REITS複雜的概念大家可以從比較專業的文章去找，筆者在這裡給大家通俗的總結一下就是：
1.一種信託基金；
2. 3年淨現金分派率不低於4%，可以理解為就是對收益率的硬性要求；
3. 可以在證券市場交易。
這個東西就是企業的一種融資途徑。
這種融資途徑有兩個吸引投資人的好處：一是有強制性的收益率保障，二是可以享受二級市場的溢價，即所謂的“兼具股債特性”。
保障租賃住房REITs其實不是一個新事物。根據筆者的調研，最早是2014年就有證監會內部工作人員提出來過：
2017年，就有學者系統性研究和論述過：
真正落地的最早的房企REITS是保利地產（現在叫保利發展）發行的：
3月13日晚，保利地產（600048. SH）釋出公告稱，其首單租賃類REITs “中聯前海開源-保利地產租賃住房一號第一期資產支援專項計劃”（以下簡稱“保利租賃住房REITs一期”）正式發行。“保利租賃住房REITs”由保利地產聯合中聯前源不動產基金管理有限公司（以下簡稱“中聯基金”）共同實施，儲架總規模50億元，即一次稽核、多次發行，此次設立的是一期產品。一期發行規模17.17億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，發行利率5.5%。
從2014年到現在，8年過去了，房企的REITS一直在“積極推進”中，在今年HD、RC等知名房企債務連續暴雷的情況下，落地應該是真的要加快，規模要加大了。
那麼，在這麼多年的推進過程中，有什麼困難呢？筆者認為核心的還是收益率的問題。
這個東西本來是就是讓房企獲得除了銀行之外的融資渠道，把高企的槓桿向社會資本轉移，盤活資產，從房企到銀行到投資人到“新市民”均收益，是一個很好的工具。
但是收益率是個很大的問題。
出租房子的資產回報率普遍不高。大家可以算算自己出租房子的收益率就可以知道。
因此，沒有足夠的收益率，一來無法滿足3年淨現金分派率不低於4%的要求，二來社會資本投資意願也不強。
這裡其實存在一個不好化解的矛盾：如果要讓社會資本有強的投資意願，最起碼就要滿足當前4%的要求，但是租賃市場現狀很難滿足；如果降低對於4%的要求，那麼無疑就削弱了資本的投資意願，達不到轉移槓桿的初心。
3月份證監會開會說正在研究相關政策，大家拭目以待。
