歲末年初之際，正是回顧展望時。2021年是十四五開局之年，產業地產也迎來了重要的視窗期，同時行業邏輯及操作主體都在發生著相應的變化，運營、品牌等方面的價值愈加凸顯，在此背景下，總結了中國產業地產十大關鍵詞，以此回首過去，展望未來。
關鍵詞1：視窗期
視窗期體現在兩個層面：
一是從城市新片區開發來看，十四五是中國優質片區開發的重要視窗期，十五五優質的增量開發將全面衰減。
這背後有一個核心的原因是2019年頒佈的《政府投資條例》，在《政府投資條例》要求下，以往通過出讓住宅回收土地一級開發的城市開發模式已經不被允許，現在土地一級開發必須對應一定的稅收，進而實現滾動開發。而能引入產業、能有稅收的核心區域其實還是一二線城市，所以，大量的三四線城市片區綜合開發的體量被回收到了一二線城市。在區域政府的訴求下，很多從事片區開發的國資、央企在做一二線城市片區開發時，必須要引入產業，而在十四五這樣一個優質視窗期的背景下，很多央企已經來不及孵化自身的產業板塊，所以轉而謀求合作或者併購，這是一個大的趨勢。
在此輪合作和併購之下，也是民營企業良性地引入戰略性投資者實現跨越式發展的重要機遇。最典型的是2021年中城新產業聯合華潤成立合資公司潤城新產業，進入合資公司後，中城新產業從以前的只做輕資產到現在逐步地去做一些優質的重資產專案，實現了自身的跨越式發展。所以在很多片區綜合開發的國資、央企來不及孵化產業板塊，轉而謀求合作和併購的大環境下，民營企業良性地引入戰略投資者其實也是非常重要的一個方向和舉措，值得很多民營企業去考慮。
二是從具體的專案維度來看，十四五期間，產業地產多型別的打法還會並存，政府會願意接納和嘗試一些新的思路和內容。
筆者相信十四五以後整個產業地產格局基本就已經定了，十四五以後可能就沒有相應發展機遇了，現在很多企業還在嘗試一些新的一些打法和思路，政府也會也會願意接納和嘗試。
關鍵詞2：漸變
漸變主要體現在三個層面：
一是基本賺錢邏輯沒有改變，完全擦邊球的邏輯玩不通。
產地產到底靠什麼掙錢？總體來看，產業地產的賺錢邏輯可分為三種：
第一種：獲取最核心區域的最核心土地，透過股權投資、產業投資獲取收益，如張江高科；
第二種：依託核心產業獲取核心區域土地，持有增值證券化完成閉環；
第三種：相對外圍的土地，託產業轉移做工業地產高週轉，或者融入城市運營，透過搭配住宅平衡投資。
這是整體大邏輯，而從具體的操作方面來說，相對可操作的其實是第二和第三種。從整體來看，當下工業地產高週轉和住宅搭配工業地產的一些擦邊球已經玩不通了，但如果真的有比較強大的產業資源，工業地產高週轉、融入城市運營來搭配住宅或者可售物業模式，還是玩得通的。
二是行業邏輯從銷售變到持有還有一段過程。
現在我們可以看到聯東成立粵浦、金地威新的快速崛起、一些做持有型物業的企業快速發展，但其實真正行業掙錢的還是第三種，像聯通的粵浦、金地威新做持有運營也好，其本質還是在做第二條的生意。第二條的生意玩的是核心產業獲取核心區域的土地持有增值完成閉環這一套，但其實這一套，只能說行業剛剛開始進入，在此期間，銷售與持有的邏輯並存，且從中短期來看，銷售的邏輯還將在相當長的時間內佔據上風。
這就是所謂的漸變，漸變就是並不是從銷售邏輯快速轉到持有邏輯，而是逐步地轉變到持有邏輯，這也是聯東為什麼成立粵浦的一個非常重要的原因，聯東也認識到了行業的這樣一個改變。
三是操作主體會發生變化，但不影響實際專案需求。
現在行業的一個突出特點就是民營企業逐步退出，國資城投或者是政府平臺公司逐步上位來進行產業地產、產業園區的開發，但在這個過程中，並不是說民營企業就沒有市場了，而是民營企業一定要與國資企業合作，融入到以國資為核心的整個產業地產開發框架當中，然後再進行自身的發展。因為對於國資企業來說，其自身其實也沒有非常強的能力來完成整個產業地產從前期的投資開發建設到後端招商運營整個流程，所以最後還是要去找民企。但這個過程一定是逐步的，逐步地從民營企業邏輯切換到國資邏輯，由國資完成整個大的框架，讓民營企業來構成當中一個板塊，或者具體的一個操作模組，或者是內容，從而形成整體的組織架構。這個對於民營企業，特別是產業地產企業的一些手藝活要求可能會非常高。
