本文來源：時代週報 作者：趙佳琪
杭州土拍所掛出地塊全部出讓成功的“高溫”，並沒能傳導至北京。
北京在第一批次土拍中以1110億元的成交額，位居全國第二的。然而第二批次土拍遭遇折戟，此次第三批次土拍，依然未有回暖跡象。
12月27日，北京第三批次土拍結束。至此，北京2021年三次集中供地宣佈收官。中指研究院資料顯示，北京全年以集中供地方式成交的住宅用地共57宗，土地出讓金1899.94億元，出讓金較上一年同比微漲9.35%。
在本次第三批次土拍供應的12宗住宅用地中，2宗流拍，7宗以底價成交，2宗以線上最高報價成交，1宗現場競拍。10宗地總成交價達277.25億，較第二批次土拍成交金額下降約46％，幾近腰斬。
這批供應的土地中，朝陽區仍然是大戶，共計6宗，佔據總供應地塊的50％。但管莊鄉GZGJC-02地塊因無人報價已流拍，剩餘5宗地均以底價拍出。相比此前金盞等區域的火熱，朝陽區在本輪競拍稍顯冷清。
另外，熱度最高的東三環勁松街道地塊，僅有保利和葛洲壩兩家房企參與了網上競價環節，最終保利退出，葛洲壩以11.4億元底價摘地。該地塊銷售指導價為10.66萬元/㎡，鏈家APP顯示，附近的珠江帝景目前二手房掛牌均價在10.77萬元/㎡左右，兩者售價幾乎持平。
本輪土拍中，京投發展表現搶眼，其以175.3億元底價連摘朝陽區東壩3宗地，而這3宗地也是此次供地中規模最大的組團。
時代週報記者瞭解到，A002-1、A003-1地塊銷售指導價為8.1萬元/㎡，另外2宗地銷售指導價為8.6萬元/㎡。這三宗地總用地規模達19.78萬平米，地上總規劃建築規模達36.3萬平米，預計未來將至少新增3000餘套供應。朝陽管莊GZGJC-03地塊則被京能+龍湖聯合體以20.8億底價拿下。
此外，門頭溝永定鎮的兩宗地分別被金地和金茂摘得；密雲區水源路地塊由住總+首開+旭輝+密雲城投聯合體以20.7億元底價競得；延慶區小營村、石河營村地塊由中建方程以3.9億底價拿下。
“延慶地塊首先享受到的是冬奧會所帶來的交通配套福利。地塊距離京張高鐵延慶站約2.5公里，終點站到清河站和北京北站，相較於燕郊、廊坊通勤的不便，延慶區屬於北京區域內，通往西三旗、西二旗等網際網路大廠更為便利，並且房價優勢幾乎與燕郊、廊坊無異。”中指研究院土地事業部高階分析師張曉飛向時代週報記者說道。
本批次供地中，唯一一宗現場競價的地塊為房山拱辰地塊，共有中建一局、金茂、龍湖3家房企參與了現場競價。最終該地塊由中建一局以18.63億元成功競得，溢價率15％，成交樓面價1.82萬元/㎡。
“本次成交地塊的整體特徵為地價單價低，有較大的利潤空間。”中指研究院土地事業部高階分析師張曉飛認為，從北京第三批次土拍結果來看，房企依然在積極進軍北京市場，但是拿地結構和思路發生了明顯轉變。從第一批次土拍市場一片大好，到二批次的集體遇冷，重新審視之後，第三批次土拍拿地結構由“高週轉、快銷”轉向“剛需、穩健”。
“比如房山地塊地價均價在1.6萬元/㎡左右，周邊房價均價為3.8萬元/㎡。門頭溝兩宗底價成交地塊的地價均價為2.4萬元/㎡，周邊房價均價為4.5~5.5萬元/㎡，而一河之隔的石景山區可達到6萬元/㎡左右，價格方面對剛需人群比較友善。”張曉飛向時代週報記者說道。
而諸葛找房資料研究中心分析師關榮雪向時代週報記者表示，從資料顯示來看，底價成交佔比較多，溢價率仍在低位徘徊，流拍現象較上輪有所改善，和其他多數城市的土拍表現幾近相同。
“主要是由於房企在年末債務較為集中，資金流動方面仍存在一定的壓力，加之市場監管力度不減，房企在拿地方面仍多持謹慎態度。”關榮雪說。
時代週報記者注意到，參與第三批次土拍的企業共計16家，包括京投、葛洲壩、保利、電建、金地、招商、金茂、中建一局、龍湖等。與第二批次相比，北京第三批次土拍的拿地主力，仍以國企為主，民企呈躺平之勢，僅有龍湖一家民企積極下場。
“第三批次土拍的整體情況符合預期。”合碩機構首席分析師郭毅向時代週報記者表示，臨近年底，企業的核心目標放在回款和業績達成上，投資意願並不強烈。同時，由於今年以來，北京出讓地塊的數量相對較多，但整體市場的交易情況並沒有達到房企此前的預期，所以企業在繼續拿地的過程中，會有相對應的評估和衡量。
時代週報記者瞭解到，2022年北京一批次土拍或將於1月份掛牌，那麼2022年開年土拍會呈現怎樣的特點？
58安居客房產研究院分院院長張波預測，當前政策環境下，明年土拍的市場將延續第三次土拍的行情特點，總體穩定、個別地塊偏熱將是個大趨勢。
不過，關榮雪有著不同的看法，她認為，本輪房企拿地表現仍較謹慎，也或是出於為2022年一批次土拍儲存實力，“從供地名單中可以看出，2022年一批次豐臺、昌平等地區多發優質地塊，這將在很大程度上提升房企拿地積極性，加之市場接連釋放改善訊號，預計2022年北京首批土拍熱度有所上漲，成交表現或將不俗。”
