不動產預告登記是物權法設立的新制度，旨在保護債權請求權、保障市場交易下不確定的不動產物權能夠得以實現。該制度是使債權物權化的特別法律規定，既具有物權性質又具有債權性質，是連線債權與物權的“過渡性橋樑”。
在商品房買賣活動中，購房者可透過預告登記擁有請求未來一定時期發生物權的權利，其對出賣人的買賣合同債權透過履行預告登記的手續，由“對人權”轉化為“對世權”。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。但是，預告登記制度現實需求並不大，只有正確理解預告登記制度的法律效力，才能發揮制度價值，為購房者增加保護自己權利的途徑。
一、預告登記制度法律規定
《民法典》第二百二十一條吸收了物權法的規定：
當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。
《不動產登記暫行條例實施細則》第八十五進行進一步明確：
有下列情形之一的，當事人可以按照約定申請不動產預告登記：
① 商品房等不動產預售的；
② 不動產買賣、抵押的；
③ 以預購商品房設定抵押權的；
④ 法律、行政法規規定的其他情形。
預告登記生效期間，未經預告登記的權利人書面同意，處分該不動產權利申請登記的，不動產登記機構應當不予辦理。
預告登記後，債權未消滅且自能夠進行相應的不動產登記之日起3個月內，當事人申請不動產登記的，不動產登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。
二、預告登記制度在商品房買賣中的法律效力
1. 公示公告，消除交易中的風險
依照我國現行法律規定，未經預告登記權利人同意，對於之後的處分，登記部門不得辦理相應的處分登記。此時，後購房者因不能完成登記而無法獲得物權，購房目的無法實現，只能主張基於合同的違約責任，交易風險極大。
預告登記透過登記的形式將商品房的買賣交易狀態向公眾公開，使公眾瞭解基於買賣合同法律行為產生的物權請求權具有排他的效力，以此來消除交易中的風險。在市場交易活動中，其他買受人應透過預告登記認識到在先購房者作為預告登記權利人存在變為房屋所有權人的可能性，如果其無視預告登記的存在，作出妨害預告登記所保全的權利的行為，發生糾紛時，預告登記制度排除了善意取得的適用，其以不知預告登記為由進行抗辯則不會得到支援。預告登記制度的設立為在後購房者提供了了解商品房權利負擔的途徑，從而作出正確的選擇。
2. 有效防止一房數賣，保障債權實現
面對巨大的利益誘惑、商品房一房數賣的情形在實踐中多有發生，在預告登記制度設立以前，出賣人一房數賣導致在先購房者的權利落空，其只能向出賣人主張基於房屋買賣合同的違約責任，在合同違約責任未明確約定時更是增加了購房者維權難度。但透過預告登記，在先購房者則可以使買賣合同所產生的債權在一定範圍內對第三人發生效力。
相較於違約損害賠償責任，預告登記顯然能夠為在先購房者提供更充分的保障。預告登記具有防止出賣人再次處分商品房的作用，從而保障在先購房者未來物權的實現。若出賣人已經為其他買受人辦理了商品房變更登記，則預告登記的權利人—在先購房者有權請求更正登記。但需要注意的是，在預售房屋買賣合同中，購房者有請求出賣人交付房屋的請求權，而出賣人有要求購房者支付價款的請求權。如購房者未付清價款，則出賣人有對抗購房者移轉房屋所有權的請求權的抗辯權。即使購房者取得房屋所有權的請求權得到了預告登記的保全，該登記也不能改變買賣合同所產生的法律關係，如果出賣人行使抗辯權則能為後購房者完成不動產變更登記，產生物權變動的結果。因此，預告登記制度為預告登記權利人提供的權利保護有時間及條件限制，將預登記變為本登記是預告登記的最終目的所在。
3. 部分對抗強制執行
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十條：
金錢債權執行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支援；符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支援。
依據上述法律規定，購房者對被查封的商品房提出停止處分的異議，只要該商品房已經辦理了預告登記，即可獲得人民法院支援，而受讓人對該商品房提出排除執行的異議的，則應視是否符合預告登記物權的取得條件而定。此處可以理解為，只有當預告登記人可以一併請求變更登記，成為商品房真正的權利人時，才能排除強制執行。
首先，可以確認的是，預告登記能對抗法院就預告登記的商品房採取的拍賣、變賣等處分性的執行措施，即購房者可以預告登記權利人的身份請求人民法院停止拍賣、變賣等處分措施。
其次，預告登記後，人民法院依然能對商品房採取查封、扣押等保全性執行措施。因為在執行中判斷被執行的商品房是否屬於被執行人的財產時，主要應依不動產歸屬來判斷。而預告登記並非不動產權屬登記，此時購房者並不是商品房的物權人，不具有提出執行異議從而排除查封等保全性執行措施的權利。
4. 實現優先物權，起到一定破產保護
我國現行法律規定中雖未明確預告登記制度隨之帶來的權利清償順位，但是基於預告登記制度設立的目的，請求對商品房進行不動產登記真正實現物權變動效果時在先辦理預告登記的購房者當然享有登記的順位。此處的順位，即不動產物權在不動產登記簿上依設立的時間先後所排列的順序中所佔據的位置，其中，登記在先的物權優先實現。而預告登記所保全的請求權因登記條件成就而轉化為物權時，該物權的順位依據預告登記時間予以確定。
辦理了預告登記的購房者對商品房是否享有取回權或別除權。即在作為轉讓商品房物權的出賣人陷入破產時，經預告登記的請求權所指向的標的商品房能否不列入強制執行、設定抵押或破產管理，從而使該請求權具有對抗其他債權人、優先破產債權的效力。預告登記權利人不同於普通債權人，其經預告登記已經取得一定的物權的效力。關鍵在於判斷預告登記義務人被破產宣告時，預告登記轉為本登記的條件是否已經滿足。若滿足，則應允許預告登記轉為本登記，產生破產保護效力。若不滿足，則反之。
可見預告登記具有在出賣人陷入破產，但請求權的履行期限尚未到來或者履行條件並未具備時，排斥其他債權人而保障請求權發生指定的效果。
預告登記制度是法律賦予購房者的一種權利而非強制義務，購房者可以在條件具備時請求為商品房進行不動產登記，也可以選擇不繼續進行交易，無需使商品房物權發生變動，及不請求登記，此時法律規定了預告登記的債權消滅制度，債權一經消滅，預告登記便失去效力。鑑於預告登記需要買賣雙方的一致同意才可辦理登記手續，故很多購房者為了簡化交易程式而選擇不進行預告登記。但是，選擇預告登記的購房者需要明確，預告登記並不能代替合同的履行，也不能代替不動產物權的不動產登記，故在合同約定的條件成就或期限到來時，預告登記權利人應當積極履行自己的義務，如支付房款、辦理不動產所有權轉移登記等。