關鍵詞3：主張
當下的產地產企業大多數是沒有主張的，更缺乏跨時代的主張。無論是現在行業當中主流的聯東，還是行業當中其他的一些企業，他們的主張還是比較傳統的，比如為企業製造發展的搖籃等等一些相應的概念，但沒有一個非常跨時代的主張，甚至很多企業在造工業廠房的時候，他是沒有相應的自己的價值觀和主張的。但我們可以看到，現在像一些新興的企業，比如京東產發，它的主張就非常特殊。京東產發的主張是“發展‘產業生態核心’，建設、運營新一代基於供應鏈導向的新型園區”，京東產發真正的夢想是基於供應鏈來反向指導整體的園區生產，最後工業園區可能會變成一個一個製造業的節點，由此實現自身更高效的工業內部協同的發展方針，所以它是一個有跨時代主張的企業。這點是非常重要的，未來在整個產業地產發展過程中，大多數企業必須要有自身的主張。
新主張主要有兩方面的價值：
一是構建自身模型。一定是先有跨時代的主張，才能構建出完整的模型，有了自身的模型，才能形成自己獨特的競爭力。
二是約束政府需求。有了主張之後，可以約束政府的需求。現在很多區域的政府對於產業地產商或者產業園區平臺運營商，基本都是獅子大開口，稅收、就業要求非常高，但稅收和就業只是一些表象的指標，不能解決產業發展的問題。企業有了主張之後，可以告訴政府自身對區域的產業園區是怎麼理解的，對區域的產業園區有什麼相應的主張，可以為區域創造什麼樣的價值，這樣的話可以非常好地約束政府的需求，最後和政府進行在土地、稅收等一些要求上面的談判，反而會更有利於區域產業的整體發展。
主張有四個構成要素：
一是產業聚焦，一定要有聚焦性產業，做主題型園區；
二是資源支撐，背後必須有相對強的產業資源，比較強的資源或者架構對政府會非常有說服力；
三是案例佐證，要有一些標杆型的專案；
四是數字展現，即這些案例當中做出了哪些提升，有哪些落地的稅收、就業，要有具體的展現。
關鍵詞4：數字化
數字化是一個戰略問題，影響非常深遠。產業園區數字化已經喊過很多年了，也發展非常久了，但對於數字化這個概念，其實大家理解都還不是非常深。產業園區數字化應該分為三個階段：
第一個階段是園區運營數字化，即透過數字園區、智慧園區等一些硬體配套來提升入園服務，但這些都是單點式的運營數字化，園區運營數字化已經是過去時了。
第二個階段是產業數字化，產業數字化是進行時。智慧園區是每個園區採集資料的埠，這些資料可以反饋到整個產業大資料當中，產業大資料是區域拓展的重要工具、規劃的定心丸。現在一些主流的企業，像聯東、億達等，在區域拓展的時候，都已經使用了大資料招商工具，這些大資料招商工具可以大幅度確保園區招商的成功，更重要的是這些大資料招商工具可以幫助企業在區域拓展，就是說企業可以把這些資訊給到政府，因為每個區域的政府都只知道自己區域的一些產業情況，他可以告訴政府指定的產業內容，比如在智慧製造這個領域，全國的產業流向和動態是什麼樣的，有哪些主流的企業，你這個城市應該在整個流向和動態當中處於什麼樣的位置，這些東西是說服政府的一個非常重要的利器，所以說產業數字化是進行時。
第三階段是治理數字化，治理數字化是將來時。園區運營數字化其實是做資料採集，產業數字化其實是做資料分析，二者最終一定是服務於政府產業治理的數字化。治理數字化，大家可以看浙江，浙江省現在已經明確提出幾個方向，第一個是浙江省不止每個城市都有城市大腦，與城市大腦在同一個層級的還有產業大腦，由產業大腦來驅動整體的產業治理；第二個是重點園區平臺將成為政府產業治理的重要節點，而產業創新服務綜合體是服務中樞。我們可以看到很多重點的園區平臺當中，政府不只是把一些政府辦公單位遷到了園區當中，更重要的是，它可以在園區內搭建一個基於數字化的政府產業管制平臺，在數字化基礎上，政府量化地對產業制定相應的補貼政策、相應的扶持政策來實現產業的良性發展。除了將重點園區平臺作為政府產業治理的節點，更主要是浙江省政府還在區域上設定很多產業創新服務綜合體，而這些產業創新服務綜合體在數字化指導下，也將成為產業服務的一個觸手，由此來實現產業數字化治理的發展。
