2022年房價下行期如何買房、選房

樓市的寒冬已至，國家堅定“住房不炒”的政策未發生改變，故個人認為2022年房價依然會下行。對於剛需購房者來說是個好訊息，個人結合自身購房經驗總結了以下若干條關於買房選房的誠懇建議，願給大家帶來一點點幫助！

1、誰去看？

建議自己親自到現場看。買房子是人生大事，必須親力親為。

提前做好功課，有目的有選擇地去看房，儘量避免找熟人、找中介，自己去能節省中間商的喝茶費，你懂得。

2、什麼時間看？

建議晴天，上午9點至11點期間去看。

3、看的重點是什麼？

A：看日照、採光

這就是為什麼要晴天上午去看房的原因。

認真觀察一下你所意向的戶型採光情況，有沒有被周邊建築物遮擋，日照時間到底有多久。

一定得選日照採光好的戶型，因為日照影響了戶型內的溫度和溼度，與我們生活起居以及健康息息相關。

B：看毛坯房、不看樣板間

為什麼？因為大多數開發商都採用異地樣板間，樣板間不在主樓上，大多在售樓中心或配套設施裡裝修。

且大多數樣板間不裝門（讓你感覺戶型更通透），有些傢俱比例縮小（讓你感覺空間更加寬敞），燈光非常足（讓你感受不出真實的採光效果），另外傢俱、裝飾品搭配太美了吧（全都是專業設計師精心設計的），管線消失了（一般樣板間不設定水管、燃氣管道、暖氣管等）。

樣板間都裝修得非常豪華、美麗，容易給你造成錯覺，故建議帶上安全帽，老老實實上樓實地看看你的毛坯房。

C：看樓盤容積率

容積率是專案地上總建築面積與淨用地面積的比例。容積率越小越好。

打個比方：

一塊淨用地面積100平米的地塊，建設建築面積200平米的房子，容積率就是2；建設建築面積400平方米的房子，容積率就是4。

容積率越小，代表小區居住人口密度就小，生活舒適度就越高。

個人建議選擇容積率小於2.8的樓盤。

D：寧要多層不要高層，能選板式不選塔式

無論從公攤角度、戶型結構、人口密度等方面考慮，多層優於高層。

板式樓戶型結構優於塔式或品字樓。

E：看戶型結構

選擇戶型方正、南北通透、客廳、臥室朝南，衛生間有窗戶，進深小、面寬大的戶型。

為什麼？

因為戶型的通風、採光、格局在你生活中非常非常重要。

看戶型必須實地看，模型有的比例不是那麼準確。

邊戶優於中間戶，看戶型時同時也要看樓層平面圖。

F：不看區點陣圖，自己踏勘樓盤周邊，瞭解配套設施情況

區點陣圖開發商們都是精心設計的，非常美觀，但是大多設計過程中地理概念嚴重失衡，交通動線縮短，在區點陣圖上你看到的全是開發商想讓你看到的，全是優點賣點，給你營造出一種和周邊學校、地鐵、公園等非常近的感覺。但是是否真實、是否周邊存在一些不利因素（垃圾處理廠、變電站等等）

所以需要自己腳踏實地的，圍著專案轉一圈，看看實際的周邊環境、交通環境、學區環境、醫療環境等等。

尤其是涉及學區問題，一定要自己查清楚，問清楚，切不可輕信他人之語。

G：重視噪音

選擇遠離臨街臨路的樓，不然晚上過路的汽車鳴笛聲會影響到你的休閒。

應儘量避開小區地下車庫的出入口、內部道路主幹道，物業服務、活動中心、小區大門等人流、車流大的區域的戶型，以避免噪聲的干擾。

戶型的臥室應處在背向噪聲源的一側，說白了就是要與噪音源越遠越好。

H：看五證是否齊全

土地證看土地用途（住宅、商業），土地使用年限（住宅70年、商業40年，這個是以開發商拿地時算起）。

建築規劃許可證看規劃樓層（有沒有超規劃建設）。

施工證上看合同竣工日期，竣工日期應與網籤合同約定交房時間接近。

I：看房屋測繪報告，對比房屋公攤面積

現在開發商在辦理預售許可證前，需經房管部門預測繪並出具測繪報告。一般售樓部有公示，沒有的話問他們要，實在不行可以去行政審批服務大廳測繪視窗諮詢。

看測繪報告的目的是對比戶型的公攤面積，一般樓盤都有好多幢樓，根據每幢樓的公共配套設施情況，可能每個樓的公攤都不太一樣。（例如：配電室、消防控制室、物業辦公室、社群服務用房等等，有些公共設施不是每幢樓都有）

故我們需要對比下各樓的測繪報告，對比下戶型的公攤面積，儘量選擇公攤小的戶型，其實這也是在省錢。

J、看網籤合同範本、看專案不利因素

網籤合同是維護我們購房權益的法律依據。

合同中怎麼約定交房時間？逾期交房怎麼辦？你按揭付款，萬一逾期了、銀行拒貸了怎麼處理？承諾的裝飾裝修是否在合同中明確約定了？

故花時間認認真真看看合同範本非常重要！同時售樓員的承諾一定要和網籤合同中約定相符才行，千萬不要什麼都還沒看呢，就草草簽字。

還有就是專案可能存在的不利因素，一般都要求公示，你需要根據你意向的樓、戶型，去認真讀讀，有哪些潛在的不利因素。

K：關於“贈送面積”

開發商所謂的買房送一半陽臺，送露臺、送花園等等，全都是銷售說辭。

大多都是辦不了產權的，故應要求在合同中明確寫上交房後使用權的歸屬問題，以避免日後的糾紛。

陽臺：全封閉的算全面積，半封閉的算半面積。

飄窗（無論內外飄窗）

淨高度在2.1米以上的按水平投影面積二分之一計算面積。

淨高度在2.1米以下且窗臺和室內地面高度差大於0.45米的，不計算面積。

入戶花園、露臺：實屬全體業主共同共有。

故你需要分辨其是否有透過所謂贈送面積，變相提高房價的行為，同時分辨贈送面積的實用性。

L：房子地段很重要

個人建議：剛需、自己居住的話，還是考慮市區的房子，郊區、新區雖然價格比市區的低些，但是發展起來是需要時間的。

我們買房，就得考慮生活的便利，尤其是孩子上學的問題，有條件的還是能讓孩子近一點就近一點，路上節約10分鐘，每天就比別人多睡10分鐘，一年下來你算算。

M:同等價格比開發商，同等開發商看其物業

N：按揭買房前，一定得查清楚自己的徵信有沒有問題

確定沒問題了在交錢，籤合同。免得銀行因你個人原因拒貸了，你一時拿不出尾款結清，就要面臨合同違約啦！

O：交錢後勿忘網籤合同，勿忘索要不動產發票。

P：買房前一定要多聽，多看，多對比，多問，不能受他人影響，衝動消費。

Q：房價下行的今天，已進入買方市場。

所以買房時，一定要狠搞價，不要輕易地就繳納定金。

總結：

房子沒有十全十美的，根據自身需求及經濟狀況，優中選優，合理避免一些不利因素，選擇適合自己的房子。

最後祝願大家都能買到適合自己的房子，喜歡的幫忙給個贊哈！同時有啥好的建議或問題，歡迎大家評論區留言，我都會一一回復的！[微笑]