【判決摘要】
房地產公司未交付房屋，進入破產清算程式，致使商品房買賣合同解除，買受人有權據此主張解除個人購房借款及擔保合同。
【基本案情】
- 2014年4月23日江楓簽訂《商品房買賣合同》，由江楓向房地產公司購買位於預售商品房。
- 2014年4月29日，江楓因購房所需，向銀行申請借款392萬元，雙方簽訂《個人購房借款及擔保合同》一份，合同約定：貸款金額392萬元，貸款期限自2014年4月29日至2024年4月29日止，貸款利率按年利率7.5325％計算；江楓以購買的房屋提供抵押擔保；
- 2014年6月18日銀行向江楓發放了貸款392萬元，江楓收到後將該款用於支付購買房產的購房款。
- 2018年6月5日，法院受理房地產公司破產清算，指定律師事務所擔任破產管理人，管理人於2019年8月18日書面通知江楓，因專案未竣工驗收，房屋也不符合交付條件，合同無法繼續履行，雙方間合同解除。江楓確認解除商品房買賣合同，並向管理人申報了對房地產公司的債權。
- 2019年10月1日起江楓未按時足額歸還貸款本息，截至2020年3月2日，結欠銀行借款本金2156721.77元、利息（含逾期利息、罰息等）47379.96元。銀行為實現債權支付律師費33000元。
【一審判決】
本案系金融借款合同糾紛。雙方簽訂的《個人購房借款及擔保合同》系當事人真實意思表示，權利義務明確。現江楓未按約還款，銀行依照合同約定宣佈借款提前到期，鑑於江楓也提起反訴要求解除該合同，故對合同解除予以確認。但需特別指出的是，江楓簽訂合同的目的就是為了獲取貸款以彌補其購房資金不足，現銀行已按約發放貸款，江楓在商品房買賣合同項下應支付的購房款也得以支付完畢，故江楓簽訂合同的目的已經實現，而非所謂“不能實現”。一審法院確認合同解除是基於雙方在實質上一致同意，而非基於所謂合同目的不能實現。
一審法院認為合同第38條約定“貸款發放後，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人無關，貸款人有權選擇繼續履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款”。而該合同第53條也以加黑加粗字型載明，有關免除貸款人義務及增加借款人義務的條款均已向借款人、抵押人及保證人進行了提示和說明，借款人、抵押人及保證人已明確全面理解相關條款含義。故應認定為銀行已就該合同的格式條款向江楓履行了提示、說明義務，且江楓已理解並同意該條款內容，雙方已就條款協商一致，對雙方具有約束力。根據上述合同約定，無論江楓與開發商房地產公司的商品房買賣合同是否解除，均不影響該合同的效力，江楓作為合同的相對方，仍應按照合同約定履行還款義務。
江楓主張貸款人只能向房屋出賣人房地產公司主張債權、江楓不必繼續還款以及要求銀行退還已還本息款項的依據為《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款，該條款規定為“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”，該條款規定的是房屋出賣人在此種情況下所應承擔的義務，但從中不能直接反推出貸款人因此就喪失了依照與借款人的生效合同約定而要求借款人還款的權利，司法解釋的此項規定與合同的規定並不矛盾，江楓的相關主張缺乏依據。
江楓未按約還款已構成違約，銀行有權要求江楓清償剩餘結欠借款本息。銀行主張的實現債權費用，亦符合雙方約定及律師服務收費標準，予以支援。江楓已償還的借款本息屬於其依照合同本就應當負有的還款義務，銀行依照合同約定收取江楓的還款，具有事實和法律依據，江楓無權要求返還。
【二審判決】
江楓與房地產公司間的商品房買賣合同履行過程中，房地產公司因進入破產清算程式而無法向江楓交付房屋，致使商品房買賣合同解除，江楓據此主張解除個人購房借款及擔保合同，依據充分，應予支援。根據法律規定，房地產公司應承擔剩餘貸款的還款責任。個人購房借款及擔保合同第38條約定“貸款發放後，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人無關，貸款人有權選擇繼續履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款”。該條款系銀行為重複使用而提前擬定的格式條款，其中與《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相牴觸的內容，加重了江楓的責任，該條款對江楓不具有拘束力。故銀行提出的由江楓歸還剩餘貸款、支付利息及賠償律師費的請求不能成立，不予支援。
