了0.4米，這樣一來業主發揮空間更大了。
▲建築面積約142㎡洋房戶型平面
陽光城佛山某專案，打造了環繞著客廳的U型陽臺，營造一種空中花園的別墅居住體驗感。
▲陽光城某專案293㎡四房兩廳三衛
上文提到龍湖的重慶專案，透過創新錯層陽臺佈局，打造了一個約6米雙層挑高的空中庭院。
▲平面示意圖，最終呈現效果以實際交付為準
轉角空中庭院面積也不小，約20多平米，最寬處長度約8米。
▲“院館大平層”生成動畫示意圖
▲龍湖北島約6m挑高“空中院子” 示意圖
而且院子的頂上對應的都是實牆，從樓上看不到樓下，保證了私密性。
▲效果圖示意，最終呈現效果以實際交付為準
三、主臥小家化，增加趣味空間
除了動區空間體驗提升，主臥套房的迭代相對也會更快，從當下來看，主臥向五星級酒店設計靠攏是一種趨勢，比較典型的特徵是主臥小家化，增加更多趣味空間。
比如在主臥配置mini吧和mini冰箱，把書房放進主臥，主臥帶L型飄窗或陽臺，等等，本質都是提升主人的居住享受和體驗。
比如越秀這個專案，透過轉角飄窗，就讓主臥多了一個室內外互動空間。這樣不但大大提升了景觀視野，更重要是為業主打造了更愜意的休閒空間。
▲越秀天悅海灣實景圖
南通萬科有一款大平層戶型，主臥飄窗位置還可以改為陽臺。平常夫妻兩人關上門可以獨享閒暇時光，晚上一個人在陽臺上喝茶、靜思也很愜意。
智慧化成為標配
安全和健康成為客戶關注點
在這個萬物互聯的時代，智慧化幾乎成了住宅的標配。不過，以前客戶對智慧化的需求集中在安全、便捷、娛樂幾個層面，現在客戶的關注點出現很大的變化。
據克而瑞調研，智慧安防和智慧通行是當前住宅智慧化中最受關注的領域。
一方面，在社群場景中，智慧門禁、智慧梯控、車牌識別、AI入侵監測等智慧系統可以提升業主生活便捷性與安全性。另一方面，在居家場景中，有害氣體探測、一鍵報警、智慧訪客系統等智慧化技術可以為家庭安全保駕護航。
比如萬科廣州有個TOD專案，智慧安防就非常全面周到，他們根據專案規劃特點，在人防、物防、技防、客防“四防”聯動的基礎上，把安全防控的範圍拓展到整個專案，從社群延伸到街區，小孩往返學校、上班族通勤、父母上街買菜等各個場景都可以得到更有效守護。
隨著疫情管控常態化，健康也成了房企打造住宅產品的主流維度，AI未戴口罩識別、智慧新風、空氣監測顯示系統、自助智慧藥櫃、線上問診等技術在智慧社群中逐步湧現。
比如美的很多專案都配置有毫米波監測器，可以測量睡眠呼吸頻率和心率，同時在手機APP上輸出睡眠質量報告，並對心率和呼吸異常進行預警。客戶可以實時掌握自己或家人的身體健康狀態。
除此以外，智慧家居也開始從被動控制變成主動思考。
比如美的智慧化家居可以在開窗的情況下，依然滿足使用者個性化定製家庭的室內微氣候環境，業主只需在App上設定各項個性化要求，系統就會自動檢測，從溫度、溼度、氣流、新鮮度、潔淨度等方面調節，保證對居家微氣候環境的精準控制。
未來軟體競爭會越來越重要
萬科曾經做過調研，客戶對家的外延需求正在擴大，未來人們要的不是一套房子，而是步行可達、各種業態體驗豐富、實用且有品質的家園。
簡單來說，以前客戶最看重戶型，南北通透的房子最受歡迎，現在客戶反而更看重社群配套，南北通透沒那麼重要了。
在萬科看來，客戶1公里配套的多元和高效率訴求，這對企業而言是全能競技賽，必須具備打造住區、商業、辦公、 學校等多場景的綜合能力。
據觀察，現在很多地產專案都透過引入新配套，提升自身競爭力，比如食堂、便利店、教育培訓機構、健身房等等。
現在很多房企都推出了兩個服務體系，比如萬科在廣州有個專案金域曦府，除了為業主提供傳統服務，還會提供專業的健康管理服務。比如幫助業主建立健康檔案，定期幫業主檢測血壓、血糖、BMI等。
文章來源：明源地產研究院
特色地產諸葛亮-飆馬中國，20餘年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產專案提供全程保姆化選單式服務：
1、拿地顧問，聯合國際國內機器人、科創名校、智慧醫院、文化創意、養老產業資源，為特色小鎮、特色商業街等特色地產專案戰略策劃頂層設計；
2、策劃設計一體化，攜手國家甲級建築設計院，為房地產企業轉型商業地產如綜合體、購物中心、商業街、專業市場、社群商業；產業地產如商旅、文創、科創、農創、大健康、運動休閒、養老教育、新經濟園區開發，提供定位策劃、概念規劃、建築設計方案；
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