關鍵詞5：大運營&大服務
首先是倒逼運營。在現在這個市場局面，運營能力是被倒逼的。如果講不清楚產業資源和運營服務相應的價值，政府基本不可能讓企業去獲得相應的專案。回看過去10年，重資產的企業大多數都不得善，輕資產卻獨佔鰲頭。現在市場最缺的其實是運營IP，有運營IP的企業其實都是被追著要的。過去10年中很多做重資產的企業比如華夏幸福、啟迪協信等一些企業其實都出現了比較大的問題，反而是類似中城新產業、億達未來的一批輕資產的企業反而能夠持續地發展。市場上現在最缺的其實就是運營IP，運營IP包括三大要素：一是要有標杆專案，二是要有相應的運營能力，三是要有核心的團隊，只要有這三個要素，現在很多企業都可以去做併購。最典型的就是2021年高瓴資本併購天集產城，資本企業主動併購這些輕資產運營企業，然後讓輕資產運營企業代管園區，但核心是這些輕資產運營企業一定要有運營IP。
其次是運營平臺化。垂直領域運營的平臺化-服務的專業化是未來的方向，現在很多企業，特別是在做運營服務的時候，希望自己一家企業能從頭做到尾，包括政策申報，甚至一些專業化的產業服務，都希望自己能去做，但這個思路其實是不對的。所有的垂直領域一定會有專業化的服務平臺，最後園區自身是個平臺，然後把專業化的服務商引進來，讓專業的人幹專業的事，賦能整個產業的發展。所以很多企業現在不要不肯交出來，只有交出來，引入專業化的服務商，自身去做服務管理的角色才是真正的趨勢。
最後是大運營。大運營不只是園區的運營，更多是企業的運營，乃至集團對於產業板塊的運營，尤其是脫胎於房企的產業板塊，接下來壓力會格外的大，所以一定要懂得多方管理，就是要能主動地管理集團，主動地管理領導方，這樣才能為自身的發展爭取相應的時間和空間。而在這過程當中，最關鍵的就是階段性亮點的創造。
關鍵詞6：為運營尋找對價
很多產業園區都講運營，但運營涉及兩個問題：一是運營的邊界在哪裡？因為運營是沒有盡頭的，企業服務也是沒有盡頭的，到底要服務到哪裡？二是拿什麼來支撐運營？
首先，運營的邊界在哪裡？筆者一直主張一點，叫“給多少錢，辦多少事”，運營的邊界就是收益的邊界，如果相應的運營投入之後有正向的回報，那這個運營就是可以投的，如果投到一定程度回報已經完全衰減了，甚至說投下去只是為了賺個名氣而沒有回報了，那這個運營就到此結束了。
其次，一定要為運營尋找支點。很多企業現在做不好運營最關鍵的原因是他不認為運營服務能產生一些對應的價值。很多企業認為做運營本質是為了招商或者是為了收租，這樣的話，就可以對運營團隊進行減配，只要能最低程度地把商招進來，把租收到，那其實運營就已經結束了。因為運營沒有相應的對價、沒有相應的收益來支撐的話，就沒有價值。而現在持有型園區為為運營尋找對價創造了機會，因為對於持有型的園區來說，租金的提升是整個園區資產價值提升的關鍵，所以運營的對價，就是租金價值的提升。
其他園區怎麼做好運營？關鍵還是為運營去尋找合適的對價，有了相應的對價之後，我們相信一定能做好運營。
關鍵詞7：成本
首先，成本是企業生死存亡的大問題，如何實現成本領先是關鍵要素。產業地產企業但凡活下來的，成本控制都是非常好的，但凡大手大腳花錢的企業，都活不久。因為對於產業地產來說，利潤率本身就相對較低，而成本控制極有可能成為整個專案賺錢與否，乃至於整個企業賺錢與否的關鍵要素，我們可以看到一些做的優秀的企業在整個成本的控制方面都是非常嚴苛的，正是因為有了極致的成本控制，才能實現微利行業中的盈利。
