2022年以來，中央及地方的樓市政策風向持續轉暖。
中央層面，3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議。
關於房地產企業，會議提出要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。隨後財政部、外匯局、證監會、銀保監會、央行五部委紛紛表態，提振行業信心，穩定市場預期。
地方層面，各地政府因城施策“穩樓市”，政策內容包含提高公積金貸款額度、降首付比例及下調房貸利率、發放購房補貼等。據不完全統計，全國已有近70城出臺了刺激樓市的政策。
在這些政策的提振下，一季度樓市成交回暖，重點城市表現則更為顯著。
作為房地產市場的晴雨表之一，2022年首輪土地拍賣將全面開啟。那些已經收官的城市首輪土拍表現如何？土拍規則有哪些調整？
首輪土拍表現如何？
截至目前，北京、合肥、福州、廈門、青島、重慶、武漢等七座城市已完成首輪土地集中拍賣。
這些城市今年首批土拍成交情況，一定程度上反映出當前土地市場的熱度，以及房企的拿地動向。
北京第一輪土拍共推出18宗土地，最終的結果是1宗流拍，17宗成交，其中8宗土地底價成交，3宗觸及限價，平均溢價率4.8%。
北京首輪集中供地無論是成交面積還是溢價率較去年第二、三批次集中供地都有明顯回升。
廈門首輪土拍掛牌10宗地，成交了9宗，溢價率7%，其中有6塊地都是溢價成交的，2塊地觸及最高限價+搖號成交。
重慶13宗地實現“零流拍”，並且還有3幅地觸頂搖號，整體競拍熱度較去年第二三批次明顯回升。
武漢集中掛出的7宗涉宅地僅有1宗流拍，6宗成功出讓，其中1宗觸及最高限價+搖號成交，整體溢價率1%，相比全部底價成交的第三批，成交熱度回升。
下圖為是已經完成2022年首輪土拍的7座城市歷次土拍的平均溢價率：
（來源：明源地產研究院）
從完成首輪拍地的城市來看，目前房企拍地熱情較去年下半年回升，流拍率下降，溢價率上漲。
為何出現這樣的變化？
2021年2月，土拍“兩集中”政策出臺，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、瀋陽、長春、寧波、青島、長沙等22座城市，開始實施住宅用地集中釋出出讓公告、集中組織出讓活動，全年供地次數不超過3次。
2022年，全國各地城市在土拍上形成了自己的節奏。
部分城市已將年度集中供地次數由3次增加到4次，包括青島、武漢、重慶、濟南等地，其他一些城市預計也會跟進。
除了調整供地次數之外，從已經完成首輪土拍的城市來看，重慶和武漢不僅取消了“競自持”，還降低了部分優質地塊的起始樓面價，為房企進一步讓利。
另外，中泰證券稱，土地質量提高是廈門土拍回暖的關鍵，反應了房企重銷售、重利潤的拿地邏輯。
廈門出讓的9宗土地中，5宗處於廈門島內，地理位置優異有利於銷售去化。此外，部分地塊降低了起拍樓面價，並減少了限售年限，提高了企業拿地利潤。
熱點城市土拍吸引更多關注
除了上述已經完成土拍的城市之外，還有一些城市公佈了今年首批土地集中出讓公告。
在這些城市中，南京、杭州和深圳等熱點城市的土拍規則調整引發更多的關注。
南京首批次集中出讓地塊全部位於主城、江北新區、浦口以及江寧等市場活躍度較高的熱點片區。
有業內人士表示，此次出讓地塊少而精，有助於房企集中精力研判地塊，預期出讓結果較為樂觀。
南京首批土拍規則調整集中的四個方面：集中取消了租賃住房的配建要求；保證金比例下調至起始總價的20%；最佳化調整了房地價差確保預期利潤；取消了競得地塊數量的限制。
據《2022年杭州首批集中供地公告》，杭州將採用新的土拍競價規則——“一次性報價”，並首創“以次高報價的原則確定競得人”。
克而瑞浙江區域諮詢業務專案經理沈力對中國房地產報記者表示：
“本次杭州調整供地節奏和方式，更符合‘房住不炒’總基調，在保證房地產品質的同時，給房企留有一定利潤空間。”
據深圳今年第一批集中供地出讓公告，本次拍地共有8宗居住用地掛牌出讓，其中4宗地的銷售限價有所上調，上調幅度在5%-10%不等。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，銷售限價鬆綁，有利於改善利潤預期，為開發商創造更大的利潤空間，提高拿地開工的積極性，促進房地產行業良性迴圈。
結 語
平安證券在研報中稱，從已完成首批土拍城市看，競拍房企僅對優質區域優質地塊展現較高熱情。
中指院表示，土拍規則或將繼續從拿地門檻，競拍規則如搖號等方面進行調整，在保證房企合理利潤的同時，促進房地產市場平穩發展。
正如上文所說的那樣，土地市場是房地產市場的晴雨表之一。土地市場的表現總是先於新房和二手房市場。
隨著土地市場的熱度回升，再加上各地因城施策的政策加持，新房和二手房市場的回暖勢頭將更加顯著。
參考資料：
中泰證券《多地釋出首輪集中供地公告，廈門土拍熱度回升》