其次，成本不只是企業成本，更重要的是交易成本、決策成本和內部管控成本。很多產業地產企業，其實沿用了地產管制思路，其內部的決策成本，內部的溝通成本其實非常高，在戰略方面，在體系方面還沿用的傳統地產那一套。但傳統地產有高利潤，高利潤就意味著它可以來負擔這些高成本。而產業地產一是利潤相對低，二是週轉率比傳統地產要低，所以在這個基礎上，產業地產不可能有相應的利潤來負擔相應的成本。因此，不只是要解決企業經營成本的問題，還要解決企業交易的成本、內部決策的成本、管控的成本。這也就需要企業在戰略體系、內部決策體系等多方面去做完善的調整。
關鍵詞8：品牌戰略
首先，對於產業地產來說，品牌其實是非常重要的。因為產業地產最終的核心客戶是政府，而品牌是政府認知的一個非常重要的支點。服務於G端產業地產的品牌是尤為重要的。
其次，品牌是政府認知、產業資源富集、專業人才引入的關鍵樞紐。很多人才是聽了企業的介紹，認同了企業的一些具體的做法和價值觀，所以才能引入這些專業人才。
最後，口號式認知的時代已經過去，專業主導下的品牌至關重要。以前很多品牌更多的還是做一些簡單的推廣，服務於招商，而現在真正要服務於政府，服務於產業資源的富集和人才的引入，這就需要專業品牌的出現。這個專業品牌，一定是具備產業地產行業特色的品牌，它對政府、對行業、對產業資源方都能做好自身品牌的形象樹立，然後把這些相應的理念傳導到各個業務部門來實現企業在品牌方面的閉環。
關鍵詞9：承壓-心態
現在我們跟很多企業去聊產業地產這個事，聊到最後，很多時候都能把產業地產這個事情聊成了心理按摩。因為現在大家都非常地焦慮，看不清行業的前景，不知道明年的市場會怎麼樣。但產業地產從來都不是一個需要希望才能活下去的行業，而是隻有自己活下去才能有希望的行業。
我們相信產業一定是國家的未來。每個人生活、工作的都會在大時代的背景下，有幸能為這個偉大的時代做點什麼，就是實現自我價值，哪怕只做成一個專案，哪怕我們只幫到了一家企業，有千千萬萬個“產業人”，涓流必將匯成大海。如果這是一場投資，乃至是一場對賭，但起碼我們和中國的未來站在一邊！
關鍵詞10：熬下去，等風來
等所有人都看懂了這條路，這條路早沒了！20年前，其實也沒有人看懂地產這條路，只是看懂了城鎮化的大趨勢，所以就開始去做房地產這件事。反而如今在資訊交雜下，企業決策變得更謹慎，失去了做決策的勇氣和決心。但當所有東西都論證好了之後，行業已經基本都被佔滿了，所以一定要提前佈局。
REITs只是開胃菜，未來一定會有更大的驚喜！產業園區運營管理是中國產業轉型升級非常重要的一個平臺和支點，我們可以看到的是現在逐步開放了REITs，在REITs之後一定還會更多的驚喜，比如最基本可以看得到的，產業園區運營管理積壓了大量待上市公司，資本市場也逐步看懂產業地產邏輯，也正是因為這些因素，未來產業地產一定會獲得更多的政策支援。
最後，引用某知名企業領導的一句話“要相信我們國家發展產業的決心，要相信我們國家引入更多的社會資本參與到產業園區，尤其是科技園區發展的決心，那麼我想呢，在座各位，我們應該受此激勵！”
積極樂觀，做強運營；
前路雖長，未來已來！
文章來源：產城觀察網
特色地產諸葛亮-飆馬中國，20餘年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產專案提供全程保姆化選單式服務：
1、拿地顧問，聯合國際國內機器人、科創名校、智慧醫院、文化創意、養老產業資源，為特色小鎮、特色商業街等特色地產專案戰略策劃頂層設計；
2、策劃設計一體化，攜手國家甲級建築設計院，為房地產企業轉型商業地產如綜合體、購物中心、商業街、專業市場、社群商業；產業地產如商旅、文創、科創、農創、大健康、運動休閒、養老教育、新經濟園區開發，提供定位策劃、概念規劃、建築設計方案；
3、租售代理，攜20餘年千萬方地市縣選單服務經驗，為商貿物流地產、特色商業街等產業地產&商業地產專案招商銷售；
4、專案診斷，為地市縣問題專案提供解決之道；
5、全程顧問，以20餘年積累的選單服務經驗為專案全程保駕護航。